新華社北京9月14日電(記者蘇曉、畢子甲)9月14日,《新華每日電訊》刊載題為《香港房地產如何告別「公攤面積」》的報導。
20世紀80年代以來,香港房地產交易制度很大程度上影響了內地房地產交易制度的發展與完善,甚至有觀點認為「公攤面積」的概念就是源自香港。
不過,2013年1月1日起,香港實行住宅物業銷售新規,要求二手房銷售先行提供「實用面積」(相當於內地「套內面積」)。當年4月29日,《一手住宅物業銷售條例》正式推出,新規擴展至新房。香港房地產銷售由此徹底告別「公用地方」(相當於內地「公攤面積」)時代。
調研中,新華每日電訊記者採訪了當年參與推動香港房地產市場成功轉軌的學者、香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥。「過去能接受公用面積主要因為涉及面積不大,主要是樓梯、電梯。」潘永祥表示,近二三十年,香港大型地產項目增多,「甚至出現超過1萬平方英尺(約929平方米)的綠化公園」,伴隨而來的「公攤面積」費用問題變得難以忍受。
「公攤」積弊之一在於便於開發商「暗箱操作」,不夠公開透明；之二在於建築面積價格失去對購房者的指導作用,比較不同樓盤建面價格變得意義不大。
「公攤」模糊積弊重重,統一明確房地產銷售計價標準成社會共識,推行「套內面積」成時代要求。2008年,時任香港測量師學會產業測量組主席的潘永祥,推動香港房地產行業釐清「實用面積」概念邊界,被特區政府採納。特區政府以地政總署「預售樓花同意方案」和香港地產建設商會為抓手,強制要求開發商再售新樓盤時嚴格參照標準提供房子的「實用面積」。
特區政府還就新型計價方式徵求公眾意見。2011年11月底,特區政府邀請民眾為條例草案提意見。條例草案明確規定改用「實用面積」作為新房銷售的唯一計價方式,正式將「實用面積」表述納入法規。
將「公攤面積」排除在計價體系之外,需克服的最大阻力來自開發商。香港中原集團主席施永青回憶說,當時有開發商提出改革可能導致單位面積價格驟增。
潘永祥認為,推行「套內面積」計價模式將導致房價上漲,這種理論純屬「偷換概念」,計價單位轉換並不新增購房成本,關鍵在於做好社會解釋工作。
新房銷售計價方式向二手房市場自然傳導,帶動整體購房市場計價單位日趨統一、完善。特區政府一手住宅物業銷售監管局介紹,條例實施後,一手住宅物業賣方嚴格遵守規定,在售樓說明書、價單和廣告中,採取「套內面積」作為唯一計價單位,逐漸破除過去「公攤面積」模糊導致的市場沉痾。
不僅如此,這些房屋其後轉入二手房市場買賣,亦繼續採用「套內面積」計價,並逐步帶動二手房市場發生相應轉變。「套內面積」最終成為香港房地產交易市場的主流計價基準。
確保房地產市場穩定的前提下,該如何實現房屋銷售計價體系平穩合理過渡?特區政府推行了多項主要措施。
合理設置過渡期。為確保平穩接軌,特區政府設定條例正式生效前10個月為社會過渡期,向市場傳遞清晰信號,幫助各方做好適應新計價方式的準備工作。潘永祥介紹,正式實施先從新房嚴格試點,給二手房市場以適應準備期,準備期內允許二手房交易採取「套內面積」計價和「建築面積」計價並行的方式。
發動力量推廣普及。推廣期間,特區地產代理監管局強制要求各房地產中介銷售過程中向二手房購房者提供以「套內面積」和「建築面積」分別計價的雙份售價資料。特區差餉物業估價署備有全港所有經評估的二手房「套內面積」資料,供社會查閱。
以法律法規形式釐清關鍵概念。專家學者強調,通過法律法規統一釐清「建築面積」「套內面積」「公攤面積」等關鍵概念,是確保銷售計價體系成功轉軌的重要一步。施永青認為,統一划定相關概念的重要性甚至遠遠大於計價體系轉軌本身,包括政府、開發商、房地產中介及其他專業團體在內的市場各個環節採用的標準整齊劃一是保證市場公平透明有序的基礎。