萬達終於來中山了。近日，坦洲鎮「十三五」規劃出臺，當中重點建設四大項目裡就包括中山萬達商業廣場，同時中珠兩地的業內人士也表示，萬達落子坦洲可能性非常高。這距離萬達要來中山的傳言已經有5年之久。而原本傳言將落戶石岐城區的萬達，在5年後卻選擇了坦洲鎮作為落子中山的首選。「選擇坦洲，並非選擇中山，而是選擇了珠海。」———這是中珠兩地業內對萬達落子坦洲的註腳，其背後折射的，則是珠海人到坦洲置業熱潮、中山商業過於飽和等現狀。
擁有高消費力的珠海客群
坦洲卻缺乏大型商業項目
近日，坦洲鎮「十三五」規劃出臺，文件中提到坦洲鎮將重點建設四大項目，而中山萬達商業廣場赫然在列。根據中珠兩地的業內人士透露，萬達項目選址落在了坦洲，具體位置應為譚隆南路附近的十四村等區域，但具體位置需看坦洲政府與萬達的談判結果。
珠海左岸地產總經理李炳亮表示，該地塊約80畝，若按照容積率2 .5- 3 .0進行計算，則建築面積為13 .25萬-15.9萬平方米。
南都記者根據中山市規劃一張圖公眾服務平臺查詢發現，坦洲十四村小學北側有一50 .25畝商業地塊，建成之後商業體量約13.4萬平方米，與業內傳聞基本吻合。甚至有樓盤工作人員透露，該地塊目前已經納入坦洲鎮政府與萬達磋商的地塊之中。
記者發現，十四村附近存在不少大型商住項目，目前入住率較為可觀，例如早些年開發銷售的百花小鎮、蘭亭敘等，同時還有近年來開發的海倫印象、優越香格裡、匯喬金色名都、海悅華庭、龍光海悅城邦等都是以珠海剛需客群為主的中大型商住項目。同時，地塊附近還有佳境康城、譽峰名門等在售項目，目前這些項目的均價已經突破13000元/平方米。
同時，雖然坦洲鎮匯聚了不少商住項目，入住率也不錯，卻缺乏大型商業項目作為配套。有當地開發商表示，坦洲除了皇爵假日廣場等極少數的商業項目外，基本沒有太多大規模的商圈，基本是靠商住小區樓下的社區商鋪為主，因此只能滿足已入住業主們的基本日常需要，不少珠海業主基本上選擇去珠海前山等主城區消費，坦洲難以留住高層次的消費力。
有業內人士表示，正因為擁有大量高消費力的珠海客群的坦洲鎮缺乏大型商業項目，成為萬達願意首選坦洲的主要原因。
曾為萬達預留位置
5年後已被遺忘
實際上，萬達進入中山的傳聞並非第一次出現了。早於2011年，萬達集團就曾與中山市政府籤訂了投資總額為100億元的商業廣場建設項目。而根據該計劃，萬達商業廣場將落戶中山市石岐區南下市場以及城軌中山北站附近。當時不少業內人士均期待萬達地產進駐中山城區，以改變中山的商業局面。
不過，由於南下市場附近的地塊牽涉大量的三舊改造和拆遷補償等工作，因此業內預計城軌中山北站附近更適合萬達拿地的風格。
就在2011年6月，中山國土局土地招拍掛市場掛出一宗面積為96畝的純商業地，地塊靠近廣珠城軌中山站北站廣場，還附加了「競買企業註冊資本金至少在20億元人民幣以上。競買人（含其全資子公司）在國內已建成開業且持有不少於1個大型商業中心，且商業中心建築面積不少於20萬平方米（含地下，需提供產權證明）；另競買人（含其全資子公司）持有並經營開業的五星級酒店不少於3家，需提供不少於3家五星級酒店的產權證及星級認證文件」等條件，當時有業內人士分析，該地塊極可能是為萬達預留的。但是，地塊當時的起拍價高達4 0 4 .2 7萬元/畝，甚至比當年中海地產拿下的地王成交價402萬元/畝還要高。不出意外，該地塊流拍了。
在去年7月，該地塊重新拍賣，其餘指標沒有變化，只是原始的競投起始價更改為2.4億元，折合約250萬元/畝，與4年前競投起始價高達人民幣3 .88億元相比，每畝縮水150萬元，但再次遭遇流拍的結局。
至此，萬達進軍中山的消息一度沉靜下來，直到坦洲鎮政府「十三五」規劃提到重點打造萬達商業廣場後，萬達進駐中山的消息再次掀起波瀾。
業內觀點
中山
商業過飽和、首位度不足，掣肘落子城區
受訪者：中原地產中山分公司拓展部總監植建軍
萬達選址坦洲實際上並非今年的事，過去幾年坦洲政府與萬達其實不斷有所接觸，同時萬達的選址也是幾經變化的。目前比較靠譜的說法，應該是定址於坦洲十四村或雅居樂約克郡附近的地塊上，具體還需要看雙方的談判。可以說，萬達選擇落戶坦洲並非選擇了中山，而是選擇了珠海。坦洲與珠海僅一路之隔，可以說萬達看中的就是來自珠海的消費人群和購買力。
