繼續虹楊18盤系列，今天解讀一下大家期待已久的弘久新弘北外灘——也是第一個真正位於北外灘的新房。
對有些人來說，可能也是最後一個。（詳見本文北外灘規劃解讀）
這個項目體量不大，佔地面積僅18469.51m，可售住宅僅432套。
這樣體量的小區通常很難出彩，之所以能在市場上掀起一股波瀾完全是藉助北外灘的東風。
北外灘在炒作了15年後再次登上輿論高點源於一張紙：北外灘地區控詳規劃。
這張圖紙公示後大家吃了一顆定心丸：看來這次是要動真格了。而且近鄰東外灘土地規劃一直難產，到現在大家都不知道這片土地要做什麼——相比之下北外灘靠譜多了。
不知道是不是巧合，北外灘控詳規劃一經公示，虹楊地區土拍速度明顯加快，新房上市也是應接不暇。
不過熱鬧都是周邊的，按照既定規劃新弘北外灘極有可能是最後的上車機會。
01
由於北外灘控詳規劃今年公示，許多朋友認為這裡馬上進入開發黃金時間段，後續會有大量新房上市。
尤其是下面這張圖極具迷惑性——大片的黃色居住用地，以後上市的新房肯定少不了。
其實不然，北外灘的住宅用地其實早已開發殆盡。
以上控詳規劃中，白色字體標註的小區房齡基本都在20年內，而且是高層電梯公寓，近30年都不存在拆遷可能性。
所以在規劃中標註為預留用地。
黑色字體標註的地塊是規劃建設用地，而且有不少地塊已經開始啟動拆遷計劃。
不過可惜的是，除了hk200-01地塊外，其他均為一類住宅用地。
按照上海市規劃標準，一類住宅用地為低層住宅，即總高不超過三層。
為了數據的嚴謹性，我們找到了北外灘地區所有規劃建設用地數據。
可以看到，除了在建的四個項目外，僅有2塊土地可供開發為商品房。其他均為一類住宅用地（hk200-01）除外，且一律限高12米。
之所以有這個限制，是受北外灘總體規劃限制，兩翼大片區域作為歷史風貌區保護。
在本周官方公布的北外灘宣傳片中兩個片區也是呈現低層住宅街景，進一步印證了這個規劃。
北外灘宣傳片截圖
所以雖說北外灘待建住宅地塊多達28幅，大部分卻被限高12米，真正可供建設普通商品房的卻不多。
在預留用地中，房齡大於20年且沒有電梯的小區僅久耕小區、春陽住宅等，短期內也看不到拆遷可能性。
02
不過北外灘並沒有開發完成，大量的商辦產品還在施工甚至還沒拍地。
去過北外灘的朋友都會有這種感觸：北外灘的好，只是好在東大名路以南濱江這一線。
這一條窄窄的區域高樓林立充滿現代化氣息，一路之隔就是大片的老房子和隨處可見的工地，真是天上地下。
東大名路北側街景
其實北外灘按照規劃早應該成熟，現在只是在補課而已——補之前落下的承諾。
北外灘這樣優質的地段誰都知道潛力巨大，所以早在1997年就開始提上開發日程。不過眾所周知虹口地區一直面臨拆遷難的問題，開發一直不順利。
當然這些不順利更多指的是商辦產品，北外灘還是按時交付了不少住宅項目：名江七星城、白金府邸、白金灣廣場、耀江國際廣場、和泰玫瑰園等等等等。
北外灘成熟的居住區
理由也很簡單，住宅類產品回款速度快，做起來相對容易。
可以想像當年這些新房上市時，開發商給營造了多麼美好的前景：世界級濱水商務區、上海市城市封面、外灘-陸家嘴-北外灘鐵三角……
然而在這裡住了十五年，房子都換了幾次了，之前承諾的商務區也沒達到預期。
不過容易改造為住宅的地塊始終會開發完畢，接下來該啃難啃的骨頭了。
難啃的骨頭有兩類，一類是具有歷史因素不允許拆遷的地塊，一類是要價太高拆不動的地塊。
這兩類地塊的存在造成了北外灘混雜的城市界面，一定程度影響了商務氛圍以及商業氛圍的形成。
來福士附近的老房子
所以即使北外灘前期建成了一部分寫字樓，招商卻一直不順利、空置率太高，一定程度影響了後續開發。
當年李嘉誠拿了真如地塊遲遲不肯開發，給的理由也是拆遷進展太慢、周邊環境太差，即使寫字樓、商場建成了也難以招商。
不過周邊居民居住舒適度與他們毫無關聯。
既然如此，就不拆了吧。有文化價值不允許拆遷的改造一下打造歷史街區，或許還能成為網紅打卡地。
少量拆遷困難或者不到拆遷時間的小區，改造一下繼續住，不影響市容就好了。
比如前面提到的春陽住宅已經放棄拆遷改為改造，改造內容為：
1、對房屋結構進行加固，提高房屋抗震等級；
2、加裝消防設施、設備，提高房屋防火等級；
3、外立面保護性修復，展現石庫門風貌特色；
4、項目區域綜合整治，力爭做到管線入地；
5、根據房屋情況力爭實現廚衛獨立，提高居民生活水平和質量。
