在海澱區古月園小區，2015年前期物業突然撤離後，馬連窪街道辦事處指定一物業公司進駐「應急」。按規定應急一般不超3個月，但該物業應急服務已3年多。其間，該小區相繼召開3次業主大會，選舉業委會，選聘新物業，但新物業公司至今未能進駐。
撤換物業公司難在哪？該小區為何深陷「應急」困局？本報記者進行了深入調查。
古月園位於天秀路北側，其東、南、西三面有圓明園、頤和園及百望山的翠色擁繞，是一個佔地15萬餘平方米，擁有20餘棟小高層、700餘戶業主的商品房小區。小區裡有5千平方米的寬闊湖面，業主們在湖內放養錦鯉，有野鴨飛來歇腳，漣漪碧波，藤蘿花架，山石花木點綴園中，再加上兩個地下立體車庫，人車分流，整個小區整潔而溫馨。
但此番景致已成為業主們的回憶。事發於2015年11月10日，該小區前期物業突然宣布撤出。隨之，馬連窪街道辦便指定北京龍城興業物業管理有限公司（以下簡稱龍城興業）進駐小區，為業主們「應急」服務。
《北京市物業項目交接管理辦法》規定，應急服務僅限於垃圾清運、供水、電梯運行及秩序維護等基本服務，期限一般不超3個月。
「應急」服務下，小區環境每況愈下，物業服務問題越來越多。業主們反映，先是湖水放得晚了、少了，也渾了，「這兩年湖成了大家的心病，也沒野鴨飛來了。」道路開始破損，藤蘿花架塌了，草坪上長滿了雜草，原來運行較好的地下車庫，隨著前期物業的離開，也未再啟用過。漸漸地，地下車庫內各項設施毀損，機動車卻密集停在消防通道上。
「消防設施全面癱瘓。樓道內的消防探頭、家中的煙感報警系統、救護系統失靈，中控室沒人值班，門禁壞了一年多也不修，電梯老夾人，還有的一停就是幾個月。」2002年便入住該小區的業主劉先生還反映，業主們不得不自己組織起來澆花、澆樹，「之前古月園有多美，現在就有多糟。」
5千平方米的湖，湖底卵石缺少。
小區內破損的道路沒有修補。
貼過年「福」字的大門，是建在小區消防通道內的違建。
業主大會選聘新物業
應急物業卻拒絕撤出
應急服務只能解決基本問題，且只有3個月，於是業主們想為自己選聘一家物業公司，「當時大家的想法很簡單，就是想聘一家合法合規的物業公司。」業主李先生稱。
2016年1月23日至1月30日，古月園召開業主大會，選舉產生業委會。2016年3月21日，業委會在馬連窪街道辦備案。
選聘新物業，成了業委會的頭等大事。2016年6月8日至6月12日，業委會啟動第二次業主大會，召集小區全體業主，決定終止應急物業服務，並票決新物業。該次競聘，北京瑞贏酒店物業管理有限公司（以下簡稱瑞贏）自9家物業公司中勝出。記者了解到，應急物業龍城興業也參與了此次競聘。
2016年9月9日至9月25日，古月園召開第三次業主大會，業主們票決是否委託瑞贏成為新物業。經過一系列驗票、監票、唱票、計票，結果顯示，投票人數佔總業主人數的74.79%，對應建築物專有面積99368.98平方米，佔建築物總面積的63.95%，投票人數與專有面積實現「雙過半」，瑞贏得票531張，從而通過古月園新物業選聘。業委會還邀請第三方北京首一業主大會工作輔導中心人員到場，全程見證驗票過程，「整個過程都有視頻，所有選票都照規定封存。」小區業委會主任徐宏亮稱。
2016年10月16日，業委會同瑞贏籤訂物業服務合同，期限3年，執行北京市地方標準三級物業服務標準。但實際上，因龍城興業拒絕撤出，瑞贏至今未能進駐，服務合同仍是一紙空文。
小區陷入「應急」困局，古月園業委會曾向多家行政部門、人大及海澱區紀委等求助。
對於古月園第二次、第三次業主大會決議，馬連窪街道辦事處持有異議。該街道辦一王姓負責人認為，根據小區《業主大會議事規則》，應由20%以上業主提議，才可召開業主大會臨時會議，但業委會未啟動該程序。街道辦還向全體業主發函告知，認為業委會違反相關規定，組織不規範，應限期改正或撤銷業主大會決議。
對此，業委會認為，涉及全體業主共同利益的事項，需要及時處理，業委會有權提起召開業主大會臨時會議，「這也是小區《業主大會議事規則》明確規定的。」業主張先生稱。
第三次業主大會決議也受到馬連窪街道辦質疑。以業委會臨時變更會議地點，導致街道辦、居委會無法到現場指導監督為由，馬連窪街道辦對此次業主大會作出的相關決定和授權不予認可。
對此，業委會稱，因票箱內保存著全體業主的投票，為妥善保護全體業主的投票成果，避免突發意外，才臨時變更會議地點，「會議定在2016年9月25日下午3點召開，我們同街道辦、居委會等負責人聯繫，還開車去接，但馬連窪街道辦一負責人稱，街道辦王主任有事去不了。古月園居委會陳主任也說，王主任不讓她參加。」業委會成員楊先生稱。