眾所周知，坦洲由於地域關係成了珠海人置業的一大選擇。從目前的坦洲住宅銷售價格超過城區樓盤就可以略知一二，可以說坦洲是珠海人的「睡城」。但是，由於坦洲當地缺乏大型的商業綜合體，導致珠海人更多的選擇在珠海工作、交際，消費力主要集中在珠海主城區。萬達的到來能夠為這批珠海人帶來不錯的消費選擇，可以說對於萬達而言這是一個非常合理的選擇。
至於為什麼萬達不選擇城區，可以說商業體量太大、競爭太激烈是主要原因。實際上這不僅僅是中山這種三線城市的問題，也是全國不少城市的問題。有數據顯示，2015年，一線城市的商業空置體量達342.9萬平方米，平均空置率達7%；二線城市商業空置體量1918.8萬平方米，平均空置率達21%；三線城市最為嚴重，商業空置體量1089.2萬平方米，平均空置率高達28%.有的城市商業地產人均面積甚至超過7平方米。目前中山人均商業面積已經接近5平方米，這一數據還沒有包括未來即將建成的各種商業項目等。
除了商業過飽和以外，中山城市首位度太低也是制約萬達選址城區的一個重要原因。中山一向走的是城鎮同步發展的道路，城鎮中心割據下城區人在城區消費但鎮區人卻只在所屬鎮區消費，到城區消費的可能性很低。在商業體不多時，例如一開始僅有大信新都匯等少數商圈下，中山人尚且扎堆消費；隨著多個商業體的出現，客源不斷分薄，商業體之間的競爭異常激烈，以東區為例，就有遠洋廣場、天奕國際廣場、利和廣場等大型商業中心進行競爭，相信萬達通過初步的調查，才放棄了在城區扎堆，這是一種商業營運成熟公司的選擇。
珠海
不選珠海選坦洲，是看上珠海人口籌碼
受訪者：珠海左岸地產總經理李炳亮
2015年初就有中山開發商透露，萬達將在坦洲14村建設萬達廣場，佔地約80畝，手續快辦好了。有人會問：萬達為何不選珠海市區、為何不選西區，偏選坦洲？
體量更適合進鎮區級別
首先，從體量上看，如果真佔地80畝，約5.3萬平方米，如果容積率2 .5- 3 .0，則建築面積13.25-15 .9萬平方米，後者可能性大些。按萬達廣場的綜合體性質，預計含小酒店、少數辦公、必要的住宅公寓，剩餘的商業體猜想可能是中央業態5- 7萬平米左右、2-3萬平米左右可售獨立產權商鋪。與珠海同類比，體量不算太小，但與萬達同類比，屬於小型綜合體。萬達對體量的平衡，顯示出萬達對進入珠海的謹慎，以及萬達對未來的務實態度。
所謂萬達選擇落子坦洲，更多的是對珠海前山區域前景的看好，畢竟坦洲只是鎮區級別，沒有一路之隔的珠海、不臨前山，坦洲絕無今日繁榮。而散居坦洲的幾十萬珠海居民及前山、新香洲幾十萬人口，才是萬達看上的籌碼。坦洲目前欠缺上層級別的城市生活配套，但人口眾多、增長迅速，且房價已升至毛坯13000元/平方米的水準，同時也意味著當地人消費質量已同步提高，這些是萬達看到的商機。
謹慎務實的戰略眼光
如果從交通來看，隨著前山金琴快線的貫通，擁有2個輕軌站一條輕軌線、擁有二條有軌線一個T O D小鎮、擁有東西城快速公交B R T總站、擁有數個商業性建築、擁有土地儲備龐大且關鍵是可連片城市更新開發的前山工業區，將有機會成為珠海最具潛力發展區域———所謂前山既有料，坦洲必捧場。所以，萬達以謹慎而務實的戰略眼光進入坦洲，相信比直接進入競爭激烈的珠海城區，或者入住率尚低的西區，或者概念過度炒作的橫琴，來得實在，同時也不失對坦洲及前山未來前景的透晰。
「落子」背後
困局
中山人均商業面積遠超廣州上海
然而，在業內人士眼中，無論是中山還是珠海，均認為本次萬達選擇落子坦洲，並非選擇中山，而是選擇珠海。「坦洲與珠海僅一路之隔，可以說萬達看中的就是來自珠海的消費人群和購買力。」中原地產中山分公司拓展部總監植建軍一語中的，他還指出，萬達之所以放棄城區，主要因為城區的商業已經出現過飽和的狀態。
人均商業面積超國際均線
此言非虛。實際上南都記者在4年前曾調查關於城區及泛城區範圍內的商業項目，其中已建、在建及規劃內的38個已知商業項目裡，剔除了寫字樓等業態後，僅零售業面積就達到275萬平方米，這一數據還沒有完全統計商住項目自帶的社區商業在內。
