樓市小龍女 媒體 發布時間：2020.05.09 07:36:24
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寶安因為寶中的二手房掛牌價不斷衝上深圳的「熱搜」，在今年這個特殊的年份賺足了眼球。
但別忘了除了寶中，寶安還有老城區、西鄉、沙井、松崗、福永這些地方，有很多即將入市或正在建設的項目都值得一看。
近期，實地探訪了寶安老城區、西鄉、福永、沙井等十幾個項目，除了今年有希望入市的尖崗山壹號花園和泰禾院子外，其他的基本都是還在基坑狀態或未動工的舊改項目，而這兩個項目也是今年寶安最值得期待的項目。
一、有望今年入市 最值得期待的項目
1、尖崗山壹號花園
尖崗山壹號花園原為新安街道上合村徵地返還用地項目，2019年6月30日正式開工奠基，目前已經出地面6層左右，有望近期入市。
項目進度
項目位於新安街道內，尖崗山東側山腳，上川路與寶石路交匯處的西側，距離地鐵5號線興東站約600米的步行距離，並與廣深高速相距不遠。
開發商為深圳市尖崗山置業有限公司，系深圳恆豐房地產有限公司的全資子公司，廣東恆豐投資集團有限公司控股合資企業。
與項目西側一路之隔的是寶安中學（集團）實驗學校，這是寶中集團掛牌以來，繼外國語學校之後新辦的第二所九年一貫制學校，也是該集團成立後新建的第一所學校，為九年一貫制學校。
該校已於去年9月開學，並交付使用，首屆新生小一6班+初一5班。設計規模為72班，小學、初中各36個班，實行小班化教學，規劃可提供3420個學位。
根據規劃，項目用地面積約80404㎡，總建築面積為394310.49㎡。
預計建設18棟高層住宅，是較大規模的住宅社區。建築高度99.9米,最大層數地上32層,地下5層。
計容建築面積約267423.75㎡，不計容建築面積126886.74㎡，容積率2.95。
社區的具體分類物業指標，包括：
住宅面積237180㎡；商業配套面積3000㎡；幼兒園8910㎡；物業服務用房500㎡；社區服務中心400㎡；社區菜市場1000㎡；文化活動中心4000㎡；社區健康服務中心1200㎡；社區警務室50㎡；社區管理用房300㎡；社區老年日間照料中心750㎡；架空休閒10133.75㎡；停車位3300個。
2、泰禾深圳院子
近期不斷有消息說泰禾深圳院子要面世了，4月22日走訪現場，還處在停工狀態，從外觀看即將完工的地方應該是其營銷中心，不過現場工地沒有工人也沒機器在施工。
項目處於的尖崗山片區地理位置優越，有稀缺的山景、水體自然資源，有統一規劃為低密度高尚住宅區，比如我們熟悉的純山野別墅曦城項目就是當中的典型代表。正因如此，尖崗山片區區域價值被寄予很高的期望。
泰禾城市花園項目中A區計容積率建築面積2.1萬平方米，不計容積率建築面積5.2萬平方米，為11棟主體，建築高度20.7米，為地上4層地下3層結構。
B區計容積率建築面積3.9萬平方米，為2棟主體，建築高度110.85米34層。
AB兩區共規劃停車位550個，配建商業和一所6班幼兒園，其他配套物業服務用房、架空綠化、消防空間等共計約2500平方米。
泰禾城市花園項目(A區)，貌似將建4層11棟的別墅群（泰禾院子系列），B區則為2棟樓體34層的高層住宅。
二、還在樁基階段的項目
西鄉
1、海巒坊
目前還在基坑狀態，正常施工中，項目規劃3棟32層的住宅和1棟24層的商務公寓，入市時間待定。
海巒坊作為在建12號線「臣田站」地鐵口物業，有一定的交通優勢，旁邊即為中熙香繽山和鳳凰天譽等小區，周邊規劃多個舊改項目，未來會有一定的發展空間和潛力，居住氛圍和環境將不斷改善。
周邊有繽紛時代廣場及萬薈城購物中心等購物場所，可以滿足日常購物需求。
但目前周邊多為廠房和農民房為主，隨著舊改項目的推進可能會帶來噪音和粉塵方面的幹擾，軌道交通的優勢也需要一定時間才能顯現；距離寶安的核心區域及重點規劃區域有一定的距離；除鳳崗小學外，與其他兩所學校距離較遠，日常接送小孩可能會稍顯不便。
項目現狀（攝於4月22日）
2、越秀和樾府
目前正在挖基坑，正常施工中。根據規劃，項目分兩期開發，其中，一期住宅約3.7萬㎡，共426戶（含人才住房266戶）。
