我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：房姐您好！我家老人在西城區右安門內有一套155平經適房一層！有房產證，滿五唯一，最近掛1630萬，為什麼賣不出去。今年有戲出嗎？大概多少錢？如果出了，想在玉蜓橋下有個鴻運花園買一套頂層複式236平1850萬的，您覺得值嗎？
回答：1600+的標的沒那麼快賣出 ，出手周期比較長很正常。建議多掛平臺 掛不同的價格。如果你喜歡這個只位置只考慮自住沒問題。不過鴻運花園的樓齡偏老，總價高 小區環境不怎麼樣，保值效果會一般
提問：房姐好，我們現在住在惠新西街，房貸6萬5\/年，年薪30萬+，家庭無負擔，工作穩定。打算年底入手二套一居，首付120左右，信用貸可以60萬，或者找抵押公司全款後做一抵。剛開始在網上看雙龍南裡，石佛營，請問您覺得還有什麼適合的小區?哪種貸款方式更好?希望租金可以大概覆蓋房貸，不要離現在的家太遠，以後我們養老住。謝謝~
回答：推薦你看看炫特區，石佛營西裡，安苑北裡，安慧東裡，絲竹園，惠新裡 這幾個都不錯，都好租，也都帶電梯建議看300+的標的，流水覆蓋月供的2倍，風險可控，也不會對影響生活質量。首付過低情況建議全款抵押入
提問：美麗的房姐您好～一直在等橡樹灣五期145戶型的房源，兩個月了還沒等到。最近金隅翡麗藍爵堡出了一個159戶型的房源，也是南北通透雙臥朝南一個明衛一個暗衛，第三層（所在樓一共五層），格局和橡樹灣五期145類似，還大一點，房主現在報價1200萬。個人感覺藍爵堡略微便宜大碗一點，但是又擔心和橡樹灣比起來，社區氛圍會差一點，畢竟周圍的小區都是單價偏低一些的。另外就是世華龍樾147戶型，南北通透雙臥朝南就是兩個暗衛，樓層12。現在報價1225。周邊環境好。除了暗衛之外，格局是三個裡面我最喜歡的。藍爵堡和世華龍樾的這兩個房源您覺得單價分別多少值得入？藍爵堡，世華龍樾和橡樹灣哪個投資價值更大一些（租售都考慮）？藍爵堡這個位置，房主介紹是海澱產權，西三旗這個位置尷尬，之後會不會有問題呢？問題略多，多謝房姐啦～
回答：金隅屬於區域內的標杆，比較稀缺的標的，有對比優勢。人群多是來自於上地到回龍觀的人流溢出，價格比周邊高出不少。 世華龍樾沒有學區屬性，基本靠品質吸引買家，價格8左右可以考慮世華龍樾\/橡樹灣五期>金隅翡麗藍堡這幾個盤差距不大，更多看標的選擇
提問：房姐您好，新人小白首問，感謝解答。 本人96年未婚，目前工作滿一年，剛拿到京戶，具備sfsd資格，首付子彈230-250，月供可承受2w以內。工作地點在金融街，購房需求為自住保值，暫不考慮學區。希望離地鐵近，通勤時間不超過1小時。目前新房和老房都有看，情況如下：1. 新房：長安九裡86平小兩居，中鐵春風和院、臻御府89平三居2. 二手：安慧裡二區、怡海花園、萬年花城（由於二手房目前仍在大量看房階段，還未有目標房源） 存在問題如下：1. 請問房姐，目前的看房思路是否正確？看580w左右的標是否合適？2. 看二手的過程中，中介說最多只能貸款303w，這樣的話，首付就無法貸滿，請問有什麼方式可以貸足？3. 自己不在意二手房，但父母老一輩更喜歡新房，如果要買新房，請問哪個盤比較合適？如果長安九裡單價能到6.6w是否仍會跑輸大盤，能否入手？4. 請問二手次新能否圈定一些小區以及可以入手的單價範圍？非常感謝
回答：1. 金融街上班可以重點在 馬家堡、草橋、角門板塊選籌2. 想拉高槓桿要麼做高評高貸 但要多繳稅費，要麼墊資全款抵押。3. 長安九裡6.6的單價可以長持4. 像 怡海花園 萬年花城 星河城 保利百合 草橋戀日家園 都可以淘
提問：【新人提問連載1⃣️】背景：目前家庭有一套亞運村臥龍小區西北向大戶型學區房（只有一個主臥朝南，能看到鳥巢近景無遮擋），單價一直不高，現在5萬出頭，中介售價1120左右。這套房產為男方婚前財產，無貸款，持有五年以上。孩子今年上小學一年級，暫時不打算二胎，但不排除以後會再生。目標：因平時家中只有三口人居住，大戶型舒適但過於浪費，夫妻二人年收入30出頭，目前現金80左右。希望利用這套房產實現家庭財富增值。目前有以下幾種方案，從保守到激進依次為：方案一：大房子DY出300-400萬，在亞運村附近買一套450-550左右的一居自住。大房出租一年18萬左右用於減輕壓力。租金上漲後還貸壓力減少。
回答：學區房用完後沒必要長持，長期跑輸大盤，可以出掉。如果無貸款可以JLH不用等一年，你們各自3成首付一套最合理，建議在惠新西街板塊（自住）和 望京（投資）分別入一套例如 世紀嘉園、羅馬花園、寶星國際、大西洋新城等如果想抵押現在這套，年限選擇越長越好，抵押到6成以上最好。如果有月供壓力可以將抵押出的資金預留2年月供，用來兜底防範風險。
