來源：每日財報
作者：何洛
曾因在股市中表現活躍且具有行業代表性而被譽為四大地產龍頭股「招保萬金」之一的金地集團，近年來卻有明顯掉隊的趨勢。
1988年，金地集團初創於深圳，五年後開始正式經營房地產業務。目前，金地集團的業務板塊主要包括住宅地產開發、商業地產和產業地產開發及運營、房地產金融及物業管理服務等。
2001年，金地集團登陸上交所上市，是中國較早上市並實現全國化布局的房地產企業之一，曾被與招商地產、保利地產、萬科股份一起，被稱為地產界的「招保萬金」、「四大龍頭房企」。
然而，2006年後，金地集團由於受管理層變動、戰略保守以及產品定位差異等因素的綜合影響，規模速降，並逐漸與「招保萬」拉開差距。
淨利下降 增速明顯放緩
日前，金地集團發布2020年第三季度財務報告。數據顯示，雖然該公司今年第三季度實現的營業收入和歸母淨利潤分別較上一年同期小幅增長了2.51％和12.11％，為205.64億元和20.20億元。
值得注意的是，金地集團雖然籤約面積與籤約金額上升，然而業績反而下降。數據顯示，2020年前三季度，金地集團累計實現籤約面積823.50萬平方米，同比上升 15.90％，累計實現籤約金額1700.50億元，同比上升19.90％。但其營業收入和淨利潤分別為404.39億元、49.92億元，同比下降4.92％、7.98％。
《每日財報》通過梳理發現，進入2020年後，金地集團業績持續走低，營收和歸母淨利潤的同比增速由正轉負。今年一季度營業收入同比增速由上一年同期的61.23％驟跌至-33.98％；歸母淨利潤同比增速也同比下滑了超50個百分點，低至-13.73％。
時至今年上半年，金地集團營業收入增速仍同比下滑11.60％、歸母淨利潤同比增速同樣下滑17.89％。這也是導致該公司即使業績有所回溫，仍無法扭轉公司今年前三季度營收淨利增速為負的重要原因之一。
負債承壓 融資頻率提高
規模追趕之下，金地集團的債務壓力反而隨之而來。數據顯示，2016年至2019年，金地集團淨負債率從28.40％一路走高至60.24％，即債務在三年內增加了560多億元，淨負債率提升了近50個百分點。而頭部房企碧桂園在2019年的淨負債率為46.3％，萬科股份為33.9％。
自2017年到2019年，金地集團的債務規模從1005億元飆升至2524億元，增長1.5倍；有息負債則從553.54 億元飆升至947.58億元，幾乎翻倍。對於金地集團而言，2020年所面臨的最大壓力，或是債務集中到期的壓力。據統計，2020年，金地集團將面臨328.10億元非流動債務到期，而其2019年末的營收僅有634億元。這意味著，金地集團去年營收的一半都將用於償還到期債務。
從2017年開始，金地集團經營現金流淨額一直為負，今年更是密集發債「借新還舊」。先後用上了短融、中期票據、小公募債券等多種融資手段，且融資金額都是用以償還到期的公司債券。
數據顯示，今年上半年，金地集團已發行共210億元擬用以償還到期的公司債券，其中包括四期共計40億元的超短期融資券、三期共計60億元的中期票據，以及一隻已獲上交所通過的110億元小公募債券。
然而，大力發債下，金地集團的償債能力不升反降。截至今年3月底，金地集團的短期借款微升至33.22億元，一年內到期的非流動負債則增長17.06％至384.09億元。當期，其現金及現金等價物餘額為434.48億元，同比僅增5.39％，以此粗略估算，金地的現金覆蓋債務能力較2019年底繼續減弱。
或許是迫於猛增的債務壓力，在密集發債過程中，金地集團還出現一次發債後私自下調利率的行為，一度令市場愕然。
今年4月，金地集團違背了公司債《募集說明書》中所寫的「提升」利率基點的約定，單方面將利率從5.29％調降至1.50％，此舉立刻在投資者中引發強烈不滿。據計算，10億元的債務，照此變更利率，金地集團將省去3700多萬利息。就在下調利率次日，上交所下發問詢函質疑金地此舉是否合規。
質量堪憂 頻陷維權風波
在追求規模擴張下，金地集團近年來不斷被爆出樓盤質量問題，在不少城市，金地
集團正逐漸成為「黑心房地產」的代名詞。
通過梳理金地集團在全國布局下的多個項目，發現金地集團的維權事件可謂層出不窮。上海金地集團佘山天境三期，存在嚴重質量缺陷與銷售時承諾不一致、綠化不達標、車庫存安全隱患等問題。上海松江都會藝境等樓盤也被曝出樓盤裝修太粗糙、存在窗戶縮水、屋頂漏水等問題。鄭州金地名悅軒存在延期交房、武漢金地北辰閱風華以學區房為賣點，結果承諾的學校無法就讀等等。
今年9月初，東莞住建局通報金地物業「涉黑涉惡」一事，由於某地產公司與金地物業將樓盤的架空層違規建設成辦公用房，被部分業主投訴，導致業主維權。今年7月，金地集團在武漢的4個項目均因「以毛坯價備案但賣的是精裝房」而被業主維權。同樣在7月，金地還因涉嫌虛假宣傳而付出巨額代價。據廣東省深圳市龍華區人民法院執行裁定，金地集團深圳項目的樣板房和宣傳資料所宣傳的「別墅包含地下負一層及夾層」，因在收房後被認定為違法建築、強制拆除而被23位購房人告上法庭。法院酌定，金地集團共需賠償8109.3萬元，其中約7400萬元為給業主的賠償金，剩餘500多萬元被查封、凍結。
時過境遷，地產界四大龍頭從「招保萬金」變成「碧恆萬融」。掉隊的金地集團如何紓解困境，能否重回行業巔峰，《每日財報》將持續關注。