「儂拿了幾塊地？」
全國土地市場風起雲湧，上海也不例外。2020年上半年，上海土地市場實現供需兩端雙漲。中國指數研究院數據顯示，今年1-6月一線城市收金總額為3920億元，較去年同期增加78%，上海上半年賣地攬金1350億元同比增長97%，佔據一線城市總賣地收入比重的34.44%。
疫情影響下的魔都，上半年土地市場不乏獨具特色的精彩瞬間，既有2月冰點期的311億地王重燃市場戰火，也有2020年首次推出無自持純住宅地塊就涉嫌被「圍標」，亦有極具吸引力的臨港計劃開啟「大批發」供地模式……
風起雲湧的上海灘，從來不缺故事。下半年的土地市場，又將發生什麼？
5月放量6月成交 無自持地塊引爆市場
2020年上半年一線城市土地市場表現中，上海成交金額及增幅均處於首位。
來源：中國指數研究院
中指院數據顯示，2020年1-6月，上海市共計推出土地165宗，成交171宗，土地出讓金達到1350億元，同比增長97%，增速接近一倍。其中，共推出住宅用地71宗，合計339萬平方米，同比上漲19%；成交73宗，合計388萬平方米，同比上漲41%。
分季度來看，二季度上海土地市場成交數量遠超第一季度。縱覽一季度，上海共計出讓30幅地塊，總吸金597.3億元，同比增長82.8%。其中，出讓宅地（含商住地）13幅，出讓商地（含其他性質）12幅， 出讓租賃住房用地5幅。
進入4月，上海發改委發文表示，將夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量。4月21日下午，上海土地交易市場舉行2020年首場土地出讓和區域發展宣介會，嘉定、寶山、浦東、靜安四區共約50幅土地集中推介。現場共有保利、金地、融創、龍湖、金茂、華發等10家開發企業代表現場參會。
種種復甦表現，讓上海土地市場在二季度快速升溫。4-6月，上海土地出讓達到141幅，相較於一季度的30幅大增370%，其中宅地60宗，相較一季度的13宗增長361.53%。
來源：同策研究院
相比之下，5月、6月表現較為搶眼，其中，5月達到集中供應頂峰，6月迎來成交高點。同策研究院的數據顯示，供應方面，上海5月份土地供應規劃建築面積908.88萬平方米，相較於5月份的306.56萬平方米上漲196.48%。住宅部分規劃建築面積佔比近七成達到602.23萬平方米，同比增長306%。成交方面，上海6月份成交規劃建築面積926.47萬平方米，同比增長236.03%，住宅部分成交面積達到629.32，同比大增445.39%。
據統計，1-6月，上海成交的73宗住宅用地中共23宗為溢價出讓，平均溢價率為5%，較去年同期上漲1個百分點。業內人士分析，二季度以來，上海宅地溢價率有所攀升，6月更是達到近一年來的峰值，主要是由於二季度土拍市場回暖，優質宅地密集入市，使得上半年的平均溢價率增加。
論溢價率，還得看萬達。6月11日，萬達以總價12.39億元拿下臨港一地塊。13天後再以8.1億元競得臨港重裝備產業區一宗商住用地。其中，一宅地溢價率高達53.13%，為上半年在上海拍出的宅地中溢價率最高。
此外，在6月，上海成交的18宗宅地中共有14宗為溢價出讓，平均溢價率為17%，較上月上漲15個百分點。從區域來看，郊區仍為成交主力，其中臨港作為上海大力發展地區，優惠政策聚集，市場成交佔比高，多幅地塊高溢價率成交，更有2幅商辦地塊溢價率突破100%。臨港土拍市場升溫，也拉高了上海整個土地市場的成交溢價率。
香港置地一戰成王 中小房企拿地熱情高漲
風雲變幻的上海土地市場，有人拿地最多，有人花錢最多。
2020年上半年上海拿地金額排行榜中，香港置地以311億元高居榜首。正是依靠此次地塊的成交，香港置地在上半年全國拿地金額榜單中衝上全國20強，排名16位。香港置地今年2月以311億元拿下上海徐匯區地塊，佔上海上半年總出讓金的23.03%。這塊地不僅刷新了上海有史以來公開出讓土地的總價紀錄，同時也成為了僅次於2019年新鴻基香港422.32億（港幣）西九龍高鐵上蓋地塊的全國總價地王。
