史上最全上海商圈報告 誰才是「人氣王」?

聯商網專欄：上海商圈演變歷程按照時間來劃分，基本可以劃分為7大階段。

1、開埠前的上海唯一商圈——城隍廟(現豫園商城)

2、20世紀二三十年代，十裡洋場，百貨商場主角登場

二戰前亞洲最繁華的商業中心——南京東路(大馬路)

3、7080年代：四街，百貨商場延續壟斷地位

4、90年代中後期：四街四城，百貨業持續欣欣向榮

5、2001-2010年：十大市級商業中心，眾多購物中心度過培育期，多商圈格局真正形成

6、2011年至2015：擴展至15大市級商圈，大型購物中心遍地開花並取代百貨的霸主地位

7、2015年：城郊及遠郊購物中心升幅顯著，街鋪一地雞毛，傳統市中心商圈格局徹底打亂

第一個階段是開埠前的上海唯一商圈：城隍廟。

1843年上海開埠以前，城隍廟是上海民眾唯一的遊樂之處。直到1992年豫園旅遊商城擴建開業，城隍廟成為民俗、小吃、旅遊熱地，但目前本市市民通常只在豫園購買黃金製品，平時多為外地遊客。

復星集團投資67億元14萬平方米的豫園二期豫泰確誠商業廣場將致力於從高度，寬度與深度三個維度來對豫園完成全面升級，計劃2019年9月開業。

在高度上，致力將豫園一期升級為「最中國」的傳統文化標籤，豫園二期致力於打造「最世界」的時尚文化，將傳統的文化做得更為時尚，世界的內容更為中國化。在最上海、最中國、最世界的地方，打造一個世界級的快樂時尚的城市名片。

在寬度上，豫園二期地處黃浦區文脈、商脈的核心位置，加上黃浦區現在推出的舊城改造計劃，豫園商城希望借勢抓緊發展，使豫園二期作為承上啟下的樞紐。以快樂時尚產業作為豫園二期的破題點，幫助豫園一期完成騰籠換鳥，將豫園一期和二期，充分聯動、提升和有效互補，形成「大豫園」。並進一步輻射整個外灘地區，連接外灘金融中心這樣全世界的地標性項目，深化豫園核心圈的中央文化旅遊的功能。

在深度上，豫園二期項目希望通過商旅文的聯動、復星快樂時尚核心引擎的拉動，將諸如太陽馬戲團這樣的國際性標杆資源引入，以創造性的手法引入Studio8為代表的好萊塢影視資源，以亞特蘭蒂斯為代表的海洋主題元素，對豫園的業態及功能進行全面豐富和升級。在引入更加豐富的全球資源時，注重與本地項目進行有效嫁接，為消費者帶來更為多元化的快樂時尚的體驗。

第二個階段是20世紀二三十年代的南京東路(大馬路)。

1843年，上海開埠，外國金融財團先在外灘建立起金融區，後又沿著當時被稱為「派克弄Park Lane」的東西向「大馬路」發展商業。經過不斷的發展，英租界南京路沿線成為上海市的第一商業中心，法租界淮海中路、華界城隍廟、日租界四川北路則堪稱當時的上海主要商業副中心，但繁華度完全不可相比。

隨著外資四大雜貨公司——泰興(連卡佛百貨前身)、惠羅、匯司、福利，以及中山籍華僑投資的四大環球百貨公司——永安、先施、新新、大新的先後傳奇般地崛起，南京東路遂成為上海乃至當時全亞洲最熱鬧、最繁華的商業大街。南京路東起外灘，西至靜安寺與延安西路交匯處，橫貫上海市區中心。全長5.5公裡，分為南京東路和南京西路兩段。民國時期摩登歐化的南京路已是聞名海內外的「十裡洋場」。直至目前，南京東路外來遊客數量雖然超過了本市市民，全市最高端的商場也不再匯聚於此，但南京東路仍然是全市客流量最大總業績最高的商圈。

