我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：房姐好，新人首問：寶寶2023年上小學，計劃最晚2022年買一個學區房，非京籍有工居。在天津買了老破小是天津戶口。如果北京現有房子和天津的賣掉置換，預計能湊650萬。1朝陽外國語對應的臥龍小區和慧忠裡小區推薦嗎？如果推薦，買適合居住的二居小三居還是買最小的？最小的均價快10萬，總價450萬以上，單價有點高？2這倆小區目前都是單校劃片，學校在小區內，未來是否保值？政策風險如何？3 您覺得我們的情況換學區房的最佳時機是什麼時候？4 綜合學校投資、性價比、學校質量等，有朝陽其他片區、小區推薦嗎？5 天津戶口是用來保底的，還是想優先北京積分落戶，這時候為了小學學區先賣掉天津是否是可行的安排？謝謝房姐！！
回答：1. 慧忠裡不錯 推薦入一個能居住的兩居，對口朝外本部，九年一貫制 還是比較穩定的，最晚今年底或明年上車2. 望京可以看看南湖東園二區，小學一般對口的是北京明遠教育書院實驗小學東園校區，但初中是望京陳經綸 3. 天津戶口不值錢，優先北京
提問：新人首問，房姐您好，二套，首付300，學區兼自住，請房姐推薦合適的小區
回答：你好，自住首先要考慮你的工作和生活半徑如果在朝陽，可以關注以下板塊：1.望京關注南湖東園二區2.芍藥居北裡：人大附朝陽 九年一貫制 3.慧忠裡：朝外九年一貫制 都是朝陽的好學區
提問：新人首問 房姐 你好 已婚人士 坐標順義後沙峪 持有兩套商住房 準備出售變現為三歲的兒子購入亞運村嘉銘桐城附近的學區房一套 預計變現400萬 現在家中常住人口四大一小 選項一 出售一套 全款購入500萬一室學票房 等兒子上學後全家租房居住 選項二 出售一套 購入700萬 貸款200 萬購入一室 日後同樣需要租房居住選項三 出售一套 過橋再抵押購入900左右兩室 五口人擠兩居內生活 選項四 出售兩套 過橋抵押購入1100萬三居 選項五 更改學區房區域 這幾種方案 第一種生活壓力小 購入學區房兼具資產保值 同時保留了一定的家庭財務自由 是我目前的優選 第四種 對現有生活改變太大 老人意見不統一 選項五 您有什麼推薦
回答：學票 就應該買總價最低的標的。就看為學票願意支付多少錢了想兼顧的話朝陽可以看看 澳林春天的三居室 900內的總價，對口的朝陽北師大附屬實驗，不如陳經綸那個，但也還可以，能滿足學區+自住的需求。還可以看看新北苑的中鐵國際城、華貿城、世華泊郡的三居，對口朝陽外國語來廣營校區。老破小+租房的配置。還可以 看看人大附朝陽的房子，比如芍藥居的一居室，或者朝外的一居室，例如 慧忠裡
提問：房姐你好，相識恨晚！1. 家庭年收入40w，工作穩定，4老2小。2. 西北旺自住一套，800w市值，貸154萬，月供7400；西三環70年住宅產權辦公一套，市值480w，貸241萬，月供11000，租金年30w；商住一套租金年5w，市值140w，貸款明年結清；loft一套，貸款馬上結清，市值160w，老人住，目前無法網籤；秦皇島市中心1居海景市值50w，不好賣。3. 目前負債70w消費貸，平時租金和工資基本用於日常開銷以及月供利息。。。請教房姐，1）我如何整合一下現在的資產？2）我是否還可以做一些抵押再投資，比如，投資一套老破小，500w標的以下的。
回答：商住出掉，租售比低，不值得長持秦皇島出掉，沒有投資價值抵押西北旺自住，大概能得到近400萬，月供在2W+，如果短期月供有壓力可預留50萬現金備用，建議投資一套緊湊兩居老破小
