南京新百:主樓裝修即將完成 租賃收入進一步提升

南京新百：主樓裝修即將完成 租賃收入進一步提升

來源：

銀河證券研究中心

發布時間：2013年03月13日 14:47 作者：楊夏

投資評級：推薦 投資評級變動：維持

　　事件：

　　近期我們對公司進行了跟蹤，公司業績增長平穩，資產富裕，具有較高的安全邊際，主樓裝修將在今年5 月完成，公司下半年業績將會有所提升。公司經常性盈利的增長還是在於總店改造後的內生性增長、寫字樓出租面積的全年收租、離退休職工費用減少帶來的人工成本下降及地產業務的結算。

　　評論：

　　1、業績平穩增長，蕪湖新百低於預期

　　去年公司對蕪湖新百進行了並表，使得 12 年業績大幅增長。今年業績將會有所放緩，一方面受行業景氣的影響;另一方面蕪湖新百業績一直低於預期，主要受酒店及家電業務的拖累。另外公司主樓裝修改造要到5 月份完工，品牌也需要磨合，這些都會對業績產生影響。我們預計一季度增速在10%-15%之間。總體來看，下半年總店裝修改造完成以後，公司業績將會有所提升。

　　2、公司資產富裕，安全邊際高

　　公司目前擁有三家百貨店，東方商城由金鷹託管後，扭虧為盈，每年提供 2500 萬以上投資收益，公司還擁有龐大的土地儲備，資產富裕，其中鹽城地產業務(近130 畝土地)今年可能開始結算，河西300 畝土地由於政府規劃原因，一直尚未動工，但是一旦開發，將成為公司股價的催化劑。另外，公司全資擁有南京新百藥業有限公司，進軍生物製藥領域，這塊業務業績優良，每年能貢獻2000 萬以上的利潤，並且保持40%的高增速。公司在做好主業的背景下，通過發展醫藥及地產業務，使業績得到了保障，富裕的資產也為公司價值提供了較強的安全邊際。

　　3、員工辭退費用壓力逐漸緩解

　　12 年內退職工辭退福利增加額將大幅放緩，11 年公司辭退福利費達到高峰，共計5976 萬元，12 年由於內退人數已經不多，辭退福利費將大幅減少，預計在2000 萬左右，今年這部分費用將繼續下降，職工薪酬佔營業收入及營銷費用的比重也會下降。

　　4、主樓裝修完成後，租賃收益有望進一步提升

　　11 年年末，公司主樓已累積實現租賃面積30450 平方米，提前完成了集團下達的30000 平方米的預定目標。2012 年起，南京中心租賃業務開始貢獻收益。上半年主樓租賃淨收益1007.32 萬元，下半年隨著裝修推進，主樓租賃收益進一步提升。我們假設12 年的出租率為70%，則將會產生6700 萬的租金收入。考慮到部分商戶存在一定的免租期，預計公司12 年主樓租賃收入在5000 萬左右。目前主樓裝修即將完成(出租率在80%左右)，租賃收益有望進一步提升，8 樓餐飲將在5 月份裝修完成後試營業，近6000 平米的餐飲可以帶動商場人氣。