在了解日本房產的過程中我們會發現，相比國內，日本的戶型利用率更高、建築質量更好、維護更細緻，房產交易、房屋租賃市場更健全、透明，每個街區的配套設施也更完善，這些都是日本在一百多年的城市化過程中積累經驗、總結教訓的結果。
城市化是每個國家發展中的必經之路，經濟、文化、社會關係的升級和改變，以城市為載體，反映在人口、房屋、交通設施的變遷中。目前日本的城市化進度在95%左右，我國則是60%。
日本的城市化開始於1868年（明治時期），在二戰後開始迅速發展，今天我們就從房地產的角度來回顧一下二戰後日本的城市化進程。
1945年-1975年 快速發展階段
二戰後，日本經濟在美國的扶持迅速復甦。1968年，日本GDP超過德國，成為僅次於美國的世界第二大經濟體。在迅猛工業化進程的推動下，日本城市化進入快速發展階段，我們熟知的三大都市圈（京東圈、大阪圈、名古屋圈）都是在這段時期形成的。
1945年到1975年期間，日本每年約有90萬人從農村轉入城市，其中50萬人都流向了三大都市圈（當時日本人口不足1億）。這一時期是日本城市「野蠻發展」的擴張期，全國上下都在開展「造城運動」，其中最重要的就是蓋房，補上住宅供應的缺口。
二戰剛結束時，日本住宅缺口約為420萬戶，日本政府通過鼓勵建設住房、政府興建保障房、獎勵居民出租房屋三條政策通道，在新建住房的同時盤活存量住房。到了1968年，日本房屋存量2559萬套，家庭數量2532萬戶，住宅達到供需平衡。
但城市化的推進，又對日本住房存量的結構提出了要求。
隨著打工人口湧入城市，日本傳統的家族同居模式逐漸發生變化，自建一戶建的需求量降低，企業宿舍、商品公寓成為新的居住方式。日本政府用「公營、公團、公庫」的組合政策應對這一轉變，在為低收入群體提供廉租房、為中產家庭提供優質商品房的同時，鼓勵金融機構為企業和個人提供住宅相關的金融服務。
1976年-2000年 穩定階段
三十年的「野蠻發展」為日本帶來了許多問題，大城市環境汙染、交通擁堵、生活條件變差，一些追求生活質量的居民開始逃離烏煙瘴氣的市中心。同時，城市核心區域住房供不應求，房價、房租高漲，很多無力支持房租的人也被迫離開城市。
1970年起，日本三大都市圈的人口流入量逐年減少，從1962年峰值的70萬人，銳減到1977年的接近0。事實上，1975年到1983年間，大阪圈和名古屋圈人口不斷流出，出現了「逆城市化」的情況。
這一時期，日本經濟也告別了高速增長，1971年和1979年的兩次石油危機打擊下，日本提出「技術立國」的口號，大力發展高科技，第二產業佔GDP比重開始下降，第三產業蓬勃發展。
在此背景下，日本的城市化建設從「從無到有」邁入「從有到優」的階段。
為了解決東京人口過於集中的問題，日本開始了以「分散首都圈功能」為核心的計劃:避免教育資源持續向首都圈集中、控制首都圈工業用地數量、完善首都圈周邊中等人口城市的設施，將首都人口疏散到橫濱、千葉、八王子等城市。
這一計劃讓東京圈逐漸形成了目前「一都三縣」的結構。1960年到2010年間，東京23區的人口在900萬上下浮動，而郊區人口從1000萬上升到了2600萬。
這一階段，日本政府也在不斷改善住房的質量。二戰結束的5、6年內「趕工」建造的房屋品質較差，需要重建。新建住房都格外注重適應老齡化、生態化等新的社會需求，防災能力、建築質量也不斷規範。所以我們才會覺得，日本的房子設計好像更加科學，生活在其中感到格外貼心。
日本政府的努力也得到了國民的認可，從1988年開始，日本國民對住房的滿意度越來越高。
日本公開透明的二手房交易和房屋租賃體系也是在這一時期發展完善的。在60年代，巨大的租住需求讓中介市場亂象叢生，市場中都是小型房產公司，按照各自的規則交易。70年代，政府開始整頓房屋交易、租賃市場，搭建平臺共享信息、提升從業人員素質、頒布法律法規，之後我可能會單獨用一篇文章，寫寫日本對房產交易市場的規範。
2000年至今 高度聚集城市化
即使所有的計劃都在追求完美的結果，過程中也永遠都會出現新的問題。
在平穩期的末期，持續的人口疏散讓都市圈的人口分布呈現郊區化的狀態，核心城市的核心區域出現「空心化」現象。比如東京的都心三區，因人口長期負增長，失去了產能與活力。1991年，日本經濟泡沫破裂，土地價值一落千丈，土地是銀行抵押貸款的常用抵押物，地價崩塌，金融鏈條也岌岌可危，幾乎喪失為企業融通資金的功能。
於是日本城市化新階段的首要任務就是：把請出去的人再請回來，拯救大城市的地價；打造國際水準的都市圈，創造新的經濟增長點。
日本政府提出了一系列新政策：放寬限定區域內的建築容積率、放寬住房貸款和稅收政策。10年間，新政策在很大程度上改善了上一階段遺留的問題，東京都職住分離的狀況得到緩解，夜間人口佔白天人口的比例從1995年最低點的80%，上升到2010年的84%。當然，最直觀的數據還是人口的變化，從2000年開始，東京都核心三區人口數開始回升。
目前，日本的城市化程度已經達到95%左右，現階段的城市改造是繼續對城市「精雕細琢」，不斷的翻新、優化，適應經濟、文化、社會關係發展的新需求，用城市功能區的翻新和擴建刺激消費，打造新的國際化都市圈拉動經濟。
東京的新機場、大阪賭場、副首都等計劃，都是圍繞以上主題提出的。
縱觀日本的城市化進程，有沒有覺得很熟悉？上世紀90年代日本遇到的問題，正是當下我國很多大城市正在面對的，而建設大城市周邊的城市，疏散城市功能和人口，也正是我國正在做的事情。
未來，我國的住宅也會更加人性化，社區也會更加生態化。