以下文章來源於青Finance ，作者中國企業報青財經
一反前兩年的「高光」時刻，2020年的長租公寓行業無疑迎來了最冷的冬天。
破產、爆雷、跑路、監管···這幾個詞，幾乎壟斷了有關長租公寓板塊的所有新聞。
這一年，先有蛋殼公寓紐交所上市後有行業第一股青客公寓和曾經的「行業老二」蛋殼公寓雙雙資金鍊斷裂，而這中間還夾雜著友客、巢客、嵐越等上海、杭州等地的小型長租公寓接連爆雷。
不過也有全國首個集體土地租賃住房項目正式運營、以及部分長租公寓疫情期間減免租金等利好，只不過在多個負面消息、尤其是下半年蛋殼公寓等事件的衝擊下，這些消息的傳播和影響力略顯蒼白。
爆雷潮上演 行業監管升級
在2020年新冠疫情和國際經濟形勢等因素的多重影響下，長租公寓行業綜合成本急劇上升、空置率明顯走高，資金鍊持續緊張，加速了長租公寓行業洗牌。
根據天眼查《房地產行業企業數據報告（2020）》，以工商登記為準，全國目前已經註銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，佔相關企業總量的15%，近5%的相關企業曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。
其中，友客、巢客、城城找房、蛋殼公寓等大大小小的長租公寓平臺，更是對銀行、業主、租戶等多方，產生了嚴重影響。
以蛋殼公寓為例，其全國範圍內運營的40萬間房屋，即使以平均50%的空置率和每套房2居的戶型粗略估算，也仍然要影響80萬的業主和租戶；另外，除了業主和租戶，蛋殼公寓爆雷事件還涉及微眾銀行、中國移動、中國聯通、裝修工、保潔工等多方。
目前使用租金貸的租戶或將「解套」，留下年付的租戶和業主之間「零和博弈」，而欠中國移動等運營商的費用、裝修工、保潔人員以及蛋殼員工的工資，依然杳無音信。
隨著長租公寓爆雷事件的發生，中央和地方陸續頒布了監管政策。
8月，杭州、西安等地相繼發布加強對租賃企業的資金監管政策，對「託管式」租賃企業的監管專用帳戶日常收支情況進行監督，規範住房租賃企業行為、防範住房租賃企業經營風險。
9月，中央發布《住房租賃條例》徵求意見稿，住房租賃立法有了顯著推進；地方層面開始整治市場秩序，上海、合肥、廣州等地，均發布風險提示，北京發布租賃市場專項資金管理方法，為培育和發展住房租賃市場安排專項資金，加強和完善住房租賃信息、數據和管理等。
10月，政府支持和監管同步跟進。一方面，中央財政補貼資金逐步到帳，各地政府相繼出臺租賃住房支持政策，包括資金專項支持、個稅補貼；另一方面，北京、長沙、哈爾濱、西安等地進一步規範租賃市場，保障租賃各方權益。其中，西安全面推行網籤與資金監管。
11月，十四五規劃提出「租購併舉，因城施策」，各地方結合自身情況，出臺相關規劃和監管措施。其中，青島出臺《青島市城鎮租賃住房發展規劃（2020-2022年）》，西安、深圳等城市從企業信用評級、風險提示等方面入手，明確企業不得以「長租短付」等方式，惡意擾亂租賃價格。
寡頭壟斷 or 行業整合？
在長租公寓爆雷和各地監管收緊的同時，行業內也在進行著另一種暗流湧動，繼2019年後，長租公寓企業間短期內又掀起了一波「併購熱」。
7月初，安歆集團宣布戰略併購易企租，進一步深耕藍領公寓賽道。據了解，易企租主要從事企業員工宿舍外包、後勤保障等綜合服務，以服務型宿舍外包的形式，長期與企業、院校合作。
7月底，「雷聲不斷」的青客國際集團有限公司發布公告稱，公司將發行本金總額約達1億美元的4年期可轉換債券，同時將收購國內一家公寓資產。
此後的8月到11月，雖然長租公寓集中爆雷，但是仍然有企業在「爆雷」危機尚未解決之時，繼續其收割市場的步伐。
11月26日，安歆集團宣布完成與新起點公寓；11月30日，自如正式宣布併購貝客青年精品公寓，併購完成後,自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等城市運營五十餘個集中式公寓項目。
