2013年12月，市委五屆十八次全會上，深圳明確提出發展「灣區經濟」，打造高質量的濱海產業集群，增強海港、空港輻射能力。大空港地區被深圳市委市政府定位為：國際一流空港都市區，粵港澳大灣區新城。
2015年9月，寶安區成立正處級單位--深圳市寶安區大空港新城規劃建設管理辦公室（簡稱「空港辦」），高標準規劃、建設大空港新城。
你知道嗎？大空港片區已經被列為「深圳市十七大重點開發片區」之首。大空港片區處在粵港澳大灣區核心位置，其面積相當於6個前海，距南沙、前海自貿區直線距離僅約20公裡。片區所處的「珠江口環形經濟圈」， 將形成最具活力都市圈。
而福永沙井兩個片區的位置幾乎佔據了大空港最主要面積，達近2/3之多。所以，提到大空港就不得不提到福永與沙井。
還有，沙井是華南最大的電子產業製造、交易，物流基地。沙井天虹營業額排名全深圳第三。20餘家大中型開發商扎堆「圈地」，福永沙井幾乎每個鎮都有舊改在進行，舊改面積最高達200萬方。
未來，大空港地區將成為深圳市「創新、創業」的經濟新引擎，是粵港澳協同發展引領區、前海戰略拓展區、國家未來產業創新集聚區。
15年前的後海，灘涂遍地，如今房價高不可攀；10年前的前海，荒地待興，如今炙手可熱。而處在大空港核心區域的福永沙井，尚還在快速發展期，你又是否看好他們的未來？
（資料來源：據樂居《買房大講堂》Q房沙井片區董事王愛萍演講內容）
1
福永沙井佔據大空港最主要面積
時常見諸報端的「大空港片區」並非空穴來風，作為深圳17大重點片區之首，首先其戰略定位是前海功能拓展區（大空港地區總面積約95平方公裡，相當於6個前海的面積）、海上絲綢之路互聯互通樞紐區、大灣區經濟核心區、國際一流空港都市區。
大空港地區位置剛好處於廣佛肇、深莞惠、珠中江三大城市圈交匯處，又處於廣深港核心發展走廊、東西向發展走廊，扼守珠江江口東岸，地理位置十分優越。
眾所周知，粵港澳大灣區是繼紐約大灣區，舊金山大灣區，以及日本東京大灣區之後的世界第四大灣區，而大空港片區則剛好就是在粵港澳大灣區的一個核心位置，距南沙、前海自貿區直線距離均約20公裡，可以說地理上非常佔據優勢了。同時，大空港還處在「珠江口環形經濟圈」的核心位置，未來也是最繁華、最具活力的都市圈，用下面一張圖來表示可能更為直觀。
再來看看我們文中討論的福永和沙井的地理位置。
福永位於深圳寶安區西南方，沙井則位於深圳寶安區西北方。福永總共13個社區，總面積為66.2平方公裡，總人口91.5萬。其中有30平方公裡是在大空港範圍內的，其中包含了機場的15.2公裡。沙井面積為60平方公裡，長住人口133萬， 27個居民委員會。按照大空港目前的位置，福永佔據18.32公裡，沙井13.78公裡，航城14.32公裡，以及包括西鄉1.83公裡。不難從圖上可以看出，福永沙井，佔據了大空港片區最主要的面積。
五維度交通，縱橫珠三角
空港新城示意圖
再來看看大空港的空間定位以及片區發展帶的定位，大空港地區的空間結構定為「兩核、兩帶、五區」， 「兩核」即「空港核心區、會展核心區」；「兩帶」是指「西部活力海岸帶、綜合功能發展帶」；「五區」是指「機場片區、福永片區、新城核心區、半島區、離島區」等五大功能片區。如圖所示為「空港新城」建成之後的效果圖。
未來大空港片區將形成多條地鐵線
福永沙井所在的大空港目前的軌道交通是縱橫交錯，四通八達的。且屬於五維度交通。
1、地鐵：已經開通的地鐵1號線和11號線（機場站，機場北，福永站，橋頭站，塘尾站），讓大空港與深圳各區緊緊相連。即將開通的20號線、12號線和「穗莞深城際快線」，使大空港與東莞、廣州、中山等城市實現「一小時生活圈」。
2、空港：深圳機場為國家幹線型樞紐機場。
3、高鐵：沿江高鐵的廣東段—深茂高鐵將在機場設機場東站（國家級），成為深圳第六個高鐵站。屆時，高鐵與機場人流在這裡匯聚，將產生巨大的人流、物流和錢流。
4、快線：沿江高速和廣深高速，以及即將開通的外環高速，幫助大空港實現快速人流物流。馬上改造的107國道，是深南大道的延伸，從大空港身旁穿越，進一步提升大空港的「檔次」。最要的是深中通道的開建，打開了深圳通往珠江口西部的大門。