Ps：值得一提的是，當年的四大百貨即已具備了現代購物中心的許多體驗業態，餐廳、酒樓、劇場、屋頂樂園、自動扶梯。當年的南京路周圍更是匯集了大量劇場、影院、跑馬場、賓館、酒店、金融機構，已經顯現現代商圈的雛形。

第三個階段是7080年代的四街，百貨商場延續壟斷地位。

1992年之前的上海四大市級商業中心是四條商業街——南京東路、淮海中路、四川北路、西藏中路(與南京東路融為一體)。(南京西路當時尚未崛起，商業僅局限在靜安寺區級商業中心)。

人口高度集中在內環內，自行車和公交車是主要交通工具，逛街壓馬路是當時的休閒生活方式。

當時圈型的商圈及超市賣場尚未出現，購物中心更無從談起，各個商圈大大小小的國營百貨商廈是當時上海乃至大陸最大的商業建築，既引領了時尚潮流，更標誌著各大商業街繁榮度。因此，百貨商廈最多的南京東路是上海商業的絕對王者，雅致的淮海中路緊隨其後。內環周邊商業落後，內環外更是不用談。

1992年全國業績最高的三大百貨商場業績，南京東路的第一百貨和華聯商廈包攬全國冠亞軍，10億以上的銷售額，即便在物價、租金、人工猛漲幾乎十倍後的今天，當時的坪效仍然位居前列。

1995年外資百貨迅速增加(伊勢丹瑞興先施巴黎春天太平洋八佰伴中興百盛)業績兩級分化，家樂福易初蓮花樂購等外資大賣場火速登陸的同時，市區兩級國營百貨的業績也達到歷史巔峰期並於次年遭遇拐點。

上海百貨商業在轉換經營機制的同時，商業設施和購物環境也有顯著改善。至1995年，建成開業的大型百貨商店營業面積在5000平方米以上的有32家，連同1990年前的11家，共計43戶，營業額佔全行業的52%。1995年底，上海百貨商業營業面積總計74.8萬平方米(佔全市商業營業面積884萬平方米的8.5%)，為1990年的7.15倍，網點1076個(未參加百貨行業協會的不在內)。

全市百貨行業零售額近年來持續上升，1990年銷售33.81億元，到1995年銷售額達262億元，為1990年的7.75倍，佔上海全年社會消費品零售總額970億元的27%(1990年僅佔10.17%)。1995年，百貨零售業從業人員60090人，人均年銷售額43.6萬元;與營業面積74.8萬平方米相比，平均每一平方米銷售額3.5萬元。

1995年百貨行業年度銷售額超過二億元的企業名單(49家行業協會成員+部分外資百貨)

▼三十年河東三十年河西，如今超過半數已經停業

第四個階段是90年代中後期：四街四城 百貨業持續欣欣向榮。

太平洋、八佰伴、巴黎春天、伊勢丹、百盛等新型外資百貨衝擊原來的精品商廈、華僑、益民、九百等中小型國營百貨。

1993年前後，上海地鐵出現，大量新式公寓出現在內中環間，人口外擴，陸家嘴和南京西路兩大新CBD出現，購物中心開始步入啟蒙布局期。

市級商業中心由原四街南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路(替代西藏中路)，擴展至徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業城四大新圈型商圈。商圈分流現象開設出現，徐家匯、浦東新上海商業城憑藉太平洋百貨、東方商廈、八佰伴強勢崛起，南京東路藉助於第一百貨和新世界城仍保住了上海第一商業街地位，但南京西路憑藉梅龍鎮廣場和恒隆廣場等新型高端購物中心後發制人，多商圈格局初步顯現。

至新世紀初期，形成了以「四街四城」市級商業中心為核心，以地區商業中心和居住區商業中心為支撐的多層次、多心化、組團式的商業布局新世紀初期，形成了以「四街四城」市級商業中心為核心，以地區商業中心和居住區商業中心為支撐的多層次、多心化、組團式的商業布局。