而在收購貝客公寓之前，有多家媒體曝出相關部門約談自如、我愛我家接盤蛋殼公寓事件，但截至目前，「接盤」事件沒有任何進展，自如方面沒作公開回應，而我愛我家相關人員則曾表示「未接到相關通知」。
有業內人士表示，自如和我愛我家等企業不願意接盤也可以理解，畢竟蛋殼公寓跑馬圈地之後的結果是一地雞毛，「長收短付」、「高收低租」的瘋狂擴張之後，如今蛋殼公寓留下的是三年來累計超60億元的巨額虧損，以及租戶與業主等多方面的矛盾。
但是在蛋殼公寓業主和租戶之間矛盾尚未解決之時，自如推出了「暖冬計劃」。該計劃針對蛋殼公寓的業主和租戶開展專項扶持。具體內容包括，業主和租戶在與蛋殼公寓解約後，可選擇與自如重新籤約。租戶未來一年內按原價可在當前房屋繼續居住，並最高減免一個月房租。業主將房屋委託給自如後，自如免收業主未來一年的託管服務費，並照常提供相關服務。
對此，諸葛找房高級分析師陳霄表示，自如在這個時間段推出「暖冬計劃」，市場未必會買帳。蛋殼公寓帶來的陰霾尚未消散，很多業主和租戶對長租公寓機構的信任也未恢復，短期內難以接受類似的長租公寓機構，擔心重蹈覆轍。
也有不少蛋殼公寓的租戶認為，自如推出的「暖冬計劃」看似體諒業主和租戶，但免收業主未來一年託管服務費，只會讓業主更加著急「清租客」、收回房子，進一步激化二者之間的矛盾；並且這種做法最大的受益者還是自如，畢竟不需要大幅度裝修改造、且能夠直接掌握房東和租戶信息，有利於其短期內進一步擴大市佔率。
爆雷與收併購同時進行，行業整合成為長租公寓市場現狀。截止到目前，長租公寓市場上主要有三大派系，分別是：
第一種是以萬科、龍湖、旭輝為代表的房地產開發商群體。他們主要以重資產的模式，分別打造了泊寓、冠寓和領寓三大集中式公寓品牌，從建設開發到服務運營，進行全鏈條的跟進；
第二種是以自如、相寓為代表的長租公寓運營商平臺。他們主要是利用市場上的存量房源，掌握房東和租戶的信息、進行資源對接和匹配。此種偏輕資產運營的模式，主要在於成本低，賺取的是房租差價等利潤；
第三種則是以如家、華住集團為代表的酒店企業，以酒店資源切入長租公寓賽道。
重資產模式的弊病就在於資金周轉率和回報率低，與傳統的賣房模式比，房地產開發商往往在長租公寓領域的投資往往非常小。
龍湖集團投資者關係負責人施磊曾表示，長租公寓很難做，龍湖在長租公寓投入資金不多，80%屬於輕資產，屬於包租的模式；
更直接的是，疫情影響和「三條紅線」等融資新規之下，部分房企已經開始剝離長租公寓業務，其中招商蛇口就轉讓了旗下的招盛閣置業管理公司100%的股權，而該公司的經營項目則主要是自有物業租賃和物業管理。
酒店運營企業，由於酒店資源本身數量有限，未來的市佔率也自然受限；
有業內人士指出，如果長租公寓平臺公司能穩健經營，未來仍然會是租賃市場的主力。其中，陳霄就提到，背靠鏈家的自如，無論在規模還是資源上都更具優勢，資金上相對穩定性更高。蛋殼公寓倒下後，自如將在長租公寓市場佔據壟斷地位。
但是樂乎公寓集團創始人CEO羅意認為，「二房東」模式會存在，但是不會成為主流，並且接下來仍會遇到挑戰。基於每年6-8個點增長的美好想像來收房子、獲取收益剪刀差是行不通的，因為經濟下行的時候「二房東」模式底租很高，再加之剛性成本，下遊收益往往不及預期，這也是很多長租公寓企業沒能「活下去」的原因。
羅意表示，未來包租不會規模化存在，房子會回到業主手上，房東直接和房客籤約，但是由專業機構居中提供專業運營服務，真正的房東不會在居住體驗下工夫，未來無非中介機構需要新的品類，從事居間服務，而不是做「房屋銀行」賺差價。
中國建築裝飾協會租賃產業分會副秘書長、全寓聯發起人米映超表示，目前行業內有「國家隊」、「房企開發商」、「酒店系」、「中介系」、「二房東」模式。隨著國家住房租賃政策出臺和落地，行業將更加健康的發展，房地產租賃用地佔比提升，國有租賃公司增加，集中式公寓更適用於資產持有型重資產結合輕資產運營的資管分離模式；而「二房東」模式會有新的房東和租客「直租」關係，原有公寓租賃企業會以第三方服務的模式出現。