馬連窪街道辦曾發函要求業委會提交業主大會及計票結果等相關資料，但遭到了業委會反對。一業委會成員表示，按照相關法律規定，街道辦無權查看業主選票。
《北京市物業項目交接管理辦法》第25條、26條規定，對拒不進行物業交接、撤出物業管理區域的，市、區房屋行政主管部門，可按照物業服務企業及項目負責人信用信息管理和物業服務項目管理的相關規定，對物業服務企業及相關責任人予以處理。業委會據此向海澱區房屋管理局舉報，請求其對龍城興業進行處罰。但海澱區房屋管理局以馬連窪街道辦對兩次業主大會決議的不予認可為由，駁回了業委會的舉報。
業委會再向北京市住建委相關部門舉報，也是同樣結果。
為打破應急物業撤出困局，古月園500餘名業主聯名向海澱區紀委監察委舉報。相關材料顯示，海澱區紀委監察委回復，作為業委會工作的監督指導部門，在未進行充分調查核實的基礎下，馬連窪街道辦就向古月園全體業主發出告知函，做出不予支持和認可古月園小區臨時業主大會的決定，造成了不良社會影響。海澱區紀委監察委認為，海澱區房屋管理局對應急物業服務監管不到位，沒有積極推動物業交接。
目前正等待法院重審
經過兩年零4個月的對抗，在歷經行政、人大、紀檢監察等多種力量介入之後，龍城興業仍在該小區進行「應急」服務。
該事件的解決終於走上法律途徑。業委會訴請海澱法院判令龍城興業撤離，並交還小區的相關規劃、許可及建築、建設材料。2018年3月30日，海澱法院判決龍城興業撤離，並向業委會移交相關材料。
一審敗訴的龍城興業提起上訴。龍城興業認為，古月園並不是一個獨立的物業管理區域，其應和荷塘月舍、安和園、澄秀園屬同一個物業區域，依據是古月園沒有獨立的供水、供電，以及物業用房等設施。
「業委會的產生，基於一個獨立的物業區域前提。」徐宏亮稱，業委會是由全體業主票決選舉，並進行了備案，「這些程序的推進基於一個前提，即古月園是一個獨立的物業管理區域。」
為證實此事，業委會向記者提供了一系列規劃、建設及物業服務合同等文件。他們認為，這些材料對古月園的房屋使用、管理、維修等進行了核准，確定了小區的範圍，以及電梯、供水、變配電系統及物業管理用房等內容，「這些核准的內容，同目前古月園的實際情況一致。」
業主們指認，古月園有供水深井，且與周邊小區一起，改用市政水。
小區配電室。
空蕩蕩的地下空間
荒廢的撞球室。
記者現場了解，獲知天秀路南側自東向西建設有荷塘月舍、安和園，北側則是古月園、澄秀園等小區。其中，因古月園是商品房小區、甲級住宅，物業費高於普通商品房的荷塘月舍，而安和園、澄秀園內則大部分為回遷安置房，物業費較低。產權性質、權屬關係複雜，這在一定程度上也導致小區之間、業主之間，存在利益分歧和訴求差異。
2月13日下午，記者來到馬連窪街道辦，希望採訪了解古月園應急服務困局解決一事，但相關負責人以不便為由拒絕了記者採訪。
目前，北京市第一中級人民法院已以應查明古月園是否具備實施獨立物業管理的條件為由，裁定此案由海澱法院重審。
目前，各方都在等待法律的公正判決。
古月園深陷應急服務困局。該事件涉及業委會、開發商、應急物業與新聘物業公司多方糾葛，還牽扯進街道、房管、住建委、紀檢監察等多個部門。來自各方的力量，就像是天鵝和螃蟹拉車，各使各的勁兒，卻長期無法解決應急物業公司撤出難題。
這場困局至今尚無贏家。業委會多項工作難以開展，新聘物業服務合同成空，廣大業主只能獲得基本服務。因小區消防設施癱瘓，已將物業服務交出10餘年的開發商，也得拿出80萬元修復消防設施。應急物業公司龍城興業也連連喊苦，「我們不是不撤，而是難撤。」該物業公司負責人稱，這兩年多來，因大部分業主拒繳物業費，應急服務已致物業公司損失數百萬元，「我們也希望能給一個解決辦法。」
物業管理專家舒可心認為，我國及北京市物業管理方面已經有法可依，目前法律法規的一個核心思想就是推動並完善社區自治。「這個案例中，如果街道辦認為業主大會決議違法，直接行使撤銷權就行了。如果業委會不服，也可以提起行政訴訟，向法院起訴街道辦。一切都可以交給法律，讓法律說話。」
訴求各方及相關部門一切從法律開始，行政部門「法無授權不可為」，業主自治「法無禁止即可為」，古月園的應急困局，便有了打破的希望。
所幸，該事件已在海澱法院等待重審，也終將走法律途徑解決。但願法律的公正判決，能將溫馨與美好、寧靜與和諧重新還給古月園的業主，也還給像古月園一樣，陷入物業服務困局的所有小區。
從法律出發，嚴格依法辦事，社區自治才能真正實現。