天府財經7月10日消息，全球性商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發布《2020年上半年成都商業地產市場報告》。報告顯示，上半年，隨著疫情的影響逐漸減弱，加之宏觀經濟及市場積極應對釋放發展新動能，成都商業地產市場逆風見韌，呈現復甦跡象。
具體來看：
寫字樓市場需求於第二季度回暖，新經濟周期下新興細分行業迎來風口或將成新動能。零售物業市場，內資零售商精準把握內需特徵擇機發力，運營商運用自身優勢積極應對，消費容量擴大助力打造國際消費中心城市。倉儲物流市場，夯實消費基礎助力物流業快速復甦，電商加速滲透零售業迎發展新機遇。投資市場，宏觀政策寬鬆使投資機會顯現，成渝經濟圈加速建設獲更多關注；城市戰略發展方面，成都對標世界頭部城市，積極探索開發空間價值。
對標世界頭部城市，探索開發空間價值
2020年上半年，伴隨成渝雙城經濟圈加快建設，成都東部新區正式成立，位於中國西部的頭部城市成都迎來城市可開發空間規劃上的新一輪戰略機遇。同時，「中優」戰略升級，成都持續探索中心城區在可開發空間上產業發展與生態宜居的平衡。
因此，如何實現可開發空間經濟和社會效益的最優化將成為成都未來城市發展最具前瞻性的議題。
城市化進程的加快推動城市產業轉移，核心產業鏈由傳統工業向現代服務業升級，因而人力資本成為驅動生產的核心要素。然而，受制於交通、人力等成本，經濟活動隨離開城市核心區半徑的增加而減少。
因此，推動現代服務業重塑城市外圍與核心的關係，在核心區功能優化升級的同時塑造「多中心」化的城市全新格局，最終有效利用可開發土地資源以匹配未來城市發展方向至關重要。
世邦魏理仕認為，未來城市開發將「以人為導向」，實現城市生產與生態的平衡。「解構主義」方法論中城市核心區價值被定義為承載交流與交際的空間生產力，引致公共配套空間價值凸顯。
世邦魏理仕研究並提出城市公共配套空間對於生產率提升的模型，認為城市中生產率與單位個體GDP成正比、與單位個體活動半徑成反比，因此公共配套空間的規劃亟需考慮其輻射範圍，條帶狀的線性空間或者舊改中點綴式的空間形式，比傳統廣場式的集中空間（紐約中央公園）更具經濟效率。
優質寫字樓市場
受疫情影響，成都優質寫字樓市場上半年淨吸納量較去年底下降96.8%，但第二季度市場淨吸納量由負轉正，市場呈現快速復甦態勢。
疫後，企業風險管控加強，致使租戶租賃決策周期加長；同時租戶對成本的控制，導致乙級寫字樓需求佔比五年來首次超越甲級寫字樓。而TMT行業中的「在線+」企業成為主要去化來源。
下半年隨著經濟情況逐漸明朗，新基建的加快建設及金融業的全面開放將進一步促進寫字樓市場的復甦。
辦公需求於第二季度復甦，新經濟周期下市場迎新動能
上半年，位於金融城的天府國際金融中心南塔和位於城東北的萬科文創大廈交付給成都優質寫字樓市場帶來約11.8萬平方米的新增供應。由於疫情期間的管控措施及企業視宏觀環境變化對租賃策略的相應調整，上半年淨吸納量僅錄得7,600平方米。
然而，隨著第二季度疫情得到控制與經濟企穩，企業信心增強，需求實則呈復甦態勢，淨吸納量由負轉正錄得7.2萬平方米，居全國第四。
按需求來源看，受跨城市活動受阻、疫情全球化發展影響，省外、外資企業的需求佔比較去年同期分別下降6個及5個百分點至39%、3%。疫情對租賃活動的影響令市場整體空置率較去年底上升1.1個百分點至21.6%；業主通過以價換量激活需求的同時，市場平均租金較去年底下跌1.6%至82.7元每平方米每月；其中甲級寫字樓平均租金下跌1.3%至99.9元每平方米每月。
需求分化——成本控制貫穿全年使辦公需求在不同辦公載體中流動
上半年，甲乙級寫字樓在面積去化上表現有所分化。受益於經濟逐步復甦催生本土小微企業發展、在線教育行業迅猛擴張以及企業加強成本控制等因素，乙級寫字樓淨吸納量五年來首次超過甲級寫字樓。
相較之下，甲級寫字樓租戶品質管理更為嚴格，中大型租戶談判周期更長、企業房地產內控和決策更為嚴謹，疫後重啟相對緩慢，下半年有望逐漸加速。
