大家好，我是茶理楊，專注茶飲店鋪經營管理與營銷。首先請大家看一段視頻：
大家猜猜看這一共有多少杯奶茶，總共300多杯，這只是一部分。用拉快遞的那種小平車推過來的，這個是我親眼看到親身經歷的，並且我跟這個店員聊了天。
這個小女孩店員跟我講，不敢接外面的單，關著門製作了好幾個小時，我問她這種團購單多嗎？她說，像這種幾百杯一起買的不太多，但是幾十杯一起買的很多。
談到奶茶店的選址啊，很多兄弟們總是習慣性地往步行街，商業街啊，商場裡面去找，特別是小白新手，這種最繁華的商圈你跑進去幹嘛？資金沒別人有實力，品牌也沒別人響亮，經營能力也沒別人有經驗，簡直是要啥啥沒有，你怎麼跟別人拼呢？你穿個褲衩子，拿根樹枝跟人家飛機坦克大炮幹，你咋玩？
我常說你們新手創業者選址一定要選下沉市場，下沉市場，這就叫下沉市場。這個地方呢，是屬於一個辦公區，有很多棟樓，全部是辦公的，也算不上啥高端商務白領，各種各樣的公司都有，年輕人居多。主要是那些一線品牌「大佬」瞧不上這種地方，所以可以稱之為「燈下黑」。
以前，茶理楊就給大家講到過，選址，選址，奶茶店選址選的是什麼？選的是顧客群體啊，不是說一條街道看起來人流量大就好，而是要有奶茶的消費群體。有很多老舊社區附近的菜市場，那些上年紀的大爺大媽早上5/6點鐘就出門逛菜市場，人流量賊大，一眼望去，黑壓壓地一片，哇哇滴，都是人，那你能開奶茶店嗎？對不對？
所以選址不是選的人流量，而是選的顧客群體，這個大家一定要記住了。
再另外下沉市場，我再給你們講一下，就是商業街，繁華商圈，步行街，商場類型以外的市場，就屬於下沉市場，比如說工廠聚集地，大學城附近的學生街道，郊區，城中村，幾個集中學校周邊的小街道，鄉鎮，還有今天說的這種商務辦公區，都屬於下沉市場。
只要是有奶茶的顧客群體附近的非一線商圈街道，都可稱之為下沉市場。
再回到主題，辦公區這種地方怎麼找呢？很好找，你別往市中心走，你往城市邊緣走，你找那種偏一點的，公交地鐵環線城市快速路高架橋都能直達的地方，也就是交通一定要方便。
為啥往城市外圍走呢？這種地方便宜啊，那些中小微企業不可能一上來就幹五星級豪華寫字樓，CBD吧，所以他們只能往便宜的地方生根，中小微企業又雜，幹啥的都有，有金融的，有網絡的，有做教育的，有幹貿易的，各式各樣的都有。而且他們的用工特點就是年輕人，剛出社會的小年輕，或者應屆畢業生，主要是他們薪酬較低。你要用985/211或者研究生，博士，那就不叫小微企業了，太貴了他們也用不起。
小微企業多，用人就多，顧客群體就有了。她們這群人有什麼特點呢？看起來天天座辦公室，但是她們的職位也都是些基礎崗位，比如打電銷啊，做客服啊，幹的都是些沒什麼技術含量的活，掙的錢也就和一般商場裡面的銷售員差不多。但是她們心中又有一種「迷之自信」，你看，我好歹是個白領吧，那白領就有白領的生活態度，吃啊，喝啊，使勁造。你們看這就有了奶茶的消費動機和消費行為。
這裡面有一個問題，你們尋找這種地方的時候一定要早起8點左右看，或者中午12點看，因為平常你看不見，都工作呢，另外你還得看入駐率，自己親自去走一走，一層樓一層地看，（你別找那種剛完工還在招商的辦公區，優先找那種有幾年歷史的，說舊不舊，說新也不新的辦公區）
好，方向定了，群體統計完了，再就看這個地方能不能開奶茶店了。有些人腦袋裡面總有一個誤區，就是先看這個地方有沒有奶茶店，如果有，生意還不錯，那我也能開。其實這是一個要命的心態，這樣就會導致你總吃別人剩下的，你永遠都做不了那個第一個吃螃蟹的人。
你別管這種地方有沒有奶茶店，你看它有沒有賣吃的，有沒有餐館，有沒有便利店，再觀察這些店的生意怎麼樣，便利店的貨品齊不齊全，貨架上的灰塵多不多，飯店吃飯的翻臺率和上座率怎麼樣，顧客要吃，就一定要喝。只要這些類型的店生意都很景氣，你賣奶茶就一定會有生意。行話就叫顧客屬性重疊，重疊的顧客群體就一定會有關聯消費。（買奶粉的寶媽就一定需要尿不溼，就是這個道理）
好，這種地方該怎麼經營呢？一定要做場景，做體驗，通俗點講，你除了賣奶茶之外，還要給予顧客一個短暫休憩，放鬆的地方，也就是她們需要一個能夠讓他們胡侃八卦的場所，排洩職場壓力的空間，偶爾有時還會在裡面洽談業務，所以這是很關鍵的，有條件的一定要這樣做。
最重要的一點，這種地方大單多，也就是回到了我剛才給你放的那個片段，為什麼大單多呢？中小微企業生存壓力大，一般都好加班，衝業績，加班加到晚上咋辦呢？吃泡麵喝奶茶，要補充員工的能量啊，不給馬兒草吃，她們怎麼跑呢？所以都是老闆買單，小公司幾十杯，大公司上百杯，加班是常態，隔三差五地給你來這麼幾單，你說你還愁啥？
另外一個這種地方沒有競爭，其它地方我不清楚，我目前所在的這個地方，我在這工作了4年了，一直沒有奶茶店，最近剛開了一家，經營得不咋地，生意也不錯。為啥那些大品牌不來呢？因為他們看不上，所以幾乎是沒有競爭，你可以吃獨食。
所以說，這種地方，平時路上一個人毛都見不到，你用眼睛根本看不出生意好壞來，其實人家是在低頭悶聲發大財。
這種地方就是下沉市場中最合適的市場了。那些天天想著往步行街，商業街跑的人，還是歇歇吧，留意一下你所在城市的這種地方，不可謂是一個好市場。
我是茶理楊，奶茶經營，如此簡單！我們下期再見！