來源標題：原物業不撤，新物業難進？北京壹瓶小區更換物業遇阻
北京西城區陶然亭街道的壹瓶，左依先農壇，右臨陶然亭公園，前望二環路護城河，是一個名副其實的公園社區。而小區業主們卻正遭遇一件糟心事：一個多月過去了，被解聘的原物業仍未完全撤出，新物業難以上崗。
「我們自己的家園，難道就稀裡糊塗被前期物業『佔著不走』嗎？」壹瓶小區業委會成員李鋒（化名）告訴記者，此前，該小區前期物業服務商——北京發條物業管理有限公司（以下簡稱「發條物業」）的服務質量讓很大一部分業主感到不滿，9月份小區業主大會決定選聘新的物業公司進駐，但沒想到發條物業至今仍未撤場。
「選聘和更換物業」這一原本屬於全體業主共享的權利，為何在壹瓶小區實施起來會如此曲折？
小區業主大會決定更換物業
陶然亭公園旁的壹瓶小區。
據李鋒介紹，壹瓶小區於2002年開工建設，2004年開始銷售，大約從2006年開始，發條物業作為開發商前期物業入駐壹瓶小區進行服務。從2013年初開始，壹瓶小區部分業主就發現北京發條物業服務質量逐步下滑，諸如小區安保、衛生服務、設施維護以及整體環境治理等方面的服務都不盡人意，對此，部分業主多次要求整改，但一直無果。
2019年4月，壹瓶小區正式成立了業委會。「業委會嚴格按照要求，開展基層治理等探索實踐，其中多次要求北京發條物業公開帳目接受審計，但一直被拒絕。」李鋒說。
此事隨後愈演愈烈。「其後幾個月中，在業委會執行屬地相關部門貫徹的一些工作時，北京發條物業一直不予配合。2020年5月，《北京市物業管理條例》正式施行，業委會再次要求發條物業按照條例要求，接受審計，設立共管帳戶，但再次被拒絕。」李鋒告訴記者，此事之後，小區業委會、監事會召開兩委會會議，決議擇日召開第二次業主大會，共同決定是否續聘發條物業。
11月5日，壹瓶小區業委會主任王令接受記者採訪時介紹，2020年9月初，小區正式舉行了第二次全體業主大會，就更換物業公司進行投票。9月28日開始，在政府相關部門的指導監督和公證處的見證下，進行計票，經過最終統計，投票人數以及所佔物業面積雙過半不同意繼續聘用北京發條物業；總共590多票有效票，贊成繼續聘用的僅為8票。9月30日，壹瓶小區業委會正式向發條物業公司發出通知，要求該公司在30日內撤場並做好交接工作。
業主大會計票結果顯示，居民雙過半不同意繼續聘用北京發條物業。
原物業稱「繼續管理地庫和部分底商等區域」
「我們已經選聘好了新物業——中海物業，但當他們與發條物業進行交接時，卻遭到了一系列阻撓。」王令等業委會成員皆向記者反映稱，9月30日業委會就向發條物業發出了交接通知，可是發條物業一直表現不太積極，其間提出了小區地下車庫、商業等部分在更換物業以後依舊歸其管理。「一個整體的小區，怎麼能分開交由不同的物業公司進行管理呢？我們堅決不同意發條物業的要求。」王令如是說。
10月29日，記者來到壹瓶小區進行實地走訪，正如上述部分業主所述，該小區安保並不是很嚴格，記者經小區西門直接就進入了小區內部，其間，即沒有保安阻攔也沒有刷門禁設備。
進入小區之後，記者發現發條物業在小區1號樓一層辦公，在物業公司門口的公示欄中貼有上述業委會成員所提及的相關交接通知。
此外，在部分居民樓電梯間內，記者還看到了由北京發條物業公司向全體業主發出的「《告知函》二」，該函稱，發條物業與中海物業的交接已經接近尾聲，明晚（即10月30日晚間）12時正式完成全部交接工作，此後，除小區住宅部分7#樓外，發條物業物業管理區域還有8#和9#底商、9D寫字樓、中心藝術館以及小區地庫。落款時間為10月29日。
發條物業在告知函中稱，小區地庫和部分底商等仍為其管理範圍。