此外值得關注的是，鑑於當前宏觀經濟的不確定性，企業對於房地產的成本控制和靈活性訴求提升，從而尋求聯合辦公、精裝房等靈活辦公解決方案。上半年成都聯合辦公整體出租率近90%，二房東積極推出特價房等優惠措施帶動轉租率上升至82%。
從這一意義上說，疫情或將加速寫字樓租賃需求向多元化、全生命周期化發展，需要業主在資產管理和租賃策略方面作出應對。
新時新能——新經濟周期下，新興細分行業迎來風口或將成新動能
按行業看，TMT、房地產建築及專業服務業為上半年前三大需求來源，分別佔比45.2%、10.9%及9.8%。
如若按企業主營業務領域看新增需求中「在線+」租戶的佔比，發現消費服務與教育、文體娛樂及零售貿易行業線上滲透率最高，分別為90.8%、80.5%、40.1%及39.0%，且上半年需求增量顯著，分別佔比新增需求的35.0%、5.0%、16.4%及2.4%。
其中，受疫情影響，零售、文體娛樂等行業因線下實體衝擊較大而積極向線上轉型，使如網購、在線桌遊、直播等企業積極擴張；專業服務則衍生出在線辦公軟體等企業的擴張需求。
就在線教育而言，上半年頭部企業在蓉積極擴張，選址集中於乙級寫字樓和非標物業。數據顯示，中國K12(學前教育至高中教育在校生規模)近2.3億人，而據估計K12在線教育企業用戶數2020年僅3,700萬人，市場滲透規模僅16%，仍有可觀成長空間，但未來在線教育企業需求的可持續性取決於疫後商業模式調整所帶來的實際營收情況，並直接影響其承租能力及辦公物業選擇。
2020年上半年成都辦公需求在線滲透率和活躍度（按行業）
同時，2020年以來中央密集召開關於加快推進新型基礎設施建設的會議，明確新基建建設方向，而成都在成渝地區雙城經濟圈建設、東部新區設立、環城生態建設等重大事件的推動下，傳統基建與「新基建」相關領域行業迎來新風口，包括5G、新能源、房地產建築、城際交通物流等行業，同時也助推新基建及TMT孵化的金融機構及保險相關企業發展。
此外，上半年宏觀環境的波動也為法律服務、不良資產收購、企業服務外包等行業的發展創造了契機，並提升相關專業機構的租賃活躍度，有望為成為寫字樓市場的未來發展增添新動能。
成都寫字樓市場未來12個月需求展望
2020年下半年，成都還將迎來逾32萬平方米的新增供應。隨著下半年經濟走勢逐漸明朗，中大型企業的辦公需求或將加速落地，同時疫後部分行業優勝劣汰所脫穎而出的優質企業的辦公需求亦有望投落於甲級寫字樓。
因此，作為對接，業主應積極把握復甦契機，提供更具柔性的租賃條款和更多元的空間與服務。
零售物業市場
運營商運用自身優勢積極應對，消費容量擴大助力打造國際消費中心城市
上半年，成都零售物業市場新增供應繼續下沉，次級商圈迎來紅唐購物中心和招商花園城的開業，定位皆聚焦於家庭親子消費。然而，傳統百貨生存空間繼續受到擠壓，千盛百貨晉陽店閉店。市場整體空置率較去年底上升3.9個百分點至8.0%,系近三年來新高。
究其原因，隨著疫情帶來的影響逐步釋放，市場錄得以服飾、教育培訓、正餐為主的租戶集中退租；同時，宏觀環境的不明確性令零售商擴張愈發謹慎，上半年同樣本新設店鋪數僅達2019年同期的22.6%。
因此，上半年租金走勢承壓，全市購物中心首層平均租金較去年底下跌1.5%，報360.8元每平方米每月；分商圈看，商業飽和度較高的次級商圈租金跌幅最大，達1.8%。儘管如此，1-5月成都社會消費品零售總額累計同比跌幅較1-3月顯著收窄4.6個百分點，其中餐飲收窄7.6個百分點，顯示出零售行業的逐步回暖態勢。
內生新始——內資零售商精準把握內需特徵，借力資本拓展增量市場
隨著疫情升級為全球性事件，國際品牌擴張放緩，留給內資品牌更多發展空間，其憑藉充足的資金、優先復甦的市場先機和對本地需求的精準對接積極拓店，上半年美妝、中式連鎖快餐及新能源汽車三大品類表現矚目。國內美妝普及率、中式快餐的連鎖化率與全球成熟市場相比增長空間巨大，而高流量、高坪效的特點令其成為內資零售商增加收益的發力重點。