另外，配建有設置面積不小於1500㎡的社區體育活動場地。
和樾府位於尖崗山大道和臥龍二路東南交匯處，南接臥龍五路，並臨近廣深高速路、寶安公園；
西鄰泰禾院子項目、新安中學(集團)外國語學校及平巒山公園；東側地塊為前些天新鮮出讓的人才住房項目。
北面為已建成入夥多時的中海九號公館、招商華僑城曦城等大型居住社區，以及鐵崗水庫、自然山體組成的自然生態景觀；東面為更大面積延展開來的曦城別墅群。
項目佔地面積約3.9萬㎡，規劃計容總建面約12.1萬㎡，容積率3.12。
其中，住宅：10.8萬㎡（含人才住房約2萬㎡，只租不售）；商業：6000㎡；幼兒園4000㎡（12班，獨立佔地）；文化活動室：1000㎡；社區健康服務中心：1000㎡；社區老年人日間照料中心：750㎡；
項目效果圖
3、旭生和韻華庭
目前在基坑狀態，正常施工中。根據規劃項目擬建1棟30層研發樓、1棟11層廠房、1棟26層配套宿舍以及1棟3層幼兒園，地下3層。
項目位於寶安區西鄉街道寶振路與悅和路交叉口西南側，屬於西鄉中心片區，近1號線地鐵「西鄉站」，周邊配套較為豐富。
有共樂小學、海灣中學等教育配套，也有西鄉體育中心、碧海灣高爾夫俱樂部等休閒配套，還有不少成熟住宅社區，比如松茂御龍灣、香緹灣花園、合正匯一城和聖淘沙駿園等。
該更新單元早前被列入2016年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃，擬拆除重建用地面積約1.8萬㎡，申報主體為深圳市鹽田股份合作公司，擬更新方向為新型產業功能。
項目拆除用地面積約1.8萬㎡，其中開發建設用地面積約1.5萬㎡，已確認深圳市旭生發展有限公司為實施主體，總建面約11.4萬㎡，其中地上計容建面約8.9萬㎡，地下建面約2.5萬㎡。
地塊分為南北兩個地塊，北面01地塊為M0用地，定名為「旭生和韻大廈」，包含有研發用房、廠房、配套商業、公共配套四項基本功能；南面02地塊為R3居住用地，定名為「旭生和韻華庭」，包含配套宿舍、幼兒園等功能。
項目周邊舊改規劃較多，比如方大工業園舊改（拆除重建用地面積約2.7萬㎡）、駿業工業區舊改（拆除重建用地面積約4.7萬㎡）、河西工業區舊改（拆除重建用地面積約7.0萬㎡）、蘅芳第一工業區舊改（拆除重建用地面積約3.5萬㎡）及莊邊工業區舊改（拆除重建用地面積約4.3萬㎡）等，多以舊工業園區產業升級改造為主，也有部分擬更新方向為居住方向的。
4、榕江壹號院
目前基坑狀態，正常施工中。根據規劃，項目由3棟塔樓結構的住宅組成。
項目位於寶安區西鄉街道寶源路和金海路交匯處，正好處在地鐵11號線碧海灣站附近，距離地鐵1號線西鄉站也不遠，周邊有中熙香堤灣花園、泰華陽光海、聖淘沙、富通城等成熟社區，生活氣息濃厚。
商業方面，覆蓋有西鄉天虹、七巧國、正中華麗中心等都距離不遠，自身還配建一定比例的商業，基本能滿足社區購物需求。
教育方面，緊鄰西灣小學、海灣中學、海港小學、西鄉中學高中部等，在周邊都是成熟商品房的區域，整體生源相對不錯，此外寶安實行共享學區，可選擇學校或還不錯。
醫療方面，恒生醫院基本能滿足周邊業主需求，再遠一點可沿新湖路到寶中婦幼保健院、南方醫科大學深圳醫院。
文體方面，不到500米就有西鄉最大的體育中心，碧海灣公園、西灣紅樹林公園都距離項目不遠，此外可沿西鄉大道直達海邊，對於運動休閒上，確實是一個不錯區域。
固戍、後瑞
1、富士君悅府
目前基坑狀態，正常施工中。項目用地面積約1.5萬㎡，總建面約9萬㎡，容積率3.03，二類居住用地，主推住宅產品，社區內規劃了一所12班幼兒園。
項目位於寶安區航城街道寶安大道以西，固戍二路以北，周邊擬建華豐路和俊昌路，毗鄰1號線固戍站，整體公共運輸較為便捷，周邊各項配套資源尚可，美中不足的是，周邊工業園區和農民房較多，對整體環境和觀感稍有影響。
附近有領航城和桃源居等商品房項目，均價在4-5.6萬/平左右，領航城由於規模較大、內部配套較為齊全、樓齡較新等因素，價格上略勝於周邊其他樓盤。目前，領航城領譽還有新房在售，主推131-179平大戶住宅產品，均價約5.7萬/平。
按照目前最新的學區劃分，項目目前屬於固戍小學和海灣中學的學區範圍內，這兩所學校距離項目有一定距離，日常上學可能略顯不便。