若加上寫字樓、酒店、公寓、專業市場等泛商業形態及傳統的社區底商、零散商業，當時有人指出，312萬中山常住人口人均商業面積將達到6平方米以上。這不僅大大超過國際發達國家1 .2平方米/人的標準警戒線，甚至超過了廣州、上海———後兩者的人均商業面積僅在3平方米左右。而植建軍表示，去年初步統計已建成的商業項目中，囊括所有商業形態包括商業綜合體、社區商鋪等業態，中山人均的商業面積已經快接近5平方米，遠遠超過國際商業均線的水平。
這也是為什麼中山城區無法吸引萬達的一個主要原因。
社區商業體量有增無減
實際上，金鷹廣場、華潤置地項目、盛景尚峰紫馬奔騰、利高廣場等大量商業體正在建設中，同時中山近幾年也增加了如利和廣場、遠洋廣場、興中廣場等商業體。此外，社區商業的體量也隨著樓盤的建設而有增無減。
但是，在大量的商業項目下，中山商業的發展出現了更新換代的跡象，例如中懇百貨、火炬區太陽城的摩根百貨等就不斷受到衝擊，最終落得結業的收場。這也被業內認為，中山城區內的商業在激烈的競爭下無可避免將倒下一批，如何破解困局將考驗當地的人口、消費力的提升甚至是政府的謀劃。
破解
行政率先規劃，去庫存主推商業部分
面對商業綜合體、商業面積的年年遞增，實際上，中山政府相關部門很早就重視這一問題。就在去年的7月，中山規劃局公示《中山市商業（綜合體）專項規劃》（以下簡稱《規劃》）已經獲得通過。從《規劃》附件上可以發現，此次規劃將全中山所有的新建綜合體考慮在內，並在位置、規模、數量等均有要求，自此結束了中山城市綜合體無序發展的歷史。其中最令人關心的是，該《規劃》還進行了嚴格的發展和限制分區，其中限制建設區範圍包括康華路以南、岐江河以東、長江路以西、南外環路以北圍合的地區，該地區不能再建設新的商業綜合體。
出臺規劃調整商業體亂象
在《規劃》中，還透露了中山規劃至2020年的大中型商業綜合體有40個，其中已建、在建及已批未建的有23處，新增17處。所謂大型商業綜合體是指零售規模大於9萬平方米、總建設規模大於20萬平方米的商業體，而中型則控制在零售規模4萬- 9萬平方米及總建設規模8萬-20萬平方米。
而新增的大中型商業綜合體零售商業規模控制在105萬平方米左右，其中新增大型的控制在40萬平方米左右，新增中型的控制在65萬平方米左右。而該《規劃》預測，截至2020年，中山商業綜合體的零售商業規模為320萬- 340萬平方米，其中新增商業綜合體零售商業規模為115萬-135萬平方米。
當時，就有業內人士認為，這一舉措反映了政府欲調整中山商業綜合體亂象的決心，採取行政規劃來指導商業綜合體走上正常的發展道路，避免一窩蜂式的發展而導致消費力不足的情況。
坦洲商業去庫存任務艱巨
此外，今年4月在《中山市供給側結構性改革總體方案（2016- 2018年）》裡，商品房去庫存任務中非住宅面積成為主要的去庫存內容。去庫存計劃要求，到2018年底，全市在全部消化近三年新增供應量的基礎上，力爭再化解105萬平方米商品房庫存，其中包括住宅35萬平方米，非住宅70萬平方米，可以說中山去庫存的壓力主要在於非住宅領域。
在《2016- 2018年中山市各鎮區去庫存任務表》中詳細列出各鎮區去庫存任務，坦洲鎮排名首位，當下商品房庫存面積為157萬平方米，去庫存任務達11 .9萬平方米，其中住宅去庫存任務3 .9萬平方米，商業部分8萬平方米，為住宅的兩倍；火炬開發區排名第二，要求三年內實現去庫存10 .9萬平方米，其中住宅2.5萬平方米，商業部分8 .4萬平方米，超過住宅的3倍。在上述熱門區域中，商業去庫存任務同樣比住宅的要艱巨。
除了行政手段的指導以外，在面臨住宅市場逐漸強勢下，開發商逐漸意識到過去依賴商業銷售拉動業績的做法已經過時。
「以前開發項目，4000多元/平方米的房子相當於沒有多少利潤，選擇大量增加臨街商鋪、商用公寓甚至是寫字樓的做法來增加商業面積是開發商心照不宣的秘密，甚至不少住宅價格偏低的項目大部分的利潤就來自商業的銷售」，有開發商告訴記者，在過去中山樓價尚未發力前，不少商鋪能飆高至2萬元/平方米的水平，一樣不乏本地投資客捧場。
但現在「風水輪流轉」，當住宅成為快速、高價銷售的法寶時，商業則隨著市場總量的增加和項目之間的競爭激烈而失去了高價銷售的可能，相信市場自然會自發調節。
（來源：南方都市報）
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