上半年，西貝、海底撈相繼推出極致性價比的數個快餐副牌，其中撈派有面兒於成都開設新店；內資美妝集合店於成都多點開花布局，The Colorist、Wow Color及Perfect Diary合計新設14家門店。
此外，購置稅優惠措施延長和「新基建」浪潮推動下新能源汽車迎發展新機遇，基於可視性強、樣車方便進出和市中心位置等因素，其選址仍青睞購物中心。
同時，行業內領先的新能源汽車企業具備提升商場前沿科技感、吸引年輕消費者和承租能力相對更高的優勢。因此，預計未來可見更多新能源汽車體驗店進駐購物中心，上半年，成都市場錄得蔚來、哪吒電動車拓店案例。
活躍內資品牌案例及發展原因
揚長制勝——運營商運用自身優勢積極應對市場挑戰
上半年，核心商圈和非核心商圈分別利用自身優勢積極應對市場挑戰。
在核心商圈，運營商積極利用品牌資源來調整業態/租戶組合，或升級店鋪，使品牌集聚效應再次增強，包括遠洋太古裡吸引數個服飾及餐飲首店入駐，如山本耀司中國大陸首家旗艦店、Chanel中國新概念國內首店、LeTao西南首店等，並在五周年慶聯合超60家品牌推出貨品限量首發或獨家首發；成都IFS大規模的升級既有店鋪能級，包括匡威、Evisu、Kiton等的十餘個店鋪升級為更高能級的西南旗艦店；伊勢丹百貨則持續利用日本品牌資源，招引日本護膚、餐飲首店，如Elixir、Royce。
鑑於核心商圈的可租面積有限，未來首店資源或將部分外溢至次級商圈的優質購物中心。
在非核心商圈，一方面包括龍湖、萬達等品牌購物中心利用連鎖優勢與租戶聯手互助，多城聯動發放消費券，刺激消費回暖；另一方面，部分購物中心則利用物業形態、地理等優勢通過重塑定位來與周邊項目形成業態有益互補，攜手提升競爭力。
自去年起，世豪廣場與相鄰的開放式項目建發鷺洲裡開始二次細分定位構建差異化消費場景，前者發力「悅己」打造國際美妝區，後者發力「社交」打造城南稀缺的夜生活消費場景，僅上半年就引入3個酒吧，最終實現業態互補。
上半年運營商調整應對案例
營銷層面，在政府的積極鼓勵之下，「地攤經濟」提振消費，成果斐然。街道市集與購物中心的市集營銷在定位客群、營業時間、熱門業態上具有一定差異性，兩者合力觸碰消費者市井情懷，刺激消費。上半年內，超14%的成都購物中心推主題集市。
展望未來，2020年成都零售物業市場還將迎來8個項目合計72萬平方米的新增供應，其中次級、近郊商圈分別佔比58%、38%。中長期看，成都零售物業市場持續向好。
一方面，隨著奧特萊斯、主題樂園等商業體在蓉擴張，城市消費場景愈發多元；另一方面，更多優質項目加碼進一步拓寬城市消費版圖，並帶動品牌重審布局網絡，上半年高端百貨成都SKP開工建設、泰國高端商業綜合體「暹羅天地」落地天府新區等。
因此，得益於更多優質運營商及零售商的加碼，市場有望再次提檔升級，助力成都打造國際消費中心城市。
隨著國際品牌受疫情全球化發展影響而步伐放緩，國內零售市場迎來新一輪的品牌格局調整。優勝劣汰之下部分國際品牌退出舞臺，使曾經一鋪難求的核心商圈釋放更多空間。CBRE建議內資品牌把握新時代賦予的機遇積極發力，尤其是如本土餐飲等剛需性較強的品牌。
倉儲物流市場
夯實消費基礎助力物流業快速復甦，電商加速滲透零售業迎發展新機遇
疫情對成都倉儲物流市場的影響逐漸消退，反之積壓的需求得到積極釋放。作為快遞業務量內陸第一城，成都的消費市場活力迅速展現，倉儲物流需求明顯恢復。
上半年，成都倉儲物流市場錄得三個項目合計約15.7萬平方米的新增供應，租賃需求經歷了第一季度疫情爆發、電商短租到期以及搬回自建庫的衝擊後，於第二季度出現明顯回暖。
市場空置率較去年底上升4.8個百分點至23.2%，短期的供應高峰及退租影響令業主當前以去化面積為首要目標，尤其是在新都、龍泉等影響較大的園區業主的租金優惠幅度較大，致全市高標庫平均租金較去年底下跌2.3%至23.4元每平方米每月。與此同時，宏觀環境的不確定性使租戶加強成本控制，市場錄得數宗由核心園區搬遷至非核心園區的案例。