業內人士分析，這幅地塊順利成交，不僅讓香港置地賺盡眼球，也給處於陰霾中的市場傳遞了信心，表明房企繼續看好後市。
來源：中國指數研究院
從交易數量來看，2020年上半年大名城積極補倉，以5幅的地塊數量位居房企榜首。上半年，大名城在上海拿地超過46億元，「大手筆」購地，與大名城華東區域土儲告急不無關係。資料顯示，三個在售項目——大名城名郡、大名悅華庭和大名城紫金軒已近售罄狀態，當前大名城在上海的土儲已幾乎耗盡。
自公司2015年宣布向「產業+資本」轉型到2019年徹底放棄金融投資及租賃業務的5年間，大名城的土地儲備步步下滑。數據顯示，2015-2019年，大名城的期末規劃計容建面分別約為2397.5萬方、419.0萬方、408.9萬方、357.2萬方及237.9萬方。截至2019年末，其在華東區域的土儲已徹底見底。
大名城在2019年年報中表示，2020年要繼續聚焦發展一、二線城市，大力發展以上海為核心的長三角一體化城市群項目的獲取。顯然，加大馬力深耕上海無疑是該戰略下的一大動作。
在上海上半年拿地金額前10名房企中，除金地、中海、招商蛇口等千億級別房企中，百億級別如覽海控股、建發、浦發等中小房企佔比達到7成。
究其原因，除去自身需要補倉外，上海土地出讓方式的改變以及無自持地塊的增加推高了中小房企的拿地熱情。
4月10日以後，上海出讓土地的規則做了微調。比如，有效申請人數不足六人的，地塊直接採用掛牌方式出讓，有效申請人即為「競買人」；有效申請人數為六人及以上的，地塊採用有競價招標方式出讓，有效申請人即為「投標人」。而此前多為「三人」。出讓方式的微調可以增加競買公平性和難度。
來源：上海土地出讓相關文件
2020年6月，多幅住宅地塊無自持要求，僅要求配建一定比例保障房，房企拿地熱情高漲。據悉，自從2017年樓市調控以來，住宅土地出讓除了崇明、金山沒有15%自持外，其餘區都有此要求。
業內人士分析，對房企而言這15%就是重資產且不可周轉，無形中增加了企業的財務負擔，至今房企都沒有理想的處理方案。也正因為15%自持，導致最近2年上海土地市場很少看到溢價成交現象，底價拿地成為常態。
7月宅地供應超八成 三季度成重要窗口期
2020年進入下半場，上海土地市場似乎熱情不減。
7月3日，上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊競價出讓。由綠城、招商蛇口、華發、融創、融信、保利和龍光組成的7位競買方，經過2個半小時爭奪後，由招商蛇口旗下太倉嘉商商務諮詢有限公司競得，成交價為44.04億元，溢價28.4%，成交樓板價約為8.11萬元/平方米。
據了解，該地塊正是此前「中海圍標事件」中的目標地塊，位置優越而且自持要求不高的虹口區嘉興路街道HK271-01地塊曾被中海地產以起拍價34.3億元拿下，溢價率為零，平均樓面價6.3萬元/平方米。但由於出讓活動存在異議，地塊曾被終止出讓。
7月9日，上海6宗地塊集中出讓，總成交價75.45億元。其中，龍光以23.82億元、溢價率19%拿下202010501號地塊，首次進駐上海。
上海土地市場官網顯示，7月份，上海計劃出讓20宗經營性地塊，總起價達350.49億元。其中，宅地就有17宗，總建築面積135.5萬平方米，佔比超8成達到84.7%。
業內人士分析，為吸引房企，上海下半年還會有不少優質地塊入市，比如市區等區位好的住宅地塊。同時，受疫情影響，第四季度反彈的可能性較大，而三季度也將是土地市場集中放量的窗口期。
資料顯示，7月開始上海有多幅市中心區域地塊掛牌出讓。其中，楊浦區2宗宅地、虹口區1宗宅地和長寧區1宗商地。此外，臨港作為上海大力發展的地區，諸多優惠政策聚集於此，預計今後臨港土地交易將佔據上海土地市場的較高比重。據悉，臨港新片區今年計劃出讓152幅地塊，其中，住宅地塊43幅，商業地塊58幅。
此外，近幾年大量房企的發展重心聚焦一二線城市，並且不少房企把總部遷至上海，上海土地市場的競爭依然相當激烈。業內人士分析，上半年龍頭房企土地市場的補倉動作不明顯，不排除下半年加大投入的可能。