對於上述告知函，部分業委會成員表示不解，「7號樓是由開發商自持的，其面積也沒有參與業主大會投票，由發條物業管理我們不予置評。但小區車庫在壹瓶小區物業管理區域內，很多車位都是業主購買的，在業主大會上，業主所持有的車位面積也都是參與了投票的，怎麼能將車庫繼續交由發條物業管理？這實際上就是物業公司拒絕撤出。」
當天上午，記者隨同該小區部分業委會成員一起來到地下車庫，發現部分出口處已經安裝了一些車庫管理設備。王令告訴記者，「這些設備都是北京發條物業公司在這兩天新裝的，類似於通電後計費收費的設備。」
10月29日，小區地庫出口處安裝的電子設備。
根據上述告知函，既然發條物業已經決定撤場，為何還要求繼續管理地庫部分？10月29日，記者隨同上述部分業委會成員以業主身份來到發條物業就其撤場交接一事進行詢問。該公司多名工作人員皆表示不知情，具體情況需要問該公司許姓經理。
隨後，記者又多次來到發條物業，但始終未能見到該許姓經理。當天下午，記者通過電話與該許姓經理取得聯繫，當記者問及上述地庫所屬、管理等問題時，該許姓經理多次明確回應記者稱，「如果提地庫的管理問題，就去問業委會，不要再問我了。」隨即掛斷了記者電話，記者多次撥打一直未能接通。
辦公用房仍不騰退，新物業難以「安身」？
如今，距離記者上次探訪又時隔近一周，此事進展如何？11月3日，壹瓶小區業委會部分成員告訴記者，經過當地有關部門的協調和處理，發條物業已經基本撤出地庫，新安裝的電子設備也被拆除；新物業中海物業的保安，已經在該小區地庫以及地上部分開展工作。但令人意外的是，發條物業的部分員工依然沒有撤出該小區。
業委會成員李鋒表示，「發條物業至今仍佔用壹瓶小區內的原辦公空間繼續營業，其安保人員也繼續居住在地庫，這導致新交接進場的物業公司人員既沒有辦公區也沒有居住區。」
關於壹瓶小區物業管理移交相關事宜，中海物業方面在11月3日發給壹瓶小區業委會的溝通函中稱，目前中海物業進場後沒有獨立的物業服務用房，不利於實際物業服務工作的開展，原物業仍將其公司標識展示在原物業服務用房顯著位置，容易使業主產生誤解，給物業管理工作造成不便。同時，中海物業安管、保潔人員的住宿問題也急需解決。
在移交方面，中海物業稱，目前，小區地下停車場未完成移交，售水系統、部分設備機房等也未移交，這將會給業主正常購水、購電等日常生活帶來嚴重影響。
11月5日，中海物業一名王姓負責人向記者表示，「我們確實給壹瓶小區業委會發過上述溝通函。不過，這個新舊物業交接的程序大致是舊物業公司先向業委會進行交接，業委會再向中海物業交接，交接主體還是以業委會為主。目前上述問題還在處理當中。」
連日來，記者就交接進展多次與發條物業許姓經理取得聯繫，對於發條物業為何仍佔據小區的物業辦公用房，該經理回復稱，「我們使用的房子是從壹瓶小區開發商處借來的，我們沒必要交接給新物業公司。」那麼，同屬於一個小區的整體物業，為何要分開管理？發條物業既然決定撤場，為何不全部撤出？當記者問及上述問題時，該名許姓經理以「正在忙，具體情況可以問業委會」為由掛斷了電話。
11月4日，發條物業客服部一名梁姓工作人員進一步告訴記者稱，「我們還有自己要管理的部分，所以需要繼續進行辦公等活動。」
對於物業用房的產權歸屬等問題，11月5日，記者又與壹瓶房地產開發有限公司（簡稱「壹瓶地產」）取得聯繫，該公司辦公室一名劉姓工作人員回應記者稱，「此事目前是由發條物業去處理，到現在為止尚未有任何一方找過我們開發商。」但對於壹瓶地產是否為小區物業用房的產權方，該劉姓工作人員並未做出回應。
街道辦稱正在落實 律師：原物業若阻撓交接為違規行為