TIPS：當時，南京東路突出發展購物、娛樂、餐飲、觀光、文化、展示、休閒等綜合經營功能;四川北路以品牌專賣和大眾消費為主;徐家匯商城以多層次多樣化經營為特色，發展購物中心、主題商廈、專業店、專賣店、萬國餐飲等;淮海中路的定位基本和南京西路相似;新上海商業城、新客站不夜城依託區位優勢，加快周邊地區商業設施配套建設，形成新型商圈;豫園商城則突出商業、旅遊、文化三位一體的特色，成為商旅結合、聯動發展的商業中心。

(當時量化指標為商業街長度一般在1200米以上，或商業集聚在25公頃的區域範圍內，客流量在50萬，基本商業面積為30萬平方米)

第五個階段是2001-2010年：十大市級商業中心 眾多購物中心度過培育期，多商圈格局真正形成。

原先不被看好的商圈，隨著初期慘澹運營的港匯、正大、新天地、龍之夢、大寧、五角場萬達先後成功而成功升級

地鐵線路逐漸成網絡化，私家車日益增加，公交車及自行車出行比率降低，中外環間迅速城市化，人口加速外流，市中心人口密度降低，購物中心大量興建，市中心商圈被新興商圈分流的效應日漸明顯，但大型百貨商場憑藉折扣優勢仍佔有一定市場。

上海在南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商城8個市級商圈的基礎上，江灣五角場和中山公園商圈藉助於五角場萬達、百聯又一城、龍之夢三大購物中心升級為市級商圈。市級商圈的數量達到10個，建成24個區域商業中心、10個特色功能區、20條風情專業街以及40多個新型社區商業中心，形成「多中心、集聚型、超廣域、網絡狀」的新商業布局體系。

第六個階段是2011年至2015：擴展至15大市級商圈 大型購物中心遍地開花並取代百貨的霸主地位。

深化發展階段。隨著上海城市化進程及地鐵網絡的加速，商圈分布由中心城區向郊區新城輻射。私家車比例日漸提高，居民消費方式多元化(旅遊、教育、醫療養生費用、房地產投資佔比日益上升)，就近消費體驗消費漸成主流，大型一站式購物中心及奧特萊斯發展迅猛，壓馬路逛街不再主流，融社交、體驗、娛樂、教育於一體的生活方式中心大行其道，傳統百貨商場無論硬體設施還是內容都不再具有優勢而逐漸式微(導致原先擁有百貨優勢的淮海中路和四川北路能級及輻射力下降，仍能保持增長的百貨均為超大型的百貨購物中心)。雖然全市商業地產總量漸趨過剩，但優質項目供給仍然不足，中外環商圈實力上升。

近年來，上海百貨商場平均每年由以往的6家以上下降到如今每年平均2至3家。各類購物中心則由每年以往不足10家，猛升至每年30家左右，生活方式的購物中心已經成為上海商業的絕對主導力量(至少在時間消費上，但服飾百貨消費被分流至海外遊、網購，且百貨仍具有一定優勢)。

在已有10個市級商圈的基礎上，近年來新增大虹橋商務區、中環、迪士尼三個市級商圈，及大寧(憑藉大寧國際商業廣場和久光大寧城替換不夜城)和真如兩大遠期市級商圈，基本形成「市級、地區級、社區級」三級商圈體系，重點商圈集聚輻射能級不斷提升。

近期規劃形成的13個市級商業中心包括：南京東路、南京西路、四川北路、豫園商城、徐家匯、中環(真北)、淮海中路-新天地、小陸家嘴-張楊路(原新上海商業城)、五角場、中山公園、迪士尼國際旅遊度假區、虹橋商務區、新虹橋-天山等商業中心。

