顧村板塊已經「成長」到什麼程度了？
大家都知道顧村板塊在2019年，出了個頂破了「天花板」的新盤項目，公寓價格5.25w。
但大家可能不知道的是：這個項目如今已經悄悄地網籤了65套了。
而且在對顧村公園地鐵站周邊的，非動遷次新房成交價格進行統計中也表明，其成交價格中位數已經達到了約5w，算上平均5%的稅費，其交易成本也已經達到了5.25w。
（保利葉語一二期鏈家真實成交數據）
（該小區最新鏈家成交數據，均價4.94w，掛牌僅51天即成交）
這是否意味著，顧村板塊已經站穩了5w+的腳跟？
距離顧村「天花板項目」直線距離僅約400m，大華錦繡四季或將於2020年第一季度入市。
從目前來看，又值多少錢呢？
01 寶山「攪局者」
比周邊新盤價格低5000元/平
提起大華，就不由得想到，2020年的寶山，大華集團將佔據大半壁江山。
14個即將面世的新盤中，屬於大華集團的，有9個。
而與其說大華集團是寶山的「建造主力」，不如說：大華其實是「寶山的攪局者」。
寶山辛辛苦苦將自身的房價「拔高」，大華新房項目一出，又瞬間「變回原樣」。
比如上大路旁的某大華項目，外環內、近地鐵，均價才僅約5.4w元/平，遠低於同緯度新房項目。（不點名你懂的）
還有共康的某大華新盤，比其附近某新盤項目，單價便宜了約5000元/平！
推出504套房源；開盤當日即去化408套；去化率超8成！成績單相當漂亮。
大華似乎在用自己的「高性價比」，攪亂著寶山的房價。
這也為大華錦繡四季此次獲證的價格，披上了一層神秘的面紗。
臨近著顧村的「價格標杆」的大華，會不會再次比周邊便宜5000元？
如果是，這個價格是否又真的值得？
02 項目信息
90w方大體量綜合體 全部精裝交付
在分析大華錦繡四季的真正價值之前，我們先來看下在售樓處獲取到的項目信息：
項目售樓處正在緊張的裝修中，或會在年前正式開放，但目前參觀已經可以正式接待。
售樓處位置：寶安公路上，近潘涇路
售樓處正在如火如圖建設中，預計會在一周左右完成全部建設：
步入售樓處即可見超大沙盤：
說起大華錦繡，第一個想到的項目或許應該是大華錦繡華城，大華集團在浦東的成功項目，超大體量、多種業態形式的綜合體。
大華錦繡四季，也是一個類似的、總建面約90w方的超大體量綜合體社區。內部自建體育館、學校、醫院等，總共分3期開發，年後入市的則是其1期產品。
首次或將推出10棟可售住宅，共計500餘套，僅有2種面積段分布。其中約99平3房的戶型有3個；約135平3+1房僅有一種戶型。
目前售樓處僅釋放了兩種戶型：約99平3房的主力戶型和約135平4房。
約99平3房戶型圖：
約135平3+1房戶型圖：
兩梯兩戶，電梯門對開，可以看做一梯一戶，客廳超大面寬6m以上，可隔做書房
目前樣板間暫未開放，據銷售表示，或將要等到3月份才能開放樣板間。但據說此次大華錦繡四季所有產品均為精裝交付，裝修標準可以暫時參考下大華公園城市。
大華公園城市樣板間示意圖：
03 周邊配套
說是「三軌交」 但其實......
由上其實可以看出，大華錦繡四季依舊以剛需、剛改客為主，下面我們再來看下其周邊的配套資源。
目前大華錦繡四季周邊大部分的成熟配套資源都要依靠顧村地鐵站：
如商業：綠地正大繽紛城；
如醫院：華山醫院北院；
但大華錦繡四季的交房日期將在2022年，屆時周邊的資源或將能夠得到不小的改善，尤其是學校，其自建的九年一貫制學校或也將在2022年順利運營。
據銷售表示：我們的項目是1號線、7號線、15號線三軌交......
