來源： 華夏時報
2月11日，節後復工第二天，起始價高達310.2億元的徐匯濱江西岸金融港地塊正式掛牌出讓。由於該地塊起拍價高、體量大、屬性複雜，並設置了嚴格的出讓條件，這幅有望成為上海總價「新地王」的地塊，引起行業高度關注。
準入門檻高
上海土地市場發布的公告顯示，該幅地塊為180萬平方米的綜合體地塊，包含徐匯區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊，位於徐匯區斜土街道106、107、108街坊，四至範圍：東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路（地塊四至範圍以附圖紅線為準）。土地用途為商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地，28幅地塊將以整體一次性的方式出讓。
出讓文件顯示，「徐匯濱江西岸金融港」地塊以甲級辦公為主體，以商業、高端酒店、租賃住房、會展文旅等一流服務為配套，建成集商務、商業、居住、休閒、文化、生態等功能為一體的中央活動區，助推徐匯濱江加快建設「全球城市的卓越水岸」。
據悉，該地塊為無底價掛牌出讓，設立起始價310.2億元，增價幅度為200萬元，掛牌截止時間為2020年2月20日15時30分。
值得注意的是，該幅地塊為上海史上起價最高地塊。此前，上海最高價的地塊是中民投在2014年獲得的董家渡地塊，董家渡地塊的出讓面積為12.67萬平方米，當時參與競拍需繳納的保證金為49.6億元，起拍價248.05億元，最終成交價248.5億元。同時，310.2億元的起拍價也與2016年8月拍出的全國「總價地王」相當。彼時，招商蛇口聯合華僑城以310億元的總價，拿下了深圳國際會展中心代建代運營權以及11宗配套商業用地。
天價起拍價之外，徐匯濱江西岸金融港地塊嚴苛的出讓條件也備受矚目。根據規定，該地塊受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上、地下100％商業、60％辦公、100%文化體育以及所有的租賃住宅，這對於有意拿下該地塊的房企而言，不管是前期的開發還是後續的經營管理能力顯然都頗具挑戰性。
《華夏時報》記者注意到，儘管徐匯濱江西岸金融港地塊包含部分宅地，但體量較小，僅有xh130G-03地塊這一幅純宅地，土地面積為9291.2平方米；另一宗編號為xh130G-09的地塊中，商品住宅計容面積約為6329.416平方米。
同時，文件還規定，地塊範圍內配建社會租賃住房建築面積應佔規劃商品住宅的15%與規劃社會租賃住宅面積之和，合計不大於156464平方米，按出讓年限持有，租賃住宅總計不小於1187套。出讓文件還強調，該社會租賃住宅嚴格按照「只租不售」模式管理，僅用於出租，不得出售。
此外，除了參拍保證金為65億元，在出讓流程中，投標人還需籤署承諾書，在承諾書中規定了違反持有物業及項目公司禁止轉讓的具體罰則，即10%土地出讓金的罰款，3年內不能參與上海土地市場交易。
已有2名預申請人
如此嚴苛的準入條件，加上需要繳納高達65億元全額保證金，該地塊將花落誰家充滿想像空間。上海土地市場於1月19日公布的預申請結果顯示，徐匯濱江西岸金融港地塊共接受5人次的諮詢，有效預申請人共有2名，申請人受理編號為2019YS003XH01XH001、2019YS003XH01XH002。
對於可能拿下這幅「巨無霸」地塊的房企資質，業內人士的看法較為一致，多數認為該地塊要求自持的部分較多，對受讓房企的資金鍊要求高，一家開發商很難獨自拿下地塊並開發運營，大概率由是兩家或者三家聯合體共同拿地，且國企和金融機構合作拿下項目的可能性會比較大。
同策集團首席分析師張宏偉分析認為，兩類企業可能性較大，首先是金融機構，這一地塊有金融相關的規劃和背景。其同時大膽預測，還有一種可能是上海市地方性的一些龍頭國企，或在這方面有一些職能規劃的市屬國企，比如綠地或者是徐匯的城投平臺公司。
張宏偉告訴《華夏時報》記者，高周轉的企業，即便是從事高端項目開發的房企拿地的可能性都不大。「這塊地本身對自持要求非常高，以住宅開發為主的企業在市場預期沒那麼好的情況下，原則上都不會去拿這樣的地。」
上海中原地產市場分析師盧文曦同樣認為，該地塊非常強調企業運營項目的能力，高門檻下能夠參與的企業其實屈指可數，由地方央企或國企組成的聯合體拿下該地塊的可能性較大。與此同時，盧文曦也向記者強調，310億的起價雖高，但樓板價算下來也就每平米3萬元左右，在合理範圍之內。徐匯濱江西岸金融港地塊是因為總面積大，體量大產生的紀錄，「市場也不要過度解讀」。