來源：證券時報
作者：韓冰 浩林
原本為保護「剛需」上車的新房限價舉措，被玩弄成一場投資客的造富運動。
「一個名額炒到30萬」、「中籤至少賺400萬」……隨著近期新房密集入市，深圳樓市掀起「打新」熱浪，部分新房打新情況更是引起各方關注。在眾多新房購買者中，一群瞄準一二手房之間巨大價差而想方設法套利的投資客再次進入公眾視野。這些在深圳已無購房名額的投資客，為了獲取巨額利潤，不惜鋌而走險使出一招：房產代持，即自己出資，以他人的名義購買。
「這次華潤銷售過程中，的確有不少人到處打聽代持的事情。」深圳科技園片區一名房產中介告訴證券時報記者。深圳「7·15」樓市政策出臺後，不少深圳人不是失去了購房資格，就是首付比例被提高，於是就想出代持的方式來購置房產。雖然網傳剛推出的華潤新盤投資客比例高達80%無從證實，但記者從一名「中籤」的購房者張先生口中得知，大戶型基本率先被選完，剩下的都是小戶型，僅從這一點來看，就不能不讓人產生疑問。「剛需客居然首選大戶型，這種剛需應是硬核剛需了。」張先生略帶諷刺地說。
誰在購買？誰在代持？
「80萬進去，160萬出來，五年時間。」曾霖向證券時報記者盤算一筆投資收益。被曾霖盯上的資產，便是近期入市的深圳新房華潤城潤璽一期。早在該樓盤入市之前，曾霖就與四名好友合算好，借其中一名在深無房的朋友的名額來搖號，眾籌申購一套這個樓盤最小面積的房子。對於投入、產出、時間、期間的成本等，他們都清晰地算了一筆帳。雖然曾霖的這名「房票」最終沒有入圍，但他們已經計劃繼續合買另一個同樣具有價差空間的新房。
曾霖對記者表示，自己有兩個朋友也為了這次打新，到處找身邊的人借名額，他們都分別找了四五個，「其中有一個中簽了」。
何田最近也有點動心，原因是，有人想以30萬元來買他的「無房名額」。
何田是深圳本地人，家裡有不少房產，因此不愁買房的事，也沒有買房的需求，對於用自己的名額換來30萬這種無本生意，他覺得可以考慮。何田還對投資客提出了一個新的要求。「雖然收益不錯，但我也擔心自己會有風險，所以我想也出一部分錢，房子寫我的名，由我來代持。」何田說。
同樣面臨無本生利的機會，周晝就顯得比較糾結。「以深圳目前的房價，我是買不起了，也不知道以後會不會繼續留在深圳。」周晝在一家國企工作，家境一般，自己每個月的工資也不到一萬。正當他在糾結是排隊等政府的公租房，還是過兩年回老家發展時，就有親戚找上門來想借他的名額「打新」。「因為是親戚，不好直接拒絕，但總覺得日後會有麻煩。」事實上，周晝心裡依然抱著能在深圳擁有一套自己房子的希望。
起底「代持產業鏈」
證券時報記者調查發現，有意出售自己名額的人大致可分為兩類：一類是已有多套房子或者有宅基地的深圳本地人，他們大多沒有買房需求；另一類是來深多年卻依然沒有能力買房，也沒想好以後會不會在深買房的人。不管想不想買，至少他們都有一個共同點：按照當前深圳的新房限售政策，取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓，而新房交房時間至少在2年以後，因此，這類代持人，至少在5年內沒有購房需求。
「這個事情要籤協議、做公證的。」曾霖對代持買房的流程熟門熟路。首先，要找個「好票」。據曾霖介紹，有中介可以介紹「房票」，搖中了給這個人支付二三十萬就行。如果首付資金不夠，中介還可以介紹過橋貸款機構，日利率萬八。但在曾霖看來，中介介紹的「房票」並不是一張「好票」，「要找自己熟悉的人，對他的人品和背景都熟悉，陌生人是信不過的」。
其次，要籤訂房產代持協議。結合曾霖給證券時報記者出示的協議，以及記者上網搜到的不同協議版本，可把內容歸納為三個部分：首先是明確房屋產權歸真正買家所有，其次是房屋代持人在代持期間不得對房屋進行任何方式的處置，最後是若代持人自身出現債務、婚姻等可能牽連到房屋處置的問題該如何解決。「如果實在不放心，可以在拿到房產證後辦理抵押貸款，先套現一部分。」曾霖說。
代持人的銀行貸款也是關鍵環節。何田告訴記者：「有投資客提前半年就讓代持者準備好相關的銀行流水，首付款也往往會轉過幾手之後再轉入代持人的帳戶，這樣才好通過銀行的審查。」不過，記者向幾家銀行的客戶經理詢問，客戶經理表示暫未收到要嚴查購房首付款來源的正式通知。
代持費方面，記者調查了解到，一般的樓盤，費用大約在10萬元左右，但像華潤城潤璽一期這樣的「網紅」樓盤，費用自然會高不少，目前已有30萬以上的出價。另外，通過中介渠道獲取的，還需要支付中介一萬多元的代辦費。