WHAT？直線距離約3km的「三軌交」？
說實話大華錦繡四季的自駕出行相對來講還是不錯的，寶安公路直通滬太路和南北高架路，出行較為方便。
軌交嘛，目前或許應該是指望不上了。
但據說寶山區域內正在規劃建設T1-T5共5條中運量軌交(局域線)，或將在大華錦繡四季門口建設站點，直達地鐵站。
當該線路正式運營時，大華錦繡四季的「三軌交」或許會得以實現。
綜上，大華錦繡四季其實是一個「未來價值」或許較高，但目前來看地理位置優勢較小的一個新盤項目。
在詳細了解了大華錦繡四季的將推信息後，我們再來具體分析：從目前的市場來看，大華錦繡四季應該值多少錢。
04 新房市場
4.2w的價格 日光
大華錦繡四季周邊近兩年入市的新房其實不少，可參考性較強。
中鐵建青秀城，均價3.8w，開盤當日去化約九成；金地天地雲墅，高層均價3.8w；洋房均價4.2w，開盤當日即售罄；信達泰禾上城院子，均價5.25w；6個月網籤65套。
大華錦繡四季所在的區域，均價4.2w的新房，是可以「日光」的。也就是說，4.2w的價格，在該區域還是具有相當大的購買力市場。
05 二手市場
周邊次新房二手交易成本已達約4.5w
新房的熱銷，很大程度來源於「一二手房倒掛」的高性價比，上述的中鐵建青秀城和金地天地雲墅都是如此。
如今步入了二手市場的中鐵建青秀城也已經步入了二手房市場，其2019年第四季度成交價格中位數已經達到了約4w元/平！算上平均5%的二手稅費，交易成本已經達到了4.2w元/平！
而且其交易周期也非常快，交易周期中位數僅為40天！（11月份寶山交易周期中位數為60天）
其附近的旭輝依雲灣也屬於周邊優質次新房，二手房成交均價約在4.2w左右，算上平均5%的二手稅費，其交易成本已經達到了約4.5w元/平！
其成交周期中位數為60天，基本與寶山交易周期持平。這也意味著，4.5w左右的價格，其實是該區域能夠接受的，並且成交速度較快的二手交易成本。
即，如果大華錦繡四季的價格在4.5w以內，都可以看做一二手價格倒掛，性價比較高，銷售速度或較快。
06 精裝交付
4.7w內 或都具有一定的競爭力
當然新房還具有一定的新房優勢，尤其是大華錦繡四季還是一個精裝交付的新房。據銷售人員表示，大華的裝修基本差不多，可以參考大華公園城市的裝修。
而當初大個兒在前去大華公園城市踩盤時，其銷售表示：精裝標準約為2000元/平。
部分大華公園城市裝修細節：
加上大華錦繡四季90w方超大體量綜合體的規劃、新房的優勢、精裝交付的標準，意味著大華錦繡四季的價格在4.7w以內，其實都還具有一定的競爭力。
07 競品市場
5.25w 大華錦繡四季性價比上限
大華錦繡四季的競品產品還真不太好講，目前周邊在售新房僅有泰禾上城院子，其餘新房均已售罄，而這兩盤的受眾又完全不同。
所以從某種程度來講，其實大華錦繡四季是完全沒有直接競品的。
即使將視線擴大到寶山，佔據著地鐵優勢的中集美蘭城和四季都會貌似可以象徵性的看成是其競品，但因為緯度存在較大的差異性，也並不適合直接比對。
或許顧村公園地鐵站旁的類似面積的較高品質的二手房價格會具有一定的參考性，更適合試探大華錦繡四季的性價比上限。（若大華錦繡四季的售價比顧村公園地鐵站旁次新房價格高，則證明大華錦繡四季價格性價比較低）
然而上文中也已經講過：目前顧村公園周邊的優質次新房二手購房成本已經達到了約5.25w。很巧合，該上限竟然與信達泰禾上城院子的價格相仿。
也就是說，大華錦繡四季的價格最頂點，就是5.25w，而且該價格的大華錦繡四季幾乎毫無競爭力。
綜上：
若大華錦繡四季的價格在4.2w-4.5w之間，一二手價格倒掛，尤其還是精裝房，性價比較高，較為值得購買，其銷售速度或將較快；
若大華錦繡四季的價格在4.5w-4.7w之間，因以其90w方的大體量規劃，精裝交付，依然具有一定的競爭力，可以在對比考慮後購買；
若大華錦繡四季的價格在4.7w-5.25w之間，或不值得現在購買，需謹慎，其銷售速度或將較慢。
關於大華錦繡四季，大個兒也會持續關注！