南山3萬一平，福田3萬一平，羅湖2萬一平……
不是在做夢，也沒有穿越，在各大網站上，現在深圳中心區真的有這麼低價的住宅。
由於價格實在太夢幻，南方樓事忍不住去實探了一番，看看深圳中心區的低價房，到底長什麼
樣。
01
中心區的房價，一言難盡……
位置在中心區核心地段，均價卻比周邊房價低50%；
明明是住宅，卻不通燃氣、還商水商電；
500萬以內買到中大戶型，但房子卻讓人蜜汁尷尬……
看了一圈下來，中心區低價房的真實情況，實在令人心情複雜。
福田：
3萬/平的「住宅」，不能住人
國際科技大廈
位置：華強南
土地用途：住宅
所看戶型：98平
均價：3萬/平 總價：298萬
周邊二手房價：6萬/平
學位：福田小學、南華實驗學校
1號線華強路站出來步行不到1分鐘就到、馬路對面就是華強北商圈、底下小吃店林立。論地段和配套，這套房可以說是相當不錯。可是為啥單價這麼低？
看完網上掛的這套房後，答案揭曉：這套房是用來辦公的！
網上的戶型圖裡，這套房被分為兩室一廳。
但實際上，這套98平的房子被一家小型電子公司租來做辦公室。
戶型圖上的兩間臥室都是工作間，整套房都堆滿了電子器件。
整間房裡唯一有點生活氣息的，可能只有角落裡的廁所。廚房？不存在的。
在過道走一圈就能發現，這一層樓的八套房，都是用來辦公的。
牆壁是用白色的瓷磚鋪的，非常有年代感
雖然國際科技大廈的土地用途純屬住宅，但實際上，無論是戶型設計還是實際用途，這棟樓都是寫字樓屬性，毫無居住價值。
這棟樓是1990年批的地，產權50年，目前僅剩20年產權。
雖然總價不高，但假如花掉一個指標買入，首付之餘，貸款只能貸10年，每個月月供2萬+。而這裡一套房的月租在9300元左右（年前是9600元左右），投資價值也很低。
據中介介紹，華強南這塊有幾棟樓的性質都類似。
華強南性質類似的樓
雖然土地性質都屬於住宅，可以落戶與申請學校，但其實業主都傾向於將房子用來辦公。
大廈收的還是商水商電，雖然有獨立衛生間與獨立空調，但沒有廚房，根本無法居住。
中電信息大廈
位置：景田
土地用途：住宅
所看戶型：約53平
均價：3.5萬/平 總價：190萬
周邊二手房價：約6.8萬/平
學位：景鵬小學、皇甫中學
地段，中電信息大廈比華強南的房子更好。
地處景田居民區，向西走10分鐘就是香蜜湖，向東走就是深圳市中心，妥妥的深圳心臟地帶。
然而，這棟樓的均價也比周邊的住宅（甚至是老小區）低了接近50%。
走進大堂，上樓看房，熟悉的味道撲面而來：原來也是一棟「假住宅」。
所看房子沒人在內，只能通過玻璃門了解概況。
同樣是宅地卻被業主用來出租辦公，中電信息大廈的戶型比國際科技大廈小一半，房子的設計與分布格局更偏向於公寓。
雖然與國際科技大廈一樣，可以落戶、可以申請學位、不通燃氣、獨立空調，但卻是公共廁所，且交的是民水民電，實在是蜜汁組合的「假住宅」，毫無居住價值。
所帶的學位也比較一般，因此也難以成為搶手學區房。
但這套房的總價還不到190萬，價格實在吸引人，而且與香蜜湖舊改區只有10分鐘腳程，如果是用來投資呢？
南方樓事算了一筆帳：
如果用首套房指標買下這裡，3成首付後月供接近7000元，而這裡的租金在5500元到6500元之間，租金與月供勉強抵消。
但據中介透露，疫情之後，這棟樓出租率大跌。
年前幾乎沒有空房出租，現在則有10套房在放租，看來，這段時間想要靠租金收益，有點難。
那麼，有沒有可能等香蜜湖金融街建起來後水漲船高？
從規劃來看，香蜜湖金融街對周邊寫字樓的利好，還得等到金融街發展到一定階段，吸引了更多企業在周邊聚集才能兌現，一言以蔽之，幾年內，這套房的投資價值都一般。
南山羅湖：
500萬內買大戶型？你想住就行
怡海廣場
位置：南山中心
土地用途：住宅改辦公
所看戶型：約90平
均價：3.8萬/平 總價：348萬
周邊二手房價：7萬/平
這套怡海廣場的房子，面積約90平，一共三房，有獨立廚衛，且重新裝修過，每個房間都夠寬，內部居住體驗還不錯，然而整套房總價才348萬，簡直與龍崗剛需齊平。
看了一圈低價房，怡海廣場的問題也可想而知，還是因為是「假住宅」，只不過，它的地位更尷尬。
明明整棟樓建成時是住宅用途，而且戶型規劃標準而方正，還帶廚衛，但最後卻因為種種原因將用途改成了寫字樓，於是整棟樓的房子絕大部分都被用來辦公。
