來源：中國房地產報
中房報記者 許倩 | 北京報導
「年關」將至，超過30座城市房價加入到下跌隊伍。
國家統計局最新數據顯示，11月70個大中城市中，新建商品房價格環比下降者21個，較前一個月增加了4個；二手房價格下跌者33個，連續2個月超30城二手房價格下調。其中，新房、二手房價格均環比下跌的城市有18家，包括合肥、廈門、南昌、濟南、鄭州、廣州、海口、貴陽等熱點城市。
這背後是，年底償債及業績衝關雙重壓力下，房企不得不加緊「搶收」回籠資金。聯動效應下，部分二手房業主亦紛紛降價銷售。
一位中型房企人士對記者表示，臨近年末，不少開發商都把回款作為首要工作，尤其會對一些去化困難的項目進行降價促銷，以實現回款目標。一些布局以三四線城市為主的房企，回款壓力較大，優惠力度自然也會加大。
多位業內專家認為，在資金受限、去庫存壓力加大的客觀條件下，更多房企選擇以價換量的方式降價促銷，這樣的趨勢將持續至年末甚至明年一季度。
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以價換量，銷售市場短暫回暖
今年8月份以來，一些頭部房企開始出現不同力度的降價促銷活動。進入年末，更多房企面臨業績衝關加緊促銷，這在一定程度上拉動了房地產銷售市場的回暖。
根據國家統計局數據，1～11月份，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1～10月份加快0.1個百分點。在持續8個月同比增幅為負的情況下，該指標已連續兩個月正增長。而商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。
「雖然當前市場認為房屋銷售市場以降溫為導向，但降溫不代表下跌。此前有較多購房需求持觀望狀態，到了年底會因為降價促銷態勢而積極入市。」一位資深地產人士稱。
房價走勢仍在下探，尤其是三線城市降價者增多。
國家統計局數據顯示，2019年11月份，中國70個大中城市中，21個城市新房價格環比下降，44個城市新房價格上漲，5個城市房價持平，上漲城市數量連續6個月減少。新房價格環比下降的城市有：南京、杭州、合肥、廈門、南昌、濟南、鄭州、廣州、海口、貴陽、烏魯木齊、牡丹江、安慶、宜昌、嶽陽、常德、湛江、韶關、瀘州、南充、遵義。
一線城市來看，僅廣州新房價格環比下降。國家統計局數據顯示，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅較前一個月擴大0.5個百分點。其中，北京、上海和深圳分別環比上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州則下降0.5%。
更能反映市場真實需求狀況的二手房市場，降溫更為明顯。近兩個月，70個大中城市中，二手房價格下跌的城市數量均超過30個。10月份，70個大中城市中，二手房價環比下調的城市數量為35個，11月這一數量為33個，這是近4年多的最低點。
一線城市中，北京和廣州11月份二手房價分別環比下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%。31個二線城市二手房價環比上漲0.1%，漲幅與前一個月相同。35個三線城市二手房價環比上漲0.3%，漲幅較前一個月回落0.2個百分點。二三線城市漲幅分別連續7個月和8個月相同或回落。
11月，新房、二手房房價均環比下跌的城市有18個，分別是：合肥、廈門、南昌、濟南、鄭州、廣州、海口、貴陽、烏魯木齊、牡丹江、安慶、宜昌、嶽陽、湛江、韶關、瀘州、南充、遵義，其中，後10個均屬三線城市。
事實上，房地產運行周期的底部是否到來，什麼時候到來，很難用市場規律來判斷。2016年5月至今，本輪房地產周期已歷經近五年「超長待機時間」，主要在於持續深化的調控拉長了樓市下行時間，因此市場成交增速能否企穩回升，政策仍是關鍵決定因素。
12月10日至12日在北京舉行的中央經濟工作會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
多數機構人士認為，2020年房地產成交面積會出現回落。交通銀行首席經濟學家連平認為，房地產調控還將在較長時間內繼續保持總體框架，2020年房地產政策不會大幅放鬆，「預計2020年商品房銷售面積可能同比持平或下降至5%以內，房價漲幅有望收窄。」光大證券預計，2020年全國商品房銷售面積將有8.5%的降幅。
尤其「三四線城市在經歷去庫存浪潮平息、棚改貨幣化退坡之後，本地真實需求的不足和前期透支的影響將逐漸暴露，2020年成交同比可能下降5%～10%。」交通銀行資深研究員夏丹認為。