危中有機 未來可期
回過頭來，2020年對於長租公寓來說，絕對不平凡的一年。
這一年有多家長租公寓企業倒閉、爆雷，有眾多租戶被割「韭菜」，當然也有行業內併購整合，國家對長租公寓行業的監管和鼓勵。
對於長租公寓未來的發展前景，站在不同立場、來自不同領域的人，都分享了自己的看法。
樂乎公寓集團創始人CEO 羅意
租客和長租公寓企業之間的關係不會是對立，國家應該加大的力度保護租客，讓他們在一個房子裡面可以安心住三五年，這樣房子就不僅僅是具有使用價值，還具有資產屬性，長租公寓企業也更能下決心做好產品與服務。
住建部拿出資金獎補貼住房租賃行業，在一二線等城市推進住房租賃長期發展是既定目標，這點毋庸置疑，而且有越來越多的優質從業者進入到長租公寓行業。未來會有在去槓桿的大環境下，效率會成為租賃行業未來五年的重點之一，以前我們都關注規模，未來行業要求我們更多關注效率。
中國建築裝飾協會租賃產業分會副秘書長、全寓聯發起人 米映超
長租公寓企業在2020年無疑面臨「能力大考」，但是如果疫情不反覆，2021年租賃市場有望得到恢復。
對於長租公寓行業的融資問題，住建部《住房租賃條例》徵求意見稿中，明確了本著風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展REITs，支持住房租賃企業發行企業債券等融等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務。
當然隨著市場回暖、相關秩序的優化，以及融資利好的推出，長租公寓企業也要進一步規範資金使用制度，審查自身合規性，做好「以出定收」的成本管理，精細化運營保持穩定健康的現金流。
諸葛找房高級分析師 陳霄
長租公寓野蠻激進擴張的模式已經行不通，國家和地方已經在資金、信用體系等多個層面進行監管。未來長租公寓機構必將走向精細化運營道路，對機構的運營能力提出了更高的要求，長租公寓企業在服務水平和產品設計等方面都需要創新和提高，整個行業將向著更加精細化、規範化的方向發展。
北京金訴律師事務所主任 王玉臣
從長遠來看，長租公寓其實還是前景很不錯，國家現在也一直在鼓勵房屋租賃的發展，很多年輕人也很需要這種服務。但是，長租公寓的監管也必須提上來，不論是長租公寓的自我管理、立法完善、還是監管部門的管理，要進行全方位的提高，否則暴雷還會時有發生。
1.公寓的自我管理必須提上去，不能為了擴張而無視經濟規律。更不能通過一些不當的手段去佔領市場，去忽悠租客；2.立法需要儘快提上去。長租公寓方面的立法相對滯後，在上位法的角度上還是有所缺失，也不夠完善，需要進一步的完善和加強；3.相關監管部門的監督和執法必須要嚴格，要堅決杜絕挪用租金去做其它風險投資或者挪作它用。4.必須控制好租金貸，必須杜絕租金貸的濫用，做好租金貸的嚴格監管。
北漂租戶王楠
今年疫情以來，發現合租真的有很多不便之處，室友們來自全國各地，而且存在共用衛生間等問題，對於防疫和健康來說，都存在影響。另外作為蛋殼年付租戶，真的是太心累了，沒想到這麼大的上市公司也會爆雷，沒時間跟房東扯皮，損失了近兩萬元，更加堅定自己買房的想法。
但是同時也相信，通過這次的爆雷，未來行業監管會更加健全，「我們這批人算是為後續的人試水了」，未來的「北漂」入住長租公寓會更加安心。
天津房東李女士
近幾年內不會把房子租給自如或者其他長租公寓了，我可以通過自己把房子租出去，包括在58同城發廣告、自己找人等方式。以這次租房為例，雖然我也找自如了，但是最後還是自己租出去的，而且自己租，我可以選擇租客。作為房東，我不太看重租金的高低，而是看重租戶的素質，感覺這種交易方式更靠譜。
今年是個「寒冬年」，很多人工資也會下調。今年房租低、房價下跌，主要是受疫情影響，我覺得這個時間不會持續特別久，未來房租還是會漲上去的。