原標題：香港傳真|啟德商地流標與恒生房地產分類指數周期 來源：觀點地產新媒體
觀點地產網 香港土地拍賣市場再次出現流標。
無可否認，在目前香港當地市場整體信心不高的形勢下，這種情況正越來越頻繁地出現。但值得注意的是，此次遭遇流標的是九龍啟德第2A區一幅商業用地，它也是自去年1月以來第三幅流標的啟德商業地。
同時，從啟德地區放大到整個香港區域。據地政總署披露，截至目前回溯過去8個財政年度，香港一共就賣地計劃進行超過180次招標，當中就有7次因為標價低於底價而取消有關賣地。
除新近流拍的啟德商地外，另外6次流標包括2019年底及2019年初招標的兩幅啟德商業用地、2018年底招標的山頂豪宅用地、2016年初招標的元朗宅地、2015年底招標的青衣宅地，以及2014年初招標的白石角宅地。
它們之間又有什麼規律？每次土地流拍，跟市場大環境的表現有多大的關係？外界能否找到一條線索去解釋個中現象？
指數的故事
答案或者可以在恒生地產分類指數 （HSNP）中找到。
恒生指數系香港股市價格的重要指標，它由若干只有代表性的上市股票的市值計算出來，用來反映香港股市價幅動趨勢。恒生地產分類指數則是下屬恒生指數反映地產股票市場的一個分支。
截至目前，HSNP的成份股包括：中國海外發展、九龍倉置業、信和置業、華潤置地、恒基地產、恒隆地產、新世界發展、新鴻基地產、碧桂園、長實集團和領展房地產投資信託基金。
與恒生指數的功能類似，恒生地產分類指數亦在多數情況下能體現，香港房地產市場之冷暖，以及當地投資者對地產市場投資意欲的高低。畢竟經濟大環境所造成的影響同樣會投射到房地產開發投資領域。
對此可以試著將上述7次土地流拍發生的時間段，與HSNP指數的上下波動作對比。
其中，香港近年來第一宗流拍的土地為位於新界大埔白石角科進路的大埔市地段第213號的住宅用地。該地塊於2014年3月份招標，吸引了7家地產商投標，但最終流拍。
在2013年末至2014年初，香港樓市受到香港政府「雙辣招」調控和美聯儲即將退出量化寬鬆政策預期的雙重影響下，「崩盤」論四起，以長實集團和新鴻基地產為首的各大發展商於農曆新年後紛紛大幅降價推貨，新房市場承受極大壓力，隨後波及二手市場。
「自2003年一波長達十年的大牛市之後，香港樓市或就此出現拐點。」類似的言論充斥街巷，樓市氣氛慘澹，投資者對後市態度愈加謹慎。當時，HSNP指數跌至一輪的谷底，從2013年11月4日的30140.73點跌至3月中旬的25773.81，直到7月份才重回3萬點。
第二幅流拍的土地為位於青衣細山路的青衣市地段第190號地塊。其於2015年底招標，不久後流拍。
2015年下半年，美聯儲加息呼聲日漸變高。雖然最終沒有加成，但市場信心亦已經發生動搖。香港樓市在7月份衝到高點之後出現大幅下跌。HSNP指數亦在當年8月份起急速下挫，從約33111.37點到11月在約3萬點左右徘徊，最終於16年2月跌穿25000點。
第三幅元朗凹頭宅地就不幸選在2016年初招標，隨後自然因競標金額未達到政府所定底價而流拍。
第四幅土地山頂文輝道住宅地，其流標發生在2018年10月，正是中美貿易戰爆發初期。這幅山頂宅地為豪宅用地，估值最高達到485億港元，各大發展商由此望而卻步。
2018年7月6日，美國開始對340億美元中國產品加徵25%的關稅，由此挑起人類經濟史上迄今為止規模最大的貿易戰。香港股市持續波動，樓市遭受重創。資料顯示，當年香港9-11月份新申請貸款個案、按揭貸款數量、新盤預售、住宅銷售數量和金額都出現不同程度的跌幅。
HSNP指數此時的表現則為，從6月份的約4萬點逐漸往下，到10月16日降至最低點33793.08隨後才逐漸因貿易戰「休戰」90日，及美聯儲釋放鴿派信息，放慢加息步伐等利好因素爬升。
商地再流拍
從2019年至今連續三宗啟德地區商業用地流拍，背後原因仍離不開經濟大環境的因素。
其中，第一幅啟德第4C區5號地塊土地面積約10.2平方呎，用作非工業╱酒店用途，可建樓面總面積約61.23平方呎，地塊最高估值約115億港元。
其於2019年1月25日截標，接獲鷹君集團、建灝地產、新鴻基地產、信和置業、長實集團、遠東發展及嘉華國際等9家企業投標，最後於5天後流拍。
當時延續2018年經濟環境的總體態勢，香港樓市並未完全恢復樂觀。HSNP指數才剛剛突破4萬達到40483.69點，處於半路中途。
第二幅啟德第4C區4號地塊土地面積11.5萬平方呎，最高可建樓面約86.3萬平方呎，用作商業或酒店發展。該地塊最初由高銀金融於去年6月份拍得，後又退地，9月重新上市後估值約95億港元，獲得信和置業、新鴻基地產、長實集團、鷹君及華人置業5家企業入標，但最終流拍。
2019年下半年開始的情況，相信所有人都十分清楚。從修例風波到最近的新冠病毒肺炎，香港房地產市場面臨嚴重危機，尤其是寫字樓和酒店業市場更是陷入極端低潮。
HSNP指數從2019年8月1日起跌穿4萬點錄得39703.77，隨後浮浮沉沉到今年年初風波漸止後又開始呈現上升態勢。不過好景不長，由於疫情的到來，該指數從1月末的約38000點一路下洩，目前最新報32459.94，回到2018年貿易戰初期的水平。
最新的一幅流拍的啟德商業地，即啟德第2A區4號、5（B）號及10號地塊，土地面積約21.3萬平方呎，指定作非工業用途，總樓面面積約116萬平方呎，開拍前最高估值104.4億港元。
地塊此前於5月8日截標，共收到新鴻基地產、建灝地產、長實集團及利福國際與信和置業聯合體4個財團遞交的標書。隨後，香港地政總署5月13日公布，該地塊最終因地價標金未達到政府就該用地所定的底價，截標時所接獲的4份標書未被接納。
總的來說，從2018年下半年至今鑑於惡劣的經濟環境。香港地產市場投資氣氛不高，發展商不願意搶地，拍賣出價亦不敢冒險，何況是發展規模大及金回收期長，又不能拆售商業地皮。
第一太平戴維斯在最新一份關於香港寫字樓市場的研究報告中就提出：「潛在寫字樓買家趨於囤積現金，以應對自身業務可能出現的長期低迷，因此在作出投資決定時非常謹慎。」
另一方面，隨著2011年「起步九龍東」計劃的提出，啟德所在九龍東地區寫字樓項目投資經歷了火熱的6年。但在目前情況之下，當地供應量的優勢正轉化成累贅。根據第一太平戴維斯最新資料顯示，在今年第一季度九龍東地區寫字樓空置率已飆升至10.2%。
對各大發展商而言，此時去購入一幅商業用地似乎並不是一個好選擇。
香港傳真 | 一座城市裡的地產漫遊與畫像。