對於此事的處理進展，11月5日，記者又與壹瓶小區屬地西城區陶然亭街道辦取得聯繫，該街道辦一名宋姓負責人回應稱，「這些事情已向相關部門進行報備，上述相應工作我們正在進行，你問的相關問題我們都有舉措去落實。」不過，該負責人並未向記者透露處理該問題的具體舉措。
那麼，一個小區到底能否允許兩家或多家物業同時存在？11月5日，記者就此問題向北京市住房和城鄉建設委員會物業管理處進行了諮詢，該處一名霍姓工作人員向記者介紹，一般情況下，要看小區的具體規劃情況，如果屬地相關部門將一個小區規劃為不同的物業管理區域，是允許各自進行管理的，但要根據小區所在地塊情況等因素綜合考量，合規合法地進行規劃。
對此，北京金訴律師事務所創始人戴金花律師認為，一般情況下，如果業主大會決定更換物業，原物業公司應當在收到業主共同決定的解聘通知之後，按照規定移交物業共用部分及相關檔案、資料等，並且退出物業管理區域。
戴金花介紹，根據《北京市物業管理條例》的規定，原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。如有違反，業委會或者物管會可以向主管部門報告，並向轄區內公安機關請求協助，或者依法向人民法院提起訴訟。此外，對於拒不退出物業管理區域的，區住房和城鄉建設或者房屋主管部門還可以對原物業公司處以每日一萬元的罰款。
對於壹瓶小區的情況，戴金花律師表示，如果原物業公司行為影響了業主對新物業公司的選擇及使用物業服務用房，損害了業主的合法權益，業委會有權要求其停止該侵害行為。
在一位不願具名的業內人士看來，目前小區更換物業公司難度確實很大，主要由於小區難以形成法定人數和面積雙過半的意見。同時，更換程序比較煩瑣複雜，一旦出現問題，就有可能出現原物業拒絕撤場或是「舊物業不走，新物業難進」的情況。解決這些問題，離不開政府根據民意對整個過程進行監督和指導，以及後續公安、法院等部門對業主大會決定強有力的支持，否則業主們的此項權益實現起來仍是「道阻且長」。（記者 張建 文/攝）
北京西城區陶然亭街道的壹瓶，左依先農壇，右臨陶然亭公園，前望二環路護城河，是一個名副其實的公園社區。而小區業主們卻正遭遇一件糟心事：一個多月過去了，被解聘的原物業仍未完全撤出，新物業難以上崗。
「我們自己的家園，難道就稀裡糊塗被前期物業『佔著不走』嗎？」壹瓶小區業委會成員李鋒（化名）告訴記者，此前，該小區前期物業服務商——北京發條物業管理有限公司（以下簡稱「發條物業」）的服務質量讓很大一部分業主感到不滿，9月份小區業主大會決定選聘新的物業公司進駐，但沒想到發條物業至今仍未撤場。
「選聘和更換物業」這一原本屬於全體業主共享的權利，為何在壹瓶小區實施起來會如此曲折？
小區業主大會決定更換物業
陶然亭公園旁的壹瓶小區。
據李鋒介紹，壹瓶小區於2002年開工建設，2004年開始銷售，大約從2006年開始，發條物業作為開發商前期物業入駐壹瓶小區進行服務。從2013年初開始，壹瓶小區部分業主就發現北京發條物業服務質量逐步下滑，諸如小區安保、衛生服務、設施維護以及整體環境治理等方面的服務都不盡人意，對此，部分業主多次要求整改，但一直無果。
2019年4月，壹瓶小區正式成立了業委會。「業委會嚴格按照要求，開展基層治理等探索實踐，其中多次要求北京發條物業公開帳目接受審計，但一直被拒絕。」李鋒說。
此事隨後愈演愈烈。「其後幾個月中，在業委會執行屬地相關部門貫徹的一些工作時，北京發條物業一直不予配合。2020年5月，《北京市物業管理條例》正式施行，業委會再次要求發條物業按照條例要求，接受審計，設立共管帳戶，但再次被拒絕。」李鋒告訴記者，此事之後，小區業委會、監事會召開兩委會會議，決議擇日召開第二次業主大會，共同決定是否續聘發條物業。