近年來，上海商業在形態和能級上都有較大的發展。與「2009版」規劃相比，2014新規劃有了明顯的提升。比如，由於IFC國金中心、正大廣場兩大購物中心的崛起，這次將原先的張楊路商業中心(新上海商業城)，增改為小陸家嘴-張楊路商業中心;長寧區的虹橋商業中心也由於金虹橋購物中心、南豐城、百盛優客等購物中心而改為新虹橋-天山商業中心。

上海將以「多中心、多層級、網絡化」為原則，尤以要形成15個市級商圈，市級商業中心是以城市總體規劃確定的市級公共活動中心和綜合性商業街區為主要空間載體；商業設施集聚在不少於25公頃的空間範圍，規劃商業設施建築面積不低於50萬平方米，商務建築面積不低於150萬平方米；大型商業網點集聚度高，百貨店和購物中心等大型商業業態的建築面積佔全部建築面積的40%以上；服務人口為50萬人以上，日客流量達到20萬至30萬人次左右；交通、市政等基礎設施配套完善，公共運輸網絡便捷。

傳統商圈依然強大，南京東路、小陸家嘴-張楊路和南京西路商圈領跑全市。新興商圈快速崛起，包括五角場、大寧、世博、長寧等後起之秀正在縮小與傳統商圈的差距。各大商圈你追我趕，不進則退(進步的如南京西路、五角場、大寧、中山公園、共康，退步的如四川北路、淮海中路、曹家渡，徐家匯則幾乎停滯，與各個商圈的歷史數據比較)。

15個市級商圈都列出了明確定位。比如，南京東路商業中心，定位為成為具有示範引領作用、集國際知名品牌集聚、新興業態和模式引領的國際影響力的商業中心;淮海中路商業中心的定位則是建設成為上海體現中西文化交融，具有近代歷史風情、歐陸建築風格、經典時尚高雅特徵的綜合商業功能區等等。

第七個階段是2015年：城郊及遠郊購物中心升幅顯著， 街鋪一地雞毛，傳統市中心商圈格局徹底打亂。

近年來，上海百貨商場平均每年由以往的5至6家以上下降到如今每年平均2至3家，且每年關停轉型的百貨店逐年增多。而每年新開業各類購物中心則由每年以往不足10家，猛升至每年30家左右，購物中心已經成為上海商業的絕對主導力量。同時，市中心局部區域出現空心化，以往熱門的街鋪出現大量空鋪且空置期大大延長。

56個地區級商圈，競爭勢必日趨激烈，分流反截留。

上海新一輪經濟發展打開了城市商業的新天地。未來6年，上海將形成外環線以內規劃19個地區級商業中心。其中近期規劃17個，包括控江路、打浦橋、共康、長壽、曹家渡、外高橋、北外灘、南方商城、北中環、長風、南外灘、前灘地區、唐鎮、世博園區、徐匯濱江地區、御橋地區、虹橋吳中路地區;中遠期規劃2個，即楊浦濱江地區、蘇河灣地區(含不夜城)。

外環外規劃37個地區級商業中心，具體為崇明新城地區、崇明老城地區、陳家鎮地區、長興地區、淞寶地區、顧村地區、嘉定老城地區、嘉定新城地區、遠香湖地區、南翔地區、青浦老城地區、向陽河—外青松地區、七寶地區、莘莊地區、顓橋—浦江地區、江川地區、國際生態商務區地區、松江新城北區地區、松江老城地區、楓涇地區、金山新城北部地區、濱海地區、環金海湖地區、百聯南橋地區、泥城地區、南匯地區(近臨港、2個)、惠南鎮地區等。與區域總體規劃相銜接，規劃特別強調，「外環線以外區域重點建設與新城、新市鎮相匹配的地區性商業中心和商品流通中心」。