2、泰福名苑
目前地基工程已完成，即將出地面。項目建設規模約6.7萬㎡，地塊屬性為三類居住用地。
項目位於寶安區航城街道廣深公路西側、凱城一路北側，距離1號線地鐵后瑞站約750m（直線距離，百度地圖測量），自駕的話沿寶安大道和廣深公路都十分便捷。周邊還有金達花園、達利花園、天福華府等生活社區。
目前機場T4航站樓、深茂高鐵、穗莞深城際的建設，以及1號線、12號線的利好，機場區域的樞紐地位和地段價值凸顯，作為國際化城市外國友人的第一站，機場周邊統籌規劃可期。
三、還未動工的舊改項目
1、懷德舊村舊改
目前項目還未動工，除部分商鋪搬走，大部分都還在正常營業中。
2019年11月20日，寶安區福永街道懷德舊村城市更新單元規劃（草案）公示，懷德舊村城市更新單元將打造成119萬㎡地鐵口商住綜合體，懷德千萬級大城將在福永慢慢呈現。
懷德舊村位於福永中心地區的核心區域，距離西南側的深圳寶安國際機場僅2公裡。規劃軌道線12號線從懷德舊村中間橫穿而過並設有站點。城市主幹道福永大道與城市次幹道懷德路從規劃範圍交叉穿過。
項目拆除範圍用地面積為279104.1平方米，開發建設用地面積180381.1平方米，規劃容積1197710平方米。
其中住宅563750平方米(含保障性住房89200平方米），商業、辦公及旅館業建築387100平方米（含酒店40000平方米），商務公寓138100平方米（含人才公寓25540平方米），地下商業71920平方米。
項目周邊大多為2000年左右建成小區，如文福大廈、萬福人家、福華大廈等，掛牌均價在3-4萬/平，2014年入市的懷德廣場（即懷德公元），其二手掛牌均價在5.3萬/平。
2、溪頭第一二工業區舊改
目前，項目還沒開始拆，大部分工廠已經搬走。
2019年11月20日，溪頭第一、二工業區城市更新單元規劃（草案）》予以公示，項目位於寶安區松崗街道廣深公路與沙江路交匯處的西北側。
更新單元用地面積159927.6平方米,拆除範圍用地面積153927.2平方米,開發建設用地面積89125.0平方米,規劃容積707868平方米。
其中：住宅81497平方米(含房屋徵收安置房14340平方米)，商業、辦公及旅館業建築33814平方米(含地下商業10000平方米)，產業研發用房330264平方米(含創新型產業用房39632平方米)，廠房82566平方米，產業配套用房155467平方米(含商業服務設施29480平方米(含食堂6400平方米、地下商業6000平方米),宿舍125987平方米)，公共配套設施(含地下)24260平方米。
3、後亭共和第三工業區舊改
目前，還沒開始拆，拆遷辦公室已經進駐。
寶安區沙井街道共和第三工業片區城市更新單元項目被列入《2016年深圳市城市更新單元計劃第六批計劃》。
項目位於寶安區沙井街道,處在四條城市道路(北環路、福和路、新和大道、松福大道)圍合之處。該項目的拆除用地面積63775.0平方米,開發建設用地面積47402.3平方米,計容建築面積279236平方米。
其中廠房103990平方米;產業研發用房91476平方米(含創新型產業用房10978平方米);產業配套用房72360平方米(含商業服務設施25000平方米(含食堂3000平方米)、宿舍47360平方米);公共配套設施11410平方米。
4、海城新村舊改
目前，還沒有開始拆，華潤置地的城市更新辦公室已經進駐，但辦公室門關著裡面未見工作人員。
2019年3月，據舊改項目部的工作人員透露，項目五年內會舊改，具體情況未說。
除以上走訪的項目外，據不完全統計，寶安目前有10個商品房項目在售庫存超過400套，分別為松茂御龍灣雅苑、華海金灣公館、潤科華府一期、萬科星城商業中心、會展灣水岸廣場、松河瑞園、天谷大樓、九方廣場、唐商大廈和和谷山匯城。
預計今年將有20個商品房項目入市，一季度入市的萬科星城商業中心有872套公寓待售，滿京華雲著花園三期已於今年五月份入市，預計今年三、四季度沙井、新橋、航城等街道陸續有商品房項目入市。
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文章來源:深圳房地產信息網