這意味著，房企搶收的動作仍得繼續。
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業績與資金雙壓逼近
在年末衝刺階段，率先以價換量的開發商，無疑獲得了銷售的主動權。
「金九銀十」期間，包括恆大、碧桂園、融創中國、保利、融信中國、禹洲地產、招商蛇口等房企在不同城市推出不同的促銷優惠活動，包括折扣房、特價房、送車位、大禮包等。以恆大為例，8月20日至10月8日實施全員營銷，優惠範圍涉及全國各省市高達500餘個樓盤。數據顯示，僅10月份，恆大全口徑銷售金額達930億元，環比增長11.9%，刷新了房企單月銷售紀錄。
據報導稱，恆大集團主席許家印在10月7日的季度工作會議上表示，地產業務的銷售和銷售回款仍然是公司未來的頭等大事，一定要提前超額完成今年6000億元的銷售任務。同時，下半年銷售回款要確保2800億元、力爭3000億元。
中指研究院數據顯示，已發布11月份銷售業績的房企中，近8成銷售金額實現同比增長。其中，越秀、中南置地、奧園、碧桂園等銷售額同比增幅較大。越秀房地產11月份共實現銷售金額78億元，同比增長達202%，暫列第一。
從前5名房企銷售額來看，2019年1～11月，恆大、萬科、碧桂園、融創4家房企的銷售額均超5000億元，保利發展緊隨其後，為4197.2億元。銷售面積方面，除萬科仍為個位數增長，其他4家房企均保持兩位數增長。
距離年終還有最後一個星期。結合部分房企之前曾發布的銷售目標，記者統計發現，2019年前11月，佳兆業、世茂房地產、龍湖集團、陽光城、金科集團、中梁控股等10家房企已提前完成全年銷售目標；中海地產、中國金茂、招商蛇口、恆大、雅居樂等9家房企完成銷售目標的95%以上；保利置業、旭輝、華潤置地、新城控股、融創中國、美的置業、融信集團等9家目標完成率在90%～94%。這些房企業績目標完成均問題不大。
但仍有部分房企面臨業績無法達標的壓力。目標業績完成率在80%及以下的有8家，如遠洋集團、榮盛發展、藍光發展、祥生地產、東原地產、福晟集團、朗詩綠色集團、泰禾集團。其中，泰禾集團的業績完成率僅46%，朗詩綠色集團、福晟集團僅完成銷售目標的66%。
克而瑞數據顯示，今年前11月，泰禾集團全口徑銷售額為689.2億元，在所有房企中位列第42，其年度銷售目標為1500億元。而在2018年，泰禾集團銷售額還可以排到行業前20。
一個不妙的現實是，房地產去化壓力仍在加大。易居研究院報告顯示，截至2019年11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米，環比增長1.9%，同比增長5.7%。當前庫存規模已呈現連續12個月正增長態勢，若對比歷史數據，大致相當於2017年4月份的庫存水平。當前中央明確不將房地產作為刺激經濟的手段，即便出現房地產庫存新問題，短期政策也不會大規模放鬆和刺激，因此去庫存任務更多的還是會落在房企身上。
除業績壓力，資金鍊是房企不得不面對的另一重壓力。由於國內融資大幅受限，海外融資難以填補缺口，「賣房」已成為房企回籠資金的主要渠道。
從開發企業到位資金數據來看，銷售回款是其現金流改善的主要方式。1～11月份，房地產開發企業到位資金16.05萬億元，同比增長7 %，增速與1～10月份持平。其中，國內貸款23013億元，同比增長5.5%；自籌資金52511億元，同比增長3.7%；定金及預收款54482億元，同比增長10%；個人按揭貸款24395億元，增長13.9%。其中，後兩項來源均與銷售回款相關，在房企資金來源中共計佔比49.14%。
不止是降價，迫於資金壓力，部分房企多次「斷臂求生」。如今年年初以來，泰禾集團已進行超10筆股權轉讓，回籠資金超85億元。為籌集資金，泰禾還進行了多次股權質押。而目前因信託借款合同糾紛，西藏信託已對福建中維地產、東莞金澤置業、泰禾集團及其董事長等6個被告提起訴訟，案件將於2020年2月11日開庭。市場猜測該信託目前或已逾期。
「臨近年末，不少開發商都把回款作為首要工作。大家都繃緊了弦，很努力地賣房，但資金壓力並沒有真正緩解。」一位房企營銷人士說。
「未來房地產市場總量會收縮，高增長階段已經過去了。」12月5日，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌坦言，對於習慣了高增長的房企而言，明年將面臨重大考驗。
（此文刊於中國房地產報12月23日02版 責任編輯 何可信）
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