隨著真如、虹橋商務區、徐匯濱江、楊浦濱江、蘇河灣等商圈的陸續開工建設和投入運營，未來上海市的商圈格局會發生新的變化。

總體來看，傳統區級商圈中的老西門、曹家渡等復甦速度較慢，莘莊、七寶、吳中路、南橋、北外灘、蘇河灣、徐匯濱江、世博、前灘憑藉地段、人口及開發商優勢則或有望在將來升級為市級商圈。

繼徐家匯、五角場、花木、真如四大內中環城市副中心後，規劃虹橋、莘莊、川沙、吳淞四大外環外城市副中心。

TIPS：商業設施總建築面積不低於30萬平方米，商業集聚在不少於8公頃的區域範圍內，日均客流量在10萬人次以上的綜合性商業功能區，被定位為地區級商業中心。

限制商業設施過度建設

值得注意的是，前幾年上海商業設施建設過快，2008年至2013年，本市商業面積新增1810萬平方米，其中尤以浦東和郊區的商業面積增量明顯。2009-2013年，年平均增幅為5.96%。

上海商業網點規劃缺乏約束力，導致城市商業供過於求，使得商業同質化現象普遍。本市網際網路等線上商業發展迅猛，使得在商業布局規劃時不得不考慮對超大型和大型商業網點有所限制。因此新的規劃提出，限制超大型和大型商業網點的過度建設，未來6年「年平均增長2.6％-3.6％」，幾乎是「攔腰一刀」。

新一輪規劃對商業建築設施提出總量控制、存量優化的原則，注重商業經濟質量的特色非常明顯。規劃提出，「中期2016至2020年，規劃商業設施建築總量控制在7000萬-7500萬平方米」；上海的商業中心更加強調功能定位、業態配比、品牌引進，特別是要「實現差異化發展，避免無序競爭和重複建設」。

未來上海將形成「市級商業中心、地區級商業中心、社區商業中心+特色商業街區」的「3+1」布局體系，鼓勵發展新業態、新模式、新技術，推進產業高端化、集約化、服務化發展，增強集聚輻射功能，努力提升全球資源配置能力。

未來上海的商業不僅是外延的擴張，更是「內涵」的提升:未來商業將向消費和服務多樣化發展，商業網點不僅限於商品買賣，其他如展示、體驗、交往、娛樂、教育、休閒等功能將會增加，多元化、個性化經營更加發展，對設施空間載體將產生進一步的需求。

此外，新型社區商業將扮演更加重要的角色。新型社區級商業中心具有多重功能，依據服務人口規模和服務半徑，明確不同規模社區商業服務設施的配置標準;同時，合理配置菜市場、超市、便利店、藥店、大眾餐飲店等必備業態，拓展社區定點服務、預約諮詢、上門服務、網訂店取和「微生活」、「雲社區」等新興服務模式。在「立體化」的商業服務體系中，上海將變得更為宜居。

購物中心供應量激增，競爭激烈，購物中心業的營業總收入增幅下降。

據上海購物中心協會統計，從過去十年的數據分析可以看出，上海購物中心營業總收入首次僅有個位數增長。去年，上海購物中心營業總收入1379.67億元，比上年增長7.1％。

上海是外資品牌入華後首選地帶，相比於內地其他一些城市，上海的商業市場環境、資源與發展都有相對優越性。2015年，上海統一運營且達標的購物中心共有148家(全市集中性大型商業設施超過200家)，較2014年淨增19家。不過，購物中心經營質量並沒有與數量同步增長。根據統計，年營業收入在10億元以上的購物中心僅有35家，佔全市已開業購物中心數量的23.6％，營業收入佔購物中心營業總收入的71.2％。其中，年營業收入達30億元以上的10家購物中心，佔購物中心營業總收入的1/3。

崇明、青浦、奉賢等遠郊地帶尚處於潛力城市，有較大成長空間，但大批開發商依然熱衷在超負荷運轉的中心城區前僕後繼。據統計，去年，中心城區新開購物中心73家，面積805.2萬平方米；浦東新區31家，面積358.4萬平方米。青浦、奉賢、金山、松江等遠郊區20家，建築面積212.4萬平方米;崇明縣仍處在待建狀態。