因此，即使是樓內有體驗還不錯的房子，卻因為屬性和居住氛圍限制，沒有了居住和投資價值，最後淪為宇宙中心的窪地。
其實，中心區低價房也不都是「假住宅」，還有一些低價房的問題並不是不能住，而是居住體驗實在不好。
山東大廈
位置：南山中心
土地用途：住宅
所看戶型：約114平
均價：4.3萬/平 總價：500萬
周邊二手房價：8.7萬/平
學位：向南小學、學府中學
一條馬路之隔就是南山書城海雅茂業海岸城，樓下就是地鐵南山書城站，論地段，山東大廈也很優秀。
問題在於它的居住環境。
明明上一秒還走在海雅茂業的繁華地帶，可下一秒一拐彎，就走進了通往山東大廈的昏暗小路。
小路長約100米，兩邊是舊廠房改造的寫字樓，人身安全絕對可以保證，只不過，心裡難免有些落差。
明明馬路對面就是有小區的經典住宅樓盤，可山東大廈卻是進了小區崗亭三步路就到電梯，簡單直接。
出了電梯就是有年代感的瓷磚牆壁，還有讓人一秒亂入香港舊樓的半露天過道。要是刮颱風下暴雨，很容易滑倒吧……
然後會經過烏漆嘛黑的天井。
過道盡頭還有個半露天的消防樓梯，一看就經歷了無數風吹雨打，衛生條件堪憂，看上去也不太安全。
房子內部條件尚可，客廳主人房面積夠大。
陽臺看出去景觀也不錯，但另外兩間房都太小，廁所廚房也比較陳舊。
尤其是地磚，實在是太有年代感。
客觀來說，這套房打理一下，住著應該也算舒服。
只是外部環境實在堪憂，晚上8點半左右，整棟大廈亮燈的窗戶還是很少，還有中年男子赤裸上身在走廊打電話。
據中介介紹，這棟樓雖然是純住宅，但因為各方面設計較為落後，所以純住戶不多。
更多的房子是被租來辦公以及當宿舍，人員成分較為複雜，居住氛圍比較差。
雖然山東大廈帶了學府中學的學位，頗有搶手學區房的潛質，但如果是買這麼一套房來自住，外部環境未免太差。
如果是出租，整套房月租在9000元左右（前提是這個行情要一直能租出去），而首套買入這套房的話，月供要1.7萬。
再加上這房子的條件也實在沒轉手價值。
諸葛找房上，山東大廈上一套成交的房子還得追溯到2018年。
算下來，這套房的居住價值一般般，投資價值也不高。
帶著山東大廈的經驗再去看羅湖掛盤價2萬/平的房子，一眼就能看出問題。
即使不是「假住宅」，但居住感不好也是分分鐘的事，樓齡老舊、戶型奇葩……
價格低的房子，肯定有點坑。
看完一圈低價房，南方樓事總結出了核心區低價房的存在原因：
1、因為整棟建築批地時間較早，樓宇建築情況不適合居住，導致土地性質與實際用途有出入，住宅成為辦公樓，有名無實；
2、因為建築樓齡與規劃問題，導致房屋居住體驗不佳，於是真住宅被打入冷宮，成為核心區域價格窪地；
論居住價值，這類房子的要麼為零，要麼很低；
論投資價值，若是按揭買下，租金收益首先就抵消不了月供，待到若干年後供完房，收益也實在有限；
再者，這類房子的置換率也實在不高，畢竟價值就擺在那裡，漲幅相當低，基本上入了手，就不太可能轉手。
數據來源諸葛找房、貝殼
說到底，剛需客根本不需要浪費一個指標購買這類住宅，這類房子，用中介的話說，只適合有個閒錢用來養老出租，或者是開公司的人。
事實證明，一分錢一分貨這句話，在絕大部分時候都是適用的。
在奉行市場規則的深圳，房價高，有可能有泡沫，但核心區的住宅房價低，則一定是因為價值不夠。
02
哪裡才有真筍盤？
初入買房行列的人，以後看到中心區如此低均價的房子時，基本可以直接略過。
畢竟，篩選掉這些市區罕見「極致筍盤」的時間，已經足夠調整預期和預算，淘到更實用或者更有置換空間的房子。
關外的話，布吉均價偏低，可選擇空間大，且離羅湖近，交通相當方便，在羅湖上班的話，可以考慮在這上車。
布吉關附近房價
如果是在龍崗附近上班，龍崗中心城片區規劃已經較為完善，樓盤均價友好，選擇也很多。
龍崗中心城房價情況
如果是想住關內，福田南部還有零星窪地，二手房的保養情況也還較好：
福民片區房價情況
南山桃園附近也還有少量總價較為友好的「遺珠」可供上車過渡。
桃園附近房價
總而言之，深圳房價高，是事實，中心區沒有房價餡餅，也是事實。
但假如適當調節預期、預算以及目標實現周期，在深圳上車，以及上一輛體驗較好的車，也不是沒有可能的事。