消費回暖——夯實消費基礎助力物流業快速復甦，倉儲需求於第二季度明顯改善
上半年淨吸納量錄得負值，但第二季度需求實則呈回暖態勢，錄得淨吸納量12.6萬平方米，為去年同期的兩倍，居全國第三。原因在於企業復工復產以及電商加速滲透零售業，推動快遞服務需求增長。
數據顯示，自4月起成都快遞業務量全面實現正增長，1-5月成都快遞業務量突破1億元，同比增長12.11%，居全國第11位；2020年「618」購物節，成都天貓交易額居全國第六、四川京東交易額居全國第五，且6月以來快遞貨量同比翻倍，成都為全國最大收貨城市。
成都物流業相關宏觀及消費數據
電商新機——電商加速滲透零售業，自建庫供應量折射成都未來消費需求潛力
由於疫情期間越來越多的零售商轉向數位化銷售渠道以維持其業務，疫後零售業的數位化轉型步伐或將加快。據世邦魏理仕2020年亞太區零售租戶調查結果，43％的服飾類零售商將電商視為核心業務；67%的零售商表示會加大在線零售/快遞應用的投入。
因此，電商或將加速滲透零售業迎發展新機遇，據弗雷斯特研究預測，2023年中國內地電商滲透率將由2020年的28%上升至39%，領軍亞太區。這一積極信號已初見端倪，儘管頭部電商企業自建庫已交付，但電商仍為上半年租賃市場首要需求，貢獻率達62.2%，較2019年上升18個百分點。其中在疫情中加速發展的生鮮電商佔比新增電商需求的14.7%，較2019年顯著上升6.9個百分點。
值得注意的是，頭部電商企業繼續在成都發力布局，未來4年將見證約131萬電商自建庫的交付使用，主要分布於遠郊（40.0%）、青白江（28.8%）及龍泉（16.1%）。
電商滲透率及成都電商自建庫供應
優化運營——成本控制和物流服務精細化訴求驅動業主與租戶的倉儲策略改變
上半年租賃需求進退並行的現象反映出電商及物流行業成本控制和物流服務精細化的訴求，未來租戶的倉儲策略將繼續在倉庫標準、地理布局及租賃周期上發生改變。
具體表現在整合併升級倉儲設施，或根據業務需求自建倉庫和選擇定製庫；加密自身配送網絡及擴容，多點布局或主次倉搭配；隨終端需求周期性變化選擇彈性租賃周期，長租及短租並行。作為應對，未來業主需提供更彈性的運營策略。
展望未來，2020年成都倉儲物流市場還將迎來4個項目合計約50萬平方米的新增供應，維持高位；青白江主導供應，佔比高達66%。儘管如此，成都基礎設施建設、港口樞紐升級及本地需求釋放均將為市場提供大力支撐，預計下半年倉儲需求活躍度將繼續回升。未來18個月仍有大量倉儲物流空間投放，租賃市場將持續面臨挑戰。
投資市場
宏觀政策寬鬆使投資機會顯現，成渝經濟圈加速建設獲更多關注
2020上半年，成都投資市場較去年同期交易量下降，共錄得2個大宗交易成交，合計成交金額約11.6億元。根據世邦魏理仕2020年5月的亞太區投資回報率調查報告，疫情影響下投資者將優先關注租戶品質較高的項目，在項目盡職調查方面也將更加嚴謹。
相較亞太區其他國家與地區，國內疫情最先得到有效控制，加上財政貨幣刺激政策和進一步開放外資舉措的穩步實施，中國大陸成為外資關注的避風港之一。作為西部領軍城市，成都亦備受關注。
下半年，儘管宏觀環境的不確定性猶存，部分機構投資者採取保守或收縮的態度，但基於成渝經濟圈建設帶來的新一輪戰略機遇，城市擴容、產業鏈升級、人才導入等逐步推進，成都房地產市場活力和價值將顯著激發，繼而投資者仍長期看好成都，積極尋找極具潛力的投資機會，預計下半年大宗交易市場會呈現更清晰的走勢。
CBRE發現儘管上半年成都大宗交易較少且部分機構投資者態度保守，但因西南區域的內生需求所產生的比較優勢仍吸引機構投資者和開發商積極關注和長期看好成都。不斷升溫的土地市場從另一方面反映了成都未來新開發方面的發展空間。但投資者在當下的市場環境中避險意識更強，故更關注位於核心區域現金流穩定的成熟項目。