5、海港：即將開通的「機場直達中山」的海運客運航線，再次拉近深圳與珠江口西岸各城市的距離，為深中大橋開通打頭陣。
可以說，在「大空港」加持之下，沙井和福永周邊的交通發展將會在未來形成合力和密集人流，發展潛力巨大。
2
福永沙井每個鎮都有舊改在進行
舊改無疑是大家最為關注的部分，通過舊改來進行城市更新，使城市面貌煥然一新，為商品房騰出更多空間，加速配套完善，這在後期發展中至關重要。福永沙井存在較多農民房、小產權房、製造業工廠，但這兩個片區的舊改也是關外最密集的。
據統計，福永目前有13個舊改項目，其中便有10個住宅項目，沙井則高達19個，住宅也有12個，這兩個區域未來將貢獻大量的商品房，以及商業辦公配套。福永的舊改主要集中在福永街道、福永北區和福永南區。沙井大型舊改主要集中在馬鞍山與後亭兩大板塊。來看兩組福永和沙井的在建項目舊改表了解一下。
福永舊改項目表
沙井舊改項目表
從表格上可以看出，福永的幾個大型舊改非常受人矚目，約200萬平米的懷德社區舊改獨佔鰲頭，其次為中糧的66萬平米的舊改項目，還有近18萬平米的華強城舊改，建成後將成為大型商業綜合體，進一步豐富福永的商業文化。
而據粗略統計，沙井則有123萬平米的舊改項目， 大中型開發商更是扎堆該片區，已經進駐或完成的開發商和項目有：萬科（萬科翡麗郡，萬科上星），富通（麗莎花都），華僑城（四海雲庭），卓越（萬科5期旁），中熙（香莎中央），星河榮御，博林君瑞，鴻榮園禧園，海岸城(萬豐村），華盛西薈城，東關投資（十月城），中糧（蠔四村同富裕工業區），佳兆業（黃埔）。
可以說，整個福永與沙井，幾乎每一個鎮都有十幾個大小舊改項目在進行當中，相繼配套或商業也會得到很大的改善，投資福永沙井未來還會有較大的餘地。
3
商品住宅值得關注的幾個項目
目前來說，福永和沙井兩片區的樓盤成交價格相對比較穩定，均價約為3.8-4.3萬/平，幾乎還不到南山區成交均價的二分之一。
福永在2016年的交易價格是在3.6萬/平，最高成交均價是4萬/平，在2017年價格是3.8萬/平，成交最高價為4.2萬/平。與去年相比，今年的成交均價小幅上漲。
沙井在2016年的成交均價為4萬/平，最高4.3萬/平，2017年沙井的成交均價是4.2萬/平，最高是4.3萬/平。
整體來說，沙井的成交價格比福永的成交價格高1000-2000元/平的原因是，沙井商業相對比福永更便捷。
兩區代表性樓盤
Q房網沙井片區董事王愛萍認為，福永有兩個項目值得關注，一個是懷德公元，另外一個就是御景水岸，懷德公元值得投資的原因是，項目在107國道邊上，佔地面積3.1萬平方米，1600戶，一共是12棟帶移動商業，樓下就是益田假日廣場，無論是購物還是小孩上學，還是出行都是非常方便的，旁邊就有汽車站，還有寶麗來五星級酒店，所以說懷德公元值得考慮投資。目前懷德所售戶型為85—89平的三房， 100多平的雙陽臺的三房，還有128平的4房，所以說相比其他的盤來說，第一是比較新，第二，目前的價格還不是很高，4.2萬~4.5萬/平左右，一般剛需或者投資客也都能接受。
假如偏好安靜的居住環境，也可以考慮另外一個盤，御景水岸，戶型和懷德公元比較像，但是他的大戶型比較少，大部分就是85到89平方，三房居多，主要的賣點就是環境好，因為環繞立新湖的，裡面大部分是別墅，住宅只有500戶，住家非常安靜，但是旁邊目前來說生活配套就沒有那麼完善，但是他現在已經正在舊改的項目就有五星級酒店，還有大型的商業綜合體。
再來看看沙井。
沙井代表性樓盤，華盛西薈城，一直以來成為沙井成交擔當。這個項目已開發四期，含雙學區，且贈送面積也較大，65平方到150多平方各種選擇都有，處在沃爾瑪商圈，商業配套也還比較完善，1:2的停車位，停車位也相對充足。
