在彪悍的浙江樓市，金華是另一種神奇的存在。
上周起，《層樓》依次深度走訪了麗水、衢州和嘉興。麗水和嘉興，是GDP和房價排名高低呈「蹺蹺板」狀的典型，雖然方向相反。衢州比較正常，GDP列全省第九，房價全省第八。
再來看金華。乍一看，金華情形跟衢州類似，兩者排名大致相當。
2018年，金華GDP4100億，位列全省第七。根據中國房價行情網的數據，金華平均房價為16372元/㎡，列全省第五，排在杭州、寧波、溫州和麗水之後；全國則列第19位。
均價超1萬6，是什麼概念？放到全國，能夠吊打大連、合肥和成都。
但是，金華的另一大蜜汁神奇之處在於，很長一段時間內，金華城區的房價，幾乎都被周邊下轄縣市碾壓，畫風成謎。
即便到了2016年底猛漲一輪後的今天，金華房價，依然不敵義烏和永康。
由此，金華也被戲稱為，「浙江地級市中最不像地級市的一個市」。
為什麼金華的房價，如此「平易近人」？
今天，《層樓》「浙江樓市怎麼樣了」城市洞察系列文章的第四篇，繼續走進金華。
下轄縣市都有強產業，金華沒有
8月的一天，38℃的金華，酷暑難耐。
直到晚上十點，溫度仍有30多℃，微風吹來，空氣黏糊。我從人民廣場旁出發，走了幾百米去婺江邊溜達，止不住地出汗。路過沃爾瑪時，看到四排露天夜宵檔排面齊整，一桌桌人愜意地喝著冰啤吃燒烤。
不愧是浙江「四大火爐」之一，跟杭州和我老家有得一拼。
我出生於金華下轄的浦江縣。因為兩地有約45公裡的直線距離，這其實是我人生第三次踏足金華。第一次，自然是小時候到雙龍洞玩。
第二次是2003年，我去金華考試。
那一回，給我留下了很不錯的印象：城市風貌比浦江好，有像模像樣的商場，房價居然比浦江便宜……感覺很宜居啊。
找了下當年的數據，2003年，浦江的新盤單價三千左右；2004年，金華均價僅約1800元。在大漲之前，金華的房價幾乎一直比浦江低。但浦江畢竟只是個39萬人口的小縣城，而金華城區有近百萬人口。
事實上，不單低於浦江，金華還曾長期居於周邊房價的「最窪地」。
弔詭之處就在於，金華下面的每個縣市，都有自己的強勢產業，金華市本級反而基本沒有。
義烏不用說，小商品生意做到天下皆知，一套房子動輒五、六百萬。憑五金和門業打天下的永康也很厲害，十年前貴的小區就賣兩萬；我一個永康的朋友，6年前買了套地段不算市中心的房子，單價2萬5。
東陽除了大橫店，還有木雕。浦江曾經鋪天蓋地是水晶。武義有溫泉，磐安盛產中藥材。
透明售房網數據顯示，今年上半年，金華市區新房成交均價為13490元/㎡。當中，由於位置較偏的金義都市新區和婺城新區，區域均價都在1萬上下，因此，部分拉低了市區均價。
而上半年，義烏均價約1萬9，永康均價約1萬6。
也就是說，到目前為止，義烏和永康的房價，仍然要比金華高出一截。
兩年內，房價上調了近一倍
但事實上，從2016年四季度開始，金華已經歷一輪前所未有的房價大逆襲。
2016年底，均價還在九千左右。到現在，包括江北、江南、金東在內的金華三大主要區塊，均價基本都要1萬7以上。匡算一下，兩年內，金華房價大致漲了近一倍！
轉折點是2016年9月，紅星地產以超八千的樓面價，拿下江南區塊一宗地王，就是後來的紅星·天鉑。
由於當時周邊二手房只賣八、九千，業界為之譁然，覺得紅星「瘋了」。
拍地第二天，附近樓盤應聲漲價。等到2017年天鉑推盤時，行情已經起飛。1萬8的毛坯價，買房要靠搶，這一把紅星賭對了。