11月5日，壹瓶小區業委會主任王令接受記者採訪時介紹，2020年9月初，小區正式舉行了第二次全體業主大會，就更換物業公司進行投票。9月28日開始，在政府相關部門的指導監督和公證處的見證下，進行計票，經過最終統計，投票人數以及所佔物業面積雙過半不同意繼續聘用北京發條物業；總共590多票有效票，贊成繼續聘用的僅為8票。9月30日，壹瓶小區業委會正式向發條物業公司發出通知，要求該公司在30日內撤場並做好交接工作。
業主大會計票結果顯示，居民雙過半不同意繼續聘用北京發條物業。
原物業稱「繼續管理地庫和部分底商等區域」
「我們已經選聘好了新物業——中海物業，但當他們與發條物業進行交接時，卻遭到了一系列阻撓。」王令等業委會成員皆向記者反映稱，9月30日業委會就向發條物業發出了交接通知，可是發條物業一直表現不太積極，其間提出了小區地下車庫、商業等部分在更換物業以後依舊歸其管理。「一個整體的小區，怎麼能分開交由不同的物業公司進行管理呢？我們堅決不同意發條物業的要求。」王令如是說。
10月29日，記者來到壹瓶小區進行實地走訪，正如上述部分業主所述，該小區安保並不是很嚴格，記者經小區西門直接就進入了小區內部，其間，即沒有保安阻攔也沒有刷門禁設備。
進入小區之後，記者發現發條物業在小區1號樓一層辦公，在物業公司門口的公示欄中貼有上述業委會成員所提及的相關交接通知。
此外，在部分居民樓電梯間內，記者還看到了由北京發條物業公司向全體業主發出的「《告知函》二」，該函稱，發條物業與中海物業的交接已經接近尾聲，明晚（即10月30日晚間）12時正式完成全部交接工作，此後，除小區住宅部分7#樓外，發條物業物業管理區域還有8#和9#底商、9D寫字樓、中心藝術館以及小區地庫。落款時間為10月29日。
發條物業在告知函中稱，小區地庫和部分底商等仍為其管理範圍。
對於上述告知函，部分業委會成員表示不解，「7號樓是由開發商自持的，其面積也沒有參與業主大會投票，由發條物業管理我們不予置評。但小區車庫在壹瓶小區物業管理區域內，很多車位都是業主購買的，在業主大會上，業主所持有的車位面積也都是參與了投票的，怎麼能將車庫繼續交由發條物業管理？這實際上就是物業公司拒絕撤出。」
當天上午，記者隨同該小區部分業委會成員一起來到地下車庫，發現部分出口處已經安裝了一些車庫管理設備。王令告訴記者，「這些設備都是北京發條物業公司在這兩天新裝的，類似於通電後計費收費的設備。」
10月29日，小區地庫出口處安裝的電子設備。
根據上述告知函，既然發條物業已經決定撤場，為何還要求繼續管理地庫部分？10月29日，記者隨同上述部分業委會成員以業主身份來到發條物業就其撤場交接一事進行詢問。該公司多名工作人員皆表示不知情，具體情況需要問該公司許姓經理。
隨後，記者又多次來到發條物業，但始終未能見到該許姓經理。當天下午，記者通過電話與該許姓經理取得聯繫，當記者問及上述地庫所屬、管理等問題時，該許姓經理多次明確回應記者稱，「如果提地庫的管理問題，就去問業委會，不要再問我了。」隨即掛斷了記者電話，記者多次撥打一直未能接通。
辦公用房仍不騰退，新物業難以「安身」？
如今，距離記者上次探訪又時隔近一周，此事進展如何？11月3日，壹瓶小區業委會部分成員告訴記者，經過當地有關部門的協調和處理，發條物業已經基本撤出地庫，新安裝的電子設備也被拆除；新物業中海物業的保安，已經在該小區地庫以及地上部分開展工作。但令人意外的是，發條物業的部分員工依然沒有撤出該小區。
業委會成員李鋒表示，「發條物業至今仍佔用壹瓶小區內的原辦公空間繼續營業，其安保人員也繼續居住在地庫，這導致新交接進場的物業公司人員既沒有辦公區也沒有居住區。」