提問：房姐您好，新人首問。本人sfsd，購房需求是給全家改善和保值，預算1600-1800。現在已有考慮的選項： 1.福熙大道一手洋房，精裝省事。二手高板7.5，一手洋房9.3，小區內有高板和小戶型，高低端沒分開，會不會不抗跌？ 2.保利中央公園四居，是您推薦的望京板塊，但小區規模小，地鐵公交不方便，價格偏高。 3. 觀湖國際二手四居，對於全家上班通勤都比較方便，院內密度不小，看您評價價格溢價。 問題一：請您幫助分析建議，兼顧自住和投資，公共運輸，周邊公園，居住品質，小區環境，生活配套，這兩個小區怎麼選？ 問題二：其他小區品質好的大戶型，如望京、朝陽公園、北苑這幾個板塊有何建議，怎麼選？是否這幾個品質不錯的都是溢價？請您提出建議，如何選擇？ 辛苦了！謝謝！
回答：天潤福熙大道在北苑，位置不如望京，而且這個盤漲幅不太好，開發商定價就太高了，遠沒有同區域的其他樓盤漲的多，保值屬性較差保利中央公園還不錯的，只是小區被割開了而已。觀湖國際品質還行，主要是限購以後，漲幅一致落後大盤。但也可能後期補漲，這就需要賭了，需要注意靠西側四環的3棟樓有一定噪音 要迴避保利>觀湖國際>天潤福熙大道品質溢價很正常，自住需要做個權衡。望京的東湖灣你也可以看看
提問：新人首問，急，大謝！本人北京東城戶口，未婚，39歲。搖上了後沙峪的共有產權房，55%產權200萬，首付60萬即可。目前與父母共住角門東裡小區的一個小二居，94年左右建成，大概賣400萬。因為個人收入和家庭存款都很少。個人稅後8000元到手。一共只能拿出50萬買房（共產房首付還借了10萬）。請問，1，我這種收入情況是否應該入後沙峪共有產權房？（這個問題比較急求，最近幾天要交首付）2，如果不入，還有什麼方法可以上車嗎？難道只能等著繼承角門的房子？（因為父親不同意買賣給我，，，思想比較老舊保守，不認為房子有增值屬性）3，為了儘快增加收入，能不能用自己手裡的30投外地一二線城市法拍房？折騰幾年再買北京？請房姐指點！
回答：1. 共有產權房是坑 共有產權房，不是房子，產權握在權力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的絕對不是再賣出50%的價格。 共有產權房，產權風險敞口太大 勿碰2. 看下環京的 大廠、燕郊等地的新盤，一定要交通便利的板塊，投資一套 長持，法拍不建議入容易被坑，還可以看看瀋陽二手
提問：房姐您好！本人情況：單身女，31歲，高校老師，京戶，首套，工作地點在北四環學院橋。首付自己有100多，父母能給200多，最多350吧。還款能力自己公積金月5000，到手現金1w出頭，父母工資各1w出頭，三人各有5w左右年終獎。父母55歲，5年後退休，戶口會隨遷到北京。目前考慮了1.單位附近老破小，這些錢能買的只能非常老非常小。2.清河和亞運村等不遠不近地方的小兩居，也比較老。3.回龍觀天通苑區域，目前比較關注的是新龍城，可以上三居。4.新房，東小口兩個期房有點不想等那麼久，公園悅府去看了，所剩不多，小區挺喜歡的，但是只剩三居，月供2w多很吃力。5.先買套明天第一城的商辦住著，留錢在手裡將來婚後再說，但覺得商辦不靠譜，否決了。我希望兩年內能結婚吧，在努力找對象。現在住單位宿舍沒啥壓力，希望買房一個是增加點找對象的競爭力，再一個父母在老家把錢給了私人借貸我很不放心，不過總體來說不著急買。目前首套不一定長期自住，可能要看將來另一半的情況吧。想咬牙上公園悅府，這樣父母將來過來不用再換。其次傾向是新龍城三居，將來也可以不換房了，或者等父母戶口過來用他們的首套資格再買。雖然同事都說近一點好，但他們普遍要接送孩子上學，我還早。而且他們住得近但是也至少是兩居，我只能小一居，居住體驗可能差點。另外我們單位有附小附中所以希望儘量規避學區溢價，主要是考慮居住舒適度，交通也不能太麻煩，北七家等感覺太遠，不過我工作倒是不用每天早九晚五，通勤可能還好，也有京牌就是不太敢開車。麻煩您從專業角度給點意見，謝謝！