我的朋友、新金華人小芸，就錯失了這輪行情。
2006年，小芸就在江南不錯的地段，早早買下一套89㎡的新房，均價3100元/㎡，住住蠻舒服。好巧不巧，2016年G20前後，她被調到外地，出差了大半年。
等她回到金華，才發現房價已瘋漲。2017年，她去看過附近湖海塘莊園的房子，一套125㎡的頂樓戶型，不含車位148萬。
金華市區實景
猶豫了一下，沒出手。如今，這個樓盤均價已漲到2萬多。
「也只能再等等機會了。」小芸頗有些無奈。她說再換房的話，還是會買在江南湖海塘這一帶，一來開車去單位只要十分鐘，真心方便。
「二來，老金華人喜歡住江北，那是傳統的市中心。新金華人則更多聚集在江南。」
這一輪大漲，背後原因多種多樣。
首先，全省各地都在跟漲杭州，金華也不例外。其次，棚改盛行，尤其是市中心人民廣場旁的二七區塊，2014年起大規模拆遷，涉及6000多戶，也是一大推動力。
再者，作為地級市，金華多年來既是窪地，又緩慢滯漲，催生了部分內驅型動力。
而從樓市供求角度看，2013年，金華出讓了海量土地，規劃總建築面積高達201萬㎡。之後兩年都在消化庫存，到2016年，剛好又撞上供不應求的局面。
就這樣，房價這把火，猝不及防地「燒」起來了。
最近一年，V型反轉
一路燒到2018年年中，那以後至今，金華樓市跟杭州如出一轍，迎來新一輪先冷後熱的反轉行情。
位於婺江南岸主流板塊湖海塘的德信·御西湖，正好經歷了全過程。
御西湖總體量13萬㎡，一共16幢房源，784戶，戶型面積98—138㎡。樓盤營造為新亞洲風格，周邊環境不錯，往東150米就是武義江和江邊溼地公園。
西面約1.5公裡，則是水域面積達146萬㎡的湖海塘。這裡是金華市面積最大的溼地，素有金華「小西湖」之稱，也是板塊名稱的由來。
去年6月底，御西湖首開時，樓市還是一副歌舞昇平的模樣。
約200套房子，毛坯均價1萬9不到，一共600多組客戶搶。誰料「7·31會議」一開，風向陡變。等到9月再開盤時，早已驟冷，難以動彈。一直到年底，市場都一片愁雲慘霧。
誰也沒想到，今年年初春節一過，小陽春生猛殺到。
御西湖的大部分房源，基本都在今年3月到5月間售出。如今只剩80多套房子，單價1萬8不到。
金華「小西湖」湖海塘實景
這個盤的故事，已接近尾聲，但湖海塘的故事，仍會長遠地講下去。
5月底，濱江集團再入金華，以9861元/㎡的樓面價，拿下湖海塘一宗宅地，就在御西湖南面不遠處。距離濱江早年開發的金色藍庭，也只有1公裡。
有意思的是，6月，濱江新地一路之隔的東側，又有兩宗江景宅地競拍。
其中一宗的最高樓面報價已超1萬1，仍低於政府設定的保留價，雙雙流拍。這也說明近期開發商的預期，更理性了。兩宗地8月將再次出讓，但行情趨冷，結果也不好說。
至於二手房近一年的軌跡，也跟新房大致相仿，今年3月後明顯活躍了很多。
上半年，市區地段好點的二手房，均價基本要1萬8—1萬9；環城路之內的「一環」，均價2萬2左右。年代更老、不帶電梯的多層小區，單價在1萬5左右，但在市場上賣不動。
最好賣的二手房，一類是學區房，另一類是90㎡次新房。
比如金師附小老校區旁，學區房單價約3萬。如果是小面積的40㎡，單價能賣到3萬5以上；即便是不帶電梯的大戶型，也能賣2萬3左右。看來學區房在哪都是剛需，價格最堅挺。
最貴的盤，全款比例近四成
