備受社會各界關注的西安經適房退出細則出爐，從籤訂購房合同之日起滿五年，補繳15%的土地收益等差價款，就可轉換為商品房上市交易。
問題一：滿五年的日起如何確認？
西安市住房保障和房屋管理局相關負責人介紹，為規範經濟適用住房退出管理，根據國務院等有關規定，結合西安市實際制定本細則。
本細則所稱經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準、套型面積和銷售價格，面向中低收入住房困難家庭銷售，具有保障性質的政策性住房。退出管理，是指經濟適用住房取得完全產權、上市交易和政府回購的管理。
對於退出市場的經適房如何確權的問題，該負責人介紹，經濟適用住房取得完全產權，是指購買經濟適用住房滿5年（從籤訂購房合同之日起計算，下同），購房人按照本細則規定補繳土地收益等差價款（以下簡稱差價款）後取得該套住房佔有、使用、收益、處分的全部權利，住房性質變更為普通商品住房的活動。
經濟適用住房上市交易，是指購買經濟適用住房滿5年，購房人按照本細則規定補繳土地收益等差價款取得完全產權，同時將該套住房轉讓給第三人的活動。
問題二：五年之前能否上市交易？
該負責人介紹，經濟適用住房在取得完全產權前，經濟適用住房購房人擁有房屋有限產權，只能由購房人及其共同申請的家庭成員自住，不得出租、出借、閒置和擅自改變房屋用途。
他表示，換句話說，在未滿五年期限，經適房是不允許上市交易。除購房按揭外，經濟適用住房不得進行任何抵押。
問題三：經適房如何轉化為商品房？
該負責人介紹，購買經濟適用住房滿5年，經西安市住房保障管理部門審核同意，購房人在補交差價款後，可取得完全產權並退出經濟適用住房保障，不動產登記部門在房屋登記簿中取消經濟適用住房的房屋性質記載，重新核發不動產權證書；購房人在補交差價款後，也可上市交易，不動產登記部門按照普通商品住房交易相關程序，辦理房屋產權轉移登記手續，房地產交易環節的相關稅費按規定繳納。
價款繳納標準為原購買經濟適用住房價格的15%，計算公式為：應繳差價款＝（房屋建築面積-按商品房價格購買的建築面積）×原購買經濟適用住房合同單價×15%。
問題四：違規上市政府將強行回購？
西安市住房保障和房屋管理局相關負責人介紹，購買經濟適用住房不滿5年，原則上不得上市交易，房屋產權不得變更、轉移。購房人因特殊原因確需轉讓的，可由市住房保障管理部門按照原購買價格回購。回購資金從市保障性住房建設管理專項資金中列支。回購的經濟適用住房，由市住房保障管理部門按規定統籌使用。
該負責人表示，購買經濟適用住房後有騙購經適房、違規出租兩次警告拒不改正等行為，西安市市住房保障管理部門有權回購，回購價格按照原購買價格每年扣減2%折舊後的價格計算（折舊年限以交付使用之日起計算，不足整年的，按1年計算）。
同時，取消其住房保障資格，計入個人不良信用檔案，5年內不得再次提出住房保障申請；屬於國家機關公務人員的，提請其所在單位或行政監察機關對其進行行政或紀律處分；對出具虛假證明的單位或個人，提請其上級主管部門或其他監管部門追究相關責任人的責任；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。
問題五：經適房咋辦退出手續？
該負責人介紹，目前，西安市已銷售的經適房13.2萬套。經濟適用住房購房人申請取得房屋完全產權或上市交易，按下列程序辦理：1、提出申請；2、受理審核；3、準予批覆；4、變更轉移。
問題六：違規銷售經適房將重罰
西安市住房保障和房屋管理局相關負責人介紹，經濟適用住房建設單位向未經審查、不符合購房條件的家庭違規出售、出租經濟適用住房的，市住房保障管理部門責成其限期收回；不能收回的，責成其補繳違規時間節點經濟適用住房與同地段類似商品住房的差價，並依法對建設單位進行處罰。
對於已購買經濟適用住房的家庭（申請人及共同申請人）再次購買其他房屋的，應按照本細則規定退出經濟適用住房保障。未退出經濟適用住房保障的，房屋管理部門不予辦理其新購房屋網籤備案手續。
同時，未經市住房保障管理部門批准，任何中介機構不得代理買賣、出租未取得完全產權批覆的經濟適用住房，房屋租賃管理機構不予辦理房屋租賃備案，不動產登記部門不予辦理房屋權屬變更和轉移登記，並將有關情況及時通報市住房保障管理部門。該負責人介紹，該細則自2017年6月15日起施行，有效期5年。
編輯： 高政超