沒人接盤的商鋪,談一談商鋪買賣有哪些坑?

2020-12-24 四九的胖貓

之前聽說過有這樣一個新聞,廣州一商鋪賣出1652萬元,土地增值稅要交2422萬

為什麼一個1600多萬的商鋪,過戶的時候,一項稅費就要2400多萬?商鋪交易有多少坑?有很多人買的時候完全不懂,賣的時候才叫苦不迭。

為什麼稅費比售價還要高?問題到底出在了哪裡?

我們先看看二手的商鋪交易時候契稅是怎麼算的

二手商鋪的稅費一共有7項

1、營業稅及附加:(合同價-買入價)*5.65%

2、土地增值稅:(合同價-買入價-相關稅費)*30%-其他扣除

3、個人所得稅:(合同價-買入價-相關稅費)*20%

4、房產稅:約合同價*1%

5、契稅:合同價*3%

6、評估費:合同價*(0.15%—3.3%)

7、印花稅:合同價*0.1%(買賣雙方)

可以看到,裡面最大一部分就是第二項「土地增值稅」。商鋪的交易時嚴格按照土地增值稅來徵收的。這個案例當中買家當年的購置成本是9000每平方米,出售的時候核定的評估價是5.6萬每平方米,增值幅度達500%,所以應該適用60%的稅率。

按增值額4609萬計算,60%就是2765萬,扣除上手的購置成本35%大約是342萬之後,應納的土地增值稅就是2422萬。這就出現了比交易價格1652萬還貴的情況。

有人說算法不對,因為評估價還有爭議,不完全準確

那按照完全準確的情況下,就按照2.2萬每平方米的評估價來講,稅費也高達700多萬。也就是你賣一個總價1600萬的房子,至少要交700萬的稅費。說明什麼問題呢?

流動性!致命的流動性!也就是整個市場當中,是幾乎沒有商鋪交易的,流動性幾乎完全被鎖死了。比如某個2000多萬人口的國際化大都市,每個月的工商鋪交易只有幾百套,也就是每個區每天僅僅交易一套?這個說法可能太過宏觀了,有些人不是很理解。

我們具體舉個例子:比如你10年前看中一套商鋪,花了500萬買了下來,現在漲到了1000萬。你想要賣掉,那麼交的稅費大概是300萬左右,也就是當前房價的30%。可什麼樣的人才會賣掉1000萬的房產,交300萬的稅?退一步講,就算有人真的願意買,就算稅費他願意承擔,可他也一定要賣的。他賣的時候到手至少得1300萬以上,才能保證不虧本。這也就是說下下一個賣家,就必須得付出1600萬才行。什麼樣的人才會去接盤?

所以很多老商鋪的實際情況就是,不交易,只收頂費!就是為了規避稅費!所謂的頂費,就是租賃權轉讓費。比如你盤下一個店面,每個月固定交3000給大房東,但是一次性拿出20萬交給上一個租客,這個20萬就是頂費。商鋪這個圈子大家幾乎都是這樣,看上去換來換去,但全部都是頂費交易。這個人出幾十萬,買下租賃權,再換掉上一屆租客。而這樣出現的問題是:1.首先它不能購貸款;2.其次它不安全,交易沒有保障,類似小產權房子;3.你也沒辦法對房屋進行改建。

用一句話來形容就是:稅費鎖死流動性,只收頂費卻全無交易。這就是很多商鋪,而且是旺鋪面臨的尷尬,更不要提那些根本沒有人願意接手的鋪子。

很多朋友對這些坑並不清楚,有些甚至全然不知。當有哪位朋友心動,某商品城火熱招商,正打算坐收租金,當房東的時候。首要做的是冷靜冷靜,再到當地房地產市場上了解一下商鋪是否「真的」可以交易,謝謝!

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