不僅是購物中心經營出現兩極化，在優質商圈中的商業與新城商業成長性上也出現差距。據統計，中心城區購物中心營業收入同比增長3.2%，浦東新區同比增長6.8%，城郊區同比增長5%，遠郊區同比增長11.5%(單店基數低且單店總業績仍落後於市區商場)，高於中心城區購物中心增幅(但最高業績及坪效最高的高端商場仍集中在核心商圈，建築規模及總業績規模最大的購物中心則集中在內環及中環的地鐵站附近)。

本圖由業內專家王瑋據上海購物中心協會數據製作

▼上海歷年TOP12商場所屬商圈及類型比對

▼上海歷年TOP12商場所屬商圈及類型比對

2015/2016年度上海店王構成分析

▼上海大大小小購物中心200餘家不僅在總數上是百貨(50來家)的4倍，且在總業績店王數量上購物中心也徹底碾壓百貨，但在坪效上上海百貨業整體上仍然大大超過購物中心業。

▼2015/2016年度上海店王商圈分析

▼潛力項目監測

總結

解放前，上海南京東路以摩登四大百貨名店名揚全球。此後，南京東路攜手西藏中路、淮海中路、四川北路成為上海四大商業街。

90年代初期，隨著大量中型百貨商廈撥地而起，上海商業格局擴容成為「四街四城」，新增了四個圈形商業城：豫園商城、徐家匯商城、浦東新上海商業城、新客站不夜城。

1991年前後隨著大陸首批外資百貨(伊勢丹、先施、端興、東方、太平洋、百盛、八佰伴等)，率先登陸滬上，上海再次引領全國商業風尚之先。

97年前後，上海第一個都會型購物中心梅龍鎮廣場、地區型購物中心八佰伴IMM、嘉裡不夜城幾乎同時亮相，購物中心自此開啟了漫漫徵程。此後，港匯、恒隆、新天地、正大、來福士、百聯西郊、大寧、K11、IFC、浦東嘉裡城等風格各異的購物中心層出不群，但這些購物中心的先鋒開業之初幾乎全部不被看好，甚至面臨當時優勢百貨企業的封殺與嘲笑。

伴隨購物中心艱難而又蓬勃的發展，上海市級商圈數量進一步猛增，五角場、虹橋、中山公園、中環由區級商圈升級為市級。

上海商業自此己迎來多輪變革，但直至2010年之前，百貨店總體還是掌控著滬上商業主動權。

2011年開始，城市外擴加速，購物中心同樣加速擴展，百貨業則步入下滑通道。

上海的奧特萊斯四處開花，除了百聯青浦奧特萊斯業績勇冠全國外，浦東佛羅倫斯小鎮、米格天地、上海國際時尚中心、弈歐來分布於全市。

目前,上海的大中型商業項目的數量己超過200家。商場越來越多，分布越來越密，商場特色日趨重要。商圈分化在所難免，部分以傳統中小型百貨店為龍頭的市級商圈出現衰退，比如淮海路、四川北路。TIPS:目前全上海，目前年銷售額超過20億的百貨店只有3家，超過20億的購物中心則多達十來家。

總而言之，上海商業正呈現多維度多元化發展趨勢。一方面，商業競爭日趨激烈，另一方面，特色創新的休憩型型、娛樂性、生活型項目，都有各自生存空間。

在這個百家爭鳴、百花齊放，同時也是物競天擇、大浪淘沙的年代。上海商業的中堅力量正厚積薄發積極創新應變(如K11、淮海755、百盛優客、大悅城、大寧國際商業廣場、浦東嘉裡城、七寶萬科)。
（作者系聯商網百人計劃成員 郭歆曄）