提問：房姐你好，新人首問，目前華龍苑南裡有一套自住三居，市場價扣除剩餘貸款大概390（男方婚前購買），手上子彈360，我和老婆加起來稅後年入120（含公積金），目前幾個方案不知道怎麼選，1，再攢幾年首付買二套，買美唐或者公園悅府；2，賣了當前三居置換海澱學區房，目前寶寶快兩歲，不知道買哪個學區沒有方向，置換沒有首套首付也怕換不起；3，往裡走買世華龍越，女方工作地點在北辰世紀中心，所以希望買8號線的知名盤；目前比較迷茫，家人比較保守，傾向於選1，望房姐指點一二。
回答：1. 直接置換最合適 ，入一套大平層做底倉，用全款抵押的方式入，二套方式很雞肋可以忽略。 如果你是京戶 海澱 建議看看 晴雪園、美麗園、酈城、上地佳園 、華清嘉園、 橡樹灣， 非京戶建議看朝陽的嘉銘桐城 2. 直接買二套是次級方案，也可行。直接墊資全款抵押入，看看回龍觀融澤嘉園、金域華府 也都帶學區。你們的收入不錯，所以不要過於保守, 好好利用房貸槓桿
提問：房姐好，新人首問，打算買婚房，亦莊招商臻瓏府的房子怎麼樣？2居全是純南，感覺戶型挺好的，77平米，總價370萬，對應首付在130以內，正好在預算內。就是感覺位置有些偏，不知以後升值潛力如何？您怎麼看
回答：招商臻瓏府是限競房，如果願意持有7-8年這個盤也可以入。如果考慮二手 看看中海御鑫閣的滿五小戶型吧，自己住或者出租都行 或者炫特嘉園的滿五小戶型也可以 這倆位置都不錯 通州可以看看DBC加州小鎮
提問：親愛的房姐您好，北京無戶人士，社保滿五年。婚前有外地房產貸款記錄。目前考慮北京買房，子彈200，總價350左右，目的是一家人自住兼考慮升值，需要兩居室，暫時不考慮學區。 我們踩盤看了石佛營，甘露園，康家園等小區，對比之下，甘露園南裡二區南北通透，2層，不臨街，59.1平毛坯350萬；康家園南北通透，3層，略裝修，62平360萬；青年路小區南北59平350萬，請問您覺得以上綜合價格等因素，哪個合適？ 另外，西羅園等小區，同等價位，面積以及戶型會好很多，您建議如何對比？ 除外以上，我們目前的情況，您還推薦哪些地段（能否具體到小區）？謝謝美麗的房姐~~
回答：這幾個小區都是上車盤，建議選擇甘露園南裡二區西羅園主要是房齡偏老，做為上車盤也可以選。這類產品的漲幅都差不多，所以選籌的時候結合你自己的喜好。還有 松榆西裡、農光裡、農光東裡、華威北裡一帶，還可以看看十裡堡以及石佛營一帶的老破小兩居室，比如十裡堡北裡、石佛營西裡
提問：房姐老師好，帝都，剛剛訂房。女兒資質，首房首貸。想請問的是，女兒事業單位，入職前做了一家科技公司的股東，佔股20%。請問，是用首房首貸資質買好呢，還是抵押經營貸更好？謝謝回復！
回答：如果有首房首貸，可以先考慮首房首貸資格。全款再抵押，是任何情況都適合的方式，原因有幾點：1.全款買房，價格更便宜2.全款再抵押，選擇面更廣，可以買不滿五唯一的，更便宜的房源3.全款再抵押，可以最低指導價過戶，省稅幾十萬4.全款再抵押，有利於搶房，有更多的機會利潤（所以有「95%的筍盤是全款再抵押」）5.抵押貸利率比首套按揭貸款更低6.抵押貸貸款成數比按揭貸款更高（抵押6-75成，按揭6成普宅65成）————光科技公司不能作為貸款的充分條件，公司需要經營的具體邏輯鏈。20%股份多數銀行不認可，40%可以————先做貸款，再買房。————數據好像有些延遲，剛刷出來
提問：房姐好！基本情況：武清別墅正在出售中，還貸後預計獲得子彈200（已有客戶出價）；廣渠門內老破小一套抵押中（學區房、不能賣），子彈200+（月供1萬6）；夫京戶、妻外地，住垡頭（父母房）、合計月入3-5萬（含老破小租金）。基本需求：希望上半年購500-700萬大兩居或小三居，3年內大概率出租，標的依次為望京新城、雙井九龍花園（此處希望三居，3年後可自住接送上學）、國美第一城。目前已多次看房，計劃拆借全款購得後再抵押（已有相熟的貸款中介及銀行渠道），希望屆時手中仍有100-200現金流還貸及家用。上述想法妥否、請指教。
回答：望京新城屬於標準的老破大，當年是望京剛出道的標杆盤，目前自然有不少韓國人業主，各種小店餐廳超市遍布小區，生活配套非常的方便。 無奈產品實在隔了兩個時代，加上大社區維護起來比較困難外立面顯得比較破，品質是缺一點。 主力在130和更大的150+戶型，大戶型單價5萬內的可以接受。九龍花園是雙井標準的老破大。 不過九龍花園的產品類型很複雜，每一套房之間本身存在價格的差異。 這個小區的選籌主要在150平以上大面積，今天依舊可以找到5萬內的標的。國美第一城是非常推薦的淘筍樓盤，如果能淘到單價4萬左右的小筍，可以入手。
以上內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
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