回答：1. 單位附近老破小都先排除掉，選籌區域劃定在回龍觀板塊是合理的。2. 公園悅府現在性價比不錯，只要月供能穩定住，過幾年無論是有對象了還是工資上漲都會緩解壓力，買房就應該墊腳夠一夠。備選除了新龍城還可以看下國風美唐 品質也不錯
提問：房姐：請問海澱區金隅尚林家園共有產權房項目如果有資格值得考慮嗎？共有產權房有什麼優劣勢還請指點。首付子彈150-180，sfsd不知道是考慮二手房上車更好還是這樣的共有產權房也值得考慮？非常感謝。
回答：現在有個特點，凡是去中心化，共享概念的就特別受某些人歡迎，這些東西無非兩個特點，一是讓你感覺避免受到了剝削，二是讓你感覺用幾塊錢擁有了幾萬塊的東西。 譬如現在大火的比特幣，ICO，共有產權房，租賃房…… 實際上，每個人都不可避免受到剝削，因為你需要付出才能進行交換，使用權不是產權，不能用幾塊錢解決幾萬塊錢的問題。所以，自住可以買的，相當於你用八折的價格買到了一個80%的產權，但是附贈一個100%的使用權。但是投資一定是迴避的。子彈180，建議買二手純商品房。
提問：親愛的房姐，2018年底用老公首套資格購入順義老城區的老破小房子，到2020年底才夠兩年，有意想出掉，是四月份掛出去約定年底過戶還是年底掛上合適？我擔心2020年房價會漲，想趁漲之前先賣房然後湊夠150子彈再購入一套自住兼投資，350萬左右的房子，老公it行業目前在望京工作，工資32k,賣掉房後只能算二套房，目前孩子兩歲，房姐麻煩您能給推薦一下我適合在哪尋找房子？還有您能講講jjh過戶這個事情嗎，萬分感謝
回答：建議年底操作，先掛再買再過戶，對於新手來說環節上出現問題會很棘手。建議看 望京、高家園、石佛營、四惠、甘露園甜水園雙井一帶的老小區說下54大法：自己離婚、房東離婚、與房東結婚、與房東離婚，自己復婚，房東復婚。之前每次費用是 9 元，如上一共 6 次。總費用 54 元，所以稱之為 54 大法。房姐註：炒房多軍離婚講究非常多，離婚前一定要注意順序。如果離錯了，還得重新結婚後再離。很可能影響家庭和諧。
提問：新人首問，您好房姐，現有一套北京大興西紅門兩居，上班在海澱上地，為了離公司近及選擇個好地段，考慮換房。優先選擇在海澱區域（帶中等學校的學區最好了），目前傾向五道口六道口學院路這片，首付有400-450W左右，年薪100W，每月還款2W5-3W可以接受，由於現在房有貸款再買屬於是二套，所以看了很多這片的央產房，包括地質大學院內3居2000年的，城華園，學知園一些98年99年的房子，還有商品房富潤家園的大兩居，央產房齡在哪個年比較合適？之後不會貶值太嚴重。這個區域有沒有推薦的比較好的央產房小區？或者比較保值的商品房小區？或者海澱其他區域推薦？可以考慮抵押貸的方式。希望房姐給些建議，十分感謝。
回答：央產房建議買80年代或者以後的，央產房上市以後和商品房一樣。你看的這幾個有合適的標的可以入，如果考慮保值還可以看下 逸成東苑 清楓華景園。其它區域考慮學區可以看下雙榆樹社區的房子，沒有多校劃片的風險，上雙榆樹一小或者雙榆樹中心小學 或者看看萬泉小學的房子，比如小南莊的三居
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