最大風險在於「代持人」
代持過程貌似「天衣無縫」，但操作起來真的毫無風險嗎？大成律師事務所合伙人律師劉子孺對證券時報記者表示，從過往法院審判經驗來說，交易雙方籤訂的房產代持協議是有法律效力的。「這個協議目前沒有被定義為非法，律師起草協議也不是違法行為，法理上來看是沒有問題的。」但劉子孺表示，實際上很少律師會做這些協議和見證，公證處也沒有這項業務，大部分交易雙方都是自己從網上下載的協議。
「最大的風險不在於這份協議，而在於代持人本身。」劉子孺說。從過往判例看，即使日後出現代持糾紛，只要出資人能提供出資記錄、實際佔有和使用的證據以及具備當地購房資格的證明，法院一般都會支持出資人過戶。但是，如果代持人本身出現債務債權糾紛，被第三方起訴，法院會站在「善意第三人」的角度，無需經過實際產權人同意而依法查封該房產。
對於代持人自身的風險，除了債務糾紛外，還有不少隱藏風險。盈科合伙人、深圳分所涉外部副主任連婕表示，從現實操作過程看，就算代持者很「可靠」，但他萬一突發疾病過世或者喪失行為能力，就會涉及繼承權/監護權的問題，其繼承人或者監護人的想法是不可控制的。此外代持者看著房市變化，有什麼新想法也是不可控的。如果原來單身的代持者後來結婚了，以按揭方式購買的房產，就會涉及到還貸問題。因此這種存在代持背景的房產一旦發生糾紛，訴訟、仲裁等解決爭議的成本就很高。
那麼，如果事後因各種原因無法將房產過戶給實際購房人，能否對房產進行確權呢？所謂確權，就是在房產登記名不變的情況下，從法律上確定該房產的產權歸真實購房者所有。劉子孺表示，目前法律上不能對房屋進行確權，只能過戶。這就要求真實購買人必須遵守限購政策，否則即便房屋過了三年禁售期，也無法過戶給自己。
「禍起」深圳樓市「雙限」政策？
一場「房產代持遊戲」的背後是深圳樓市的限購限價政策。尤其是近兩年，深圳本著保護「剛需」買房的出發點，對新房進行限價，使部分樓盤與周邊二手房間產生了巨大價差，進而引發投資者瘋狂追逐。據證券時報記者了解，除了華潤城潤璽外，位於前海的天健前海項目、龍光天境花園，位於香蜜湖的深業中城1號樓，位於安託山的海德園等，雖然都未入市，但從網傳的預售價格看，均比周邊二手房價格低4萬～6萬元。其中，前海兩個項目每平米的利潤空間高達6萬元，被喻為深圳「最香」的打新盤。
針對目前市場上的「眾籌打新」、「代持打新」行為，深圳相關部門作出回應：11月30日，深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡在接受媒體採訪時表示，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。同時，進一步加大住房供應與保障力度，加快構建多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房供應和保障體系，努力讓市場進一步回歸理性。
此外，深圳一些正在銷售的新盤項目也開始調整銷售方案。萬科旗下在深圳的項目瑧山海家園在11月30日提示購買者市場變化風險、貸款風險，針對深圳「打新熱」現象，不排除相關監管部門出臺政策，保障「房住不炒」政策落地，並提示代持購房者風險。12月1日，萬科對瑧山海家園銷售方案做出調整：萬科目前已整理出誠意登記審核通過和資金凍結成功的客戶名單，將會把名單提交給政府相關核查部門，核查社保年限信息並按社保年限排名反饋給公司，萬科將按照客戶社保年限排名，再以此次可售房源為基數按1：5的比例選取排序中社保年限靠前的客戶入圍，參與搖號選房。
不過，「一二手房價倒掛」也好，「代持買房」也罷，問題的根源都在於深圳的房地產政策。深圳市人大代表金心異接受證券時報記者採訪時表示，政府應該區分好「剛需盤」和具有金融投資屬性的商品房，並且從制度和法律的層面對這兩類房進行分割，對具有金融投資品屬性的房子不應該「限價」，而應該放開限價和限購，滿足投資者投資的需求，對「剛需盤」則應該「限價」且「限購」，滿足剛需群體的真實居住需求。沒有區分的後果就是，具有金融投資屬性的房子滲透到普通的「剛需盤」中，從而帶動價格上漲，導致剛需難以「上車」。「如果不進行明確區分，中間階層的剛需在深圳或將永遠買不起房，即使勉強夠得著，也會讓其生活陷入很大的困境，而這是政府在履行公共職能上的缺位。」金心異說。（應採訪對象要求，曾霖、何田、周晝為化名。）