關於壹瓶小區物業管理移交相關事宜，中海物業方面在11月3日發給壹瓶小區業委會的溝通函中稱，目前中海物業進場後沒有獨立的物業服務用房，不利於實際物業服務工作的開展，原物業仍將其公司標識展示在原物業服務用房顯著位置，容易使業主產生誤解，給物業管理工作造成不便。同時，中海物業安管、保潔人員的住宿問題也急需解決。
在移交方面，中海物業稱，目前，小區地下停車場未完成移交，售水系統、部分設備機房等也未移交，這將會給業主正常購水、購電等日常生活帶來嚴重影響。
11月5日，中海物業一名王姓負責人向記者表示，「我們確實給壹瓶小區業委會發過上述溝通函。不過，這個新舊物業交接的程序大致是舊物業公司先向業委會進行交接，業委會再向中海物業交接，交接主體還是以業委會為主。目前上述問題還在處理當中。」
連日來，記者就交接進展多次與發條物業許姓經理取得聯繫，對於發條物業為何仍佔據小區的物業辦公用房，該經理回復稱，「我們使用的房子是從壹瓶小區開發商處借來的，我們沒必要交接給新物業公司。」那麼，同屬於一個小區的整體物業，為何要分開管理？發條物業既然決定撤場，為何不全部撤出？當記者問及上述問題時，該名許姓經理以「正在忙，具體情況可以問業委會」為由掛斷了電話。
11月4日，發條物業客服部一名梁姓工作人員進一步告訴記者稱，「我們還有自己要管理的部分，所以需要繼續進行辦公等活動。」
對於物業用房的產權歸屬等問題，11月5日，記者又與壹瓶房地產開發有限公司（簡稱「壹瓶地產」）取得聯繫，該公司辦公室一名劉姓工作人員回應記者稱，「此事目前是由發條物業去處理，到現在為止尚未有任何一方找過我們開發商。」但對於壹瓶地產是否為小區物業用房的產權方，該劉姓工作人員並未做出回應。
街道辦稱正在落實 律師：原物業若阻撓交接為違規行為
對於此事的處理進展，11月5日，記者又與壹瓶小區屬地西城區陶然亭街道辦取得聯繫，該街道辦一名宋姓負責人回應稱，「這些事情已向相關部門進行報備，上述相應工作我們正在進行，你問的相關問題我們都有舉措去落實。」不過，該負責人並未向記者透露處理該問題的具體舉措。
那麼，一個小區到底能否允許兩家或多家物業同時存在？11月5日，記者就此問題向北京市住房和城鄉建設委員會物業管理處進行了諮詢，該處一名霍姓工作人員向記者介紹，一般情況下，要看小區的具體規劃情況，如果屬地相關部門將一個小區規劃為不同的物業管理區域，是允許各自進行管理的，但要根據小區所在地塊情況等因素綜合考量，合規合法地進行規劃。
對此，北京金訴律師事務所創始人戴金花律師認為，一般情況下，如果業主大會決定更換物業，原物業公司應當在收到業主共同決定的解聘通知之後，按照規定移交物業共用部分及相關檔案、資料等，並且退出物業管理區域。
戴金花介紹，根據《北京市物業管理條例》的規定，原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。如有違反，業委會或者物管會可以向主管部門報告，並向轄區內公安機關請求協助，或者依法向人民法院提起訴訟。此外，對於拒不退出物業管理區域的，區住房和城鄉建設或者房屋主管部門還可以對原物業公司處以每日一萬元的罰款。
對於壹瓶小區的情況，戴金花律師表示，如果原物業公司行為影響了業主對新物業公司的選擇及使用物業服務用房，損害了業主的合法權益，業委會有權要求其停止該侵害行為。
在一位不願具名的業內人士看來，目前小區更換物業公司難度確實很大，主要由於小區難以形成法定人數和面積雙過半的意見。同時，更換程序比較煩瑣複雜，一旦出現問題，就有可能出現原物業拒絕撤場或是「舊物業不走，新物業難進」的情況。解決這些問題，離不開政府根據民意對整個過程進行監督和指導，以及後續公安、法院等部門對業主大會決定強有力的支持，否則業主們的此項權益實現起來仍是「道阻且長」。（記者 張建 文/攝）