最近在金華看房，明顯感到有幾分青黃不接的味道。江北、江南、金東三大主要區塊加起來，在售樓盤僅十個左右，有幾個還是尾盤。
踩準上半年行情節奏的，是江北的保利·大國璟。
「春節期間客戶量很大，我們感覺到了回暖的氣息。於是元宵節一過，就提前首開。推出200多套房源，交了20萬意向金的就有三、四百組。不夠賣，只好全款優先。」銷售員小鄭記憶猶新。
要知道，它可是金華目前在售的最貴樓盤啊，精裝均價2萬8。
大國璟位置很好，在婺江北岸最中心的二七板塊。沒錯，就是前面提過的大規模拆遷地，在此之前，已有近十年沒再開發過新樓盤。
距離金華市區的傳統核心人民廣場，僅約200米，到婺江邊也僅300多米。周邊匯集了永盛購物廣場、銀泰城等商業配套，到金華高鐵站也只有1公裡，生活便利。金華本地人對人民廣場有感情，但凡比較有錢的，都想著要來買一套。
大國璟總體量約17萬㎡，一共16幢高層，1025戶，戶型面積98—142㎡。
上半年已迅速推盤3次，預計9月將開最後一次盤。如果一年清盤千套，也算挺快了。
大國璟售樓處實景
最讓我驚訝的，是它的客戶全款買房比例之高。
「首開時情況特殊，但後來加推，全款佔比仍有一、兩成。」到現在，大國璟的總體全款比例，竟達約四成！
小鄭說，自己手上的20多組客戶中，「非全款的，一隻手都不到。有位客戶買了兩套140㎡，加起來800多萬，也是一次性付款……」
至於原因，有一部分家底殷實的客戶，不大有按揭的習慣；有拆遷戶手上有充足現金；也有部分家長給子女購買，子女或收入流水不夠按揭，或還在上學等。
而在近年來城市向東發展的金東區塊，多湖板塊是主流供應。
深耕金華6年的金地，在多湖板塊以東，落下了第九子——30萬㎡精裝大盤都會之光。目前售價為1萬8到1萬9。這個地段，在金華人看來有點偏。
項目1月首開時，行情不好，由於包含89㎡小戶型，賣得還可以。6月初加推時，行情也有下行跡象，當天最先賣完的，還是103㎡。
難怪有房企營銷負責人分析，金華是總價敏感型城市，小戶型更好賣。「兩年前，這條金線是200萬，如今隨著房價上漲，可能會升至250萬—300萬，但沒辦法大幅提高。」
安逸會花錢，買房也講究
金華人喜歡安逸，會享受生活，是出了名的。
當地人跟我說了一個爆笑的段子：永康人賺10塊用1塊，義烏人賺10塊用2塊，金華人賺10塊用12塊……沒錯，金華人賺得沒有特別多，但是會花啊。
2018年，金華城鎮居民人均可支配收入為54883元。
小芸告訴我，公務員、國企職工、老師等，年薪約在10萬以上；普通私企員工、服務業人員等，年薪大概在6萬左右。
在金華，物價水平其實不高。打車起步價8元，從金華南站打到金華站直線10公裡，大約30多元。房租也還好，城中村的一室一廳，月租金七、八百。
但金華人對吃的熱情，真不是蓋的。吃飯人均消費要100元左右，跟杭州也差不離。普通吃頓日料，人均200元；十人桌聚餐吃小龍蝦，加啤酒飲料，3000元打不住。
金華人愛打牌，紅五3打1。還愛打麻將，城中村常見那種大統間、一屋好多桌的棋牌室，不認識也會坐下打，像極了QQ麻將現實版。
也許是把愛享受的精神沿用到了樓市，好幾家開發商都說，金華人對房子的品質要求蠻高的，甚至比杭州人也不差多少。
御西湖架空層實景
某盤剛拿地不久，杭州公司的高層來視察。
金華在售的主要樓盤轉了一圈，回來立馬拍板：「金華人真講究啊，原定的樣板區標準不夠，要再提升一個檔次！」