春陽裡觀看公告的居民
能順利動工改造的，還是二十年前規劃的那些商辦用地，只不過換了一張圖紙而已。
北外灘「半成品」
03
前面提到過北外灘已經沒有住宅用地，入駐北外灘可能就只有六個機會了：新弘北外灘、恆大北外灘、海泰北外灘、外灘豪景苑以及兩幅待拍土地。
這四個新房中，海泰北外灘最小戶型375平，分分鐘破5000萬已經不是普通人可以覬覦的。
外灘豪景苑一直不溫不火，單價還算合理，不過戶型偏大導致總價太高。108平兩房、156平三房，如果出現在瑞虹還可能會被市場接受，在原四川北路的地段就有些吃力了。
而且目前也僅剩186平三房了。
即將上市的是新弘北外灘和恆大北外灘。看地段，當然是恆大更勝一籌。
新弘北外灘偏居一隅，遠離北外灘核心區域，而且與北外灘的高樓大廈並未連成一片。
而恆大得天獨厚，與北外灘核心商務區無縫銜接，甚至對面就是地標白玉蘭廣場。
這樣的位置，高區江景一定足夠震撼了。
白玉蘭廣場江景
不過按照恆大一貫的思路，這樣優質的地段一定做最土豪的產品。
50萬一扇的銅門、20萬的花灑、水晶吊燈、24K純金水龍頭往上懟就好了，代價就是價格超出普通客戶預期——總價達到陸家嘴北濱江恆大華府層級也不是不可能。
而且恆大地塊不大，可售住宅僅2萬平米，不是誰都搶得到的。
接下來拍出的兩個地塊中，hk240B-02地塊太小。新弘北外灘就夠小的，僅18469.51m，而該地塊卻只有3400m，而且容積率高達5.6，估計會與臨近一類住宅一起拍出。
這樣的地塊，很難做出讓人滿意的產品。
hk231-01地塊相對優質，不過限高15米，大概率會做成城市疊墅，也不是一般人可以覬覦的了。
想來想去，1000萬-1500萬預算，還真只能上車新弘北外灘。
04
受制於地塊限制，新弘北外灘確實有不少問題，不過配套上的優勢也很明顯——畢竟位於虹口唯二的CAZ區域。
項目是大連路地鐵上蓋，4號線、12號線就在家門口，不過兩條線路去市區都有點繞。
位於大連路、長陽路交匯處，噪音在所難免。不過坐擁大連路隧道、外灘隧道，去浦東或者浦西老城區自駕都較為方便。
步行到北外灘核心區（來福士）600米，雖不是無縫連接，輻射區總算得上。
而且大連路自身商務氛圍也相當濃厚，二三十棟辦公樓形成了良好的城市界面。
大連路的辦公樓
周邊環境上，可以說遠勝融創青雲壹號、保利天匯等競品項目。
醫療資源與虹口楊浦甚至閘北老城區共享，上海市中西醫結合醫院、上海市第一人民醫院、上海交通大學醫學院附屬新華醫院等都在3公裡以內。
北外灘甚至瑞虹新城一直被詬病的一點是沒有引入優質學區，周邊的保定路第一小學、上海市霍山學校都非常一般，虹口的學區資源還是集中在曲陽等傳統地段。
甚至涼城可能都比這裡好一些。
至於小區自身確實乏善可陳，一共4棟住宅體量確實太小，而且容積率高達4.14，很難做出讓人驚豔的園林效果。
更讓人意想不到的是，3號樓僅16層，卻排布在32層的4號樓北側——視野被擋的死死的。
不過好在小區整體朝東南，3號樓不至於一點陽光沒有。
在周邊轉了一圈就明白了，霍山路南側是其他小區的高層，與4號樓僅隔一條馬路。意味著3號樓即使放在最南面也是被遮擋。
霍山路南側的高層公寓
與其被其他小區擋死，不如自己擋自己。
小區車位比1:1，及格狀態。外立面鋁板，下了成本。兩梯兩戶或者一梯一戶，密度還算不錯。
一共432套房子，卻設計了多達11個戶型。戶型設計相當不錯，尤其是這樣的容積率、這樣的地塊限制，尤為難得。
最搶手的莫過於99平小三房的設計，將利用率發揮到極致。不過遺憾的是客衛無法開窗、北向次臥面積過小僅能用作書房。
120平左右的三房是主力房源，戶型大致有兩種風格，下面這種飛機戶型可選性較多。
B1最完美，B3、B7都有一個暗衛。
其他戶型中規中矩，總體是加分項，如有興趣可以滑動查看。
目前樣板間並未開放，據開發商口徑裝修標準高於同區域競品項目，我們只能通過官宣圖片略窺一二。
不過價格也水漲船高，據說要到12萬以上。
這個價格，對於4號樓高區江景房來講確實不貴，將近20年房齡的新外灘花苑憑江景都賣到13萬以上，而且還是大戶型。
另外，如果真的喜歡北外灘又要買新房，也需要把握住機會。
畢竟可能後面真的沒有了。
後記
1、本文僅代表環二先生個人觀點，不作為投資建議
2、本文結論以官方已公示規劃文件為基礎，若規劃出現修正將不再適用
3、本文不是廣告、不是軟文