「沙井還有一個項目可能就是在離大空港比較遠，但是也是值得大家去投資的，是未來海岸城對面的一個物業，棕櫚堡花園，其處在天虹老商圈內，雖然有十年樓齡，但贈送面積也非常多，南面為富通麗莎花都，東面為萬科上星項目，西邊就是海岸城，學區為寶安第二外國語實驗學校，目前在售均價3.5萬/平，可以說低於2017年沙井的成交均價4.2萬/平。」 王愛萍提道。
就家長比較關注的學區方面，沙井原來的上流學校目前已經改成寶安第二外國語實驗學校，此外，還有最出名的榮根小學以及萬分小學等，榮根學校目前已建初中部，寶安第七中學正在建，以及沙井中學，除此之外，一些私立學校也相對不錯，比如華一、育才等，福永目前的教育配套有全日制公辦小學福永小學，福永中學，在寶安學區成績較為靠前。這兩區的教育未來正在大力建設，有待完善。
4
商業呈現旺盛需求
商鋪投資回報率高
在福永和沙井片區，大型商綜目前相對羅湖福田南山來說較少，但人口密度大，人流卻相對較旺盛，據Q房網的數據統計，沙井「萬科翡麗郡」的二手底商鋪大概投資回報率在2%~3%，西薈城投資回報率可以到4%，又比如沙井老天虹，營業額位居深圳第三！可以說明沙井福永在大型商業綜合體較為缺乏的情況下，對商業的需求卻呈現非常旺盛的需求。
福永「懷德公元」樓下的益田假日廣場，建面5.3萬㎡，今年6月1日開業，目前已有100多家知名品牌店進駐，填補了福永大型商業綜合體的空白，人流極旺。同時，斥資20億，位於地鐵11號線的福永站的「同泰時代中心」也於6月30日開業，落地成為福永第二大商業綜合體。
而沙井的商業綜合體相比福永來說更多，共有7個商業綜合體，2個五星級酒店，沙井新天虹為沙井第二大商業綜合體，彌補了老天虹在影視、娛樂以及餐飲上的不足。京基百納是目前沙井目前最大的商業綜合體，面積為18萬平方米。
如果有考慮住宅底商投資的看客，可以看下Q房網的一組數據分析，位於新沙路的萬科翡麗郡一樓的商鋪，鋪位在250-400元/平不等，開盤價為8萬/平，但如今二手均價已漲至11萬/平，入駐商家超過80%。二樓商鋪2014年開盤賣價是2~3萬，租金是80~120元/平，現在賣價一平米4~5萬，租金為120~150元/平，平均投資回報率約為4%。毗鄰的華盛西薈城商鋪開盤比較晚，最高露頭鋪是以14萬/平成交，租金在450-500元/平之間，每年以8%的速度遞增。
而提到福永的商業，就不得不說一下容納了2萬常住人口的領航城，領航城底商如今的租金在280-500元/平之間，大部分臨街鋪面的租金價格在400元/平以上，售價為11-17萬/平。Q房探沙井片區董事王愛萍建議，投資二手住宅底商建議購買沙井萬科和西薈城底商商鋪，一手可以考慮福永的中糧鳳凰薈底商。
5
Q&A
Q1：選擇50到60平米寶安小兩房作為婚房，帶電梯，最好是臨近商圈和地鐵，預算350萬左右，樓齡15年左右可接受，可選擇哪裡？
寶安範圍比較大，可選擇性也很大。比如可選擇沙井西薈城四期，有同等價位。
目標地福永，預算總額200到300萬，希望是大兩房，交通方便不要太舊的，有哪些適合的小區？
可以考慮300萬左右買萬福廣場，生活配套，交通都是很便利的。備選沙井棕櫚堡，帶寶安第二外國語實驗學校學位，大兩房76平方的兩房可以改3房，差不多320萬就可以買得到，首付增加不了多少，可以直接買寬敞一些，一步到位。
Q2：家裡有老人和孩子，希望小區環境好，綠化率高，方便老人鍛鍊，如果能有好的學校更好，首付200萬以內，推薦買沙井哪裡？
首付200萬選擇性是非常大的，你可以考慮買一個大戶型了，就是買西薈城127平米的或者是143平米的，帶雙陽臺。一下樓就是沃爾瑪，購物非常方便，旁邊就是沙井公園，鍛鍊也可以兼顧，另外，交通出行也非常便捷， 800米處就是地鐵口，出行也很方便，小區環境也相對不錯，且對應榮根學校。
Q3：考慮賣房，想了解一下沙井的二手房交易情況以及掛盤周期？
第一要看你的價格，第二放盤任何時候都可以，年底了很多人有回款選擇買房，這個時機也不錯。不過買賣房也是看緣分，不能絕對的說周期有多久。
Q4：沙井置業，附近有哪些學區房可推薦？
假如你是商戶的話可以買西薈城，西薈城是雙學區，商戶的話，完全可以上榮根小學。