金華的規劃部門，也管得相當細緻：不僅「限高限低」，還「限寬限窄」。
「限高限低」常見，即地塊內樓幢最高几米、最低幾米，都是規定好的。「限寬限窄」就比較稀奇了，是指樓幢的寬度也限定了範圍，基本上來說，這塊地能造幾幢點式樓，也被定好了。
還不止，陽臺規定要統一包進，架空層有配比要求，沿街立面甚至要求對稱，有時還會管售樓處造成了什麼樣。
於是，在踩盤的一整天裡，我常常遇到驚喜。
比如大國璟售樓處的入口，大面積樹池引入了「海綿空間」，下雨天絕不積水，今後的園區也將如此；都會之光第一次在金華，設置了詳盡的工藝工法展示區。
讓我忍不住「哇」一聲的，是御西湖的架空層實景。放一整排跑步機的健身房，新中式桌椅的會客區，小朋友的活動閱讀區，放到杭州都能打啊。
還有未來的輕軌TOD、60萬㎡大盤涵碧·紫金灣，不僅請來磯崎新、讓·努埃爾兩大普利茲克獎得主擔綱設計，還引進了內地第三家超五星涵碧樓酒店……別懷疑，我再三確認過了，是真的。
土拍火熱，房價需要時間消化
接下去，金華樓市供應量較少的現狀，很快將會改變。
今年上半年，金華土地市場一片熱火朝天。浙報傳媒地產研究院數據顯示，市區涉宅用地一共成交11宗，總建築面積達101萬㎡，樓面均價也已達10848元/㎡。
當中，10宗地塊的溢價率都在20%以上，6宗超過30%，土拍熱度可見一斑。
開發商拿地積極性高漲，新老品牌跑馬圈地。濱江再入湖海塘，中天連下兩城。尤其是保利拿下的二七區塊新地王，就在大國璟隔壁，激戰253輪，最終才以33.1億競得，深耕意圖明顯。
還有富力、天陽等新面孔首次殺入金華，共約百萬方供應量將陸續面市。不過，購房者選擇餘地大增的同時，也給市場帶來不小的壓力。
金華本地人住房保有量較高，產業基礎薄弱等，一直構成隱憂。
「金華本地人真不缺房，好多都在城中村有房子。一幢樓每年收租十多萬，抵得上公務員一年收入了。這兩年，很多人也是因為看到漲價才買的。」一位金華本地售樓員告訴我。
「這兩年房價漲得比較快，至少需要一段時間消化。再漲不大會，但真怎麼跌也不會，估計會穩一陣子吧。」不止一位業內人士這麼認為。
金華市區實景
但從人口數量來看，近期也有好的突破。
常住人口方面，2018年金華新增4萬人，增量位居全省第四。
同時，今年城中村改造和拆遷也將繼續推進，本地人將衍生出大量改善需求。一共涉及42個城中村和5個區塊，其中有29個城中村要整村拆除，包含高畈、中村、何宅等一批江南好地段的城中村。
城市建設方面，金義東城際輕軌是重中之重。
這條總投資約327億的輕軌，將貫穿金華、義烏、東陽三個主城區，目前已現雛形，預計2021年通車。將來從金華市區到義烏城區，最快36分鐘可達。
在御西湖、都會之光、紫金灣等多有現身的武義、永康、蘭溪等客戶，預計也會繼續活躍在金華樓市。
學區好、環境好、城市量級高，他們在金華買房的理由，跟到杭州買是類似的。
不久前公布的「2019中國十佳宜居城市」排行榜中，金華位列第三，僅次於珠海和威海。而這已是它第九次登上這份榜單。
如此宜居的金華，不知道房價又將何去何從？
綠城+西湖區+不限購+神奇三鑰匙=65㎡
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文∣樓小姐
編輯∣二叔
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