據路透社3月10日報導，兩名消息人士透露，美國私募基金公司黑石集團正進行排他性談判，計劃斥資40億美元（約合人民幣277億元）將SOHO中國（00410.HK）私有化。
據知情人士透露，目前SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權，且他們計劃在與黑石達成交易後仍保留少量股份。
報導評價稱，這將是黑石迄今為止在中國市場的最大投資。此舉也表明黑石對中國經濟有信心。
受此消息影響，3月10日10時54分左右SOHO中國突然直線拉升，截至11時12分左右停牌時，漲幅達到39.26%，報4.15港元/股。此後，SOHO中國宣布停止買賣。
路透社的報導稱，黑石在2月初便與SOHO中國展開排他性談判。前者提出以每股6港元的價格將SOHO中國私有化，這一報價較SOHO中國1月平均股價3.03港元溢價近100%。
除此之外，黑石還將接管SOHO中國的債務。截至2019年6月底，其債務規模為326.8億元人民幣。上述消息人士稱，具體私有化細節預計將在未來幾周內敲定。
SOHO中國：正和海外投資者洽談,可能對公司股份全面要約
3月11日下午，SOHO中國發布公告稱公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，可能導致也可能不會導致公司全部已發行股份作出全面要約。截至目前，尚未就是否進行潛在交易作出決定，而且並未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協議。無論如何，公司無法肯定任何此類洽談將導致對股份作出全面要約。公司股票自3月12日9時起正式恢復買賣。
黑石集團與SOHO中國早有交集
「PE之王」黑石集團創辦於1985年，業務領域涉及私募股權基金、房地產基金、夾層基金等。截至2019年中報，黑石集團營業收入35.12億美元，淨利潤16.94億美元，被視為市場最受歡迎的基金之一。
黑石集團與SOHO中國早有交集。2018年4月，黑石集團宣布，SOHO中國前總裁閻巖加入公司亞洲房地產部，並出任董事總經理一職。
2019年10月，SOHO中國被傳打包出售辦公樓資產，涉及新建麗澤SOHO在內的8處核心項目，估值超過500億元，在集團非流動資產中佔重要低位。項目將以分批打包的方式尋求出售，計劃未來2年內完成交易。
據媒體報導，此筆交易中，黑石集團聯合GIC公司有意收購光華路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO復興廣場三個項目。
潘石屹「賣賣賣」早已不是新鮮事
SOHO中國是國內知名的商業地產開發和運營商，於2007年10月在香港聯交所主板上市，旗下項目主要位於北京和上海的核心地段。
與傳統商業地產商「重運營」的邏輯不同，早年間，SOHO中國多以類似住宅銷售的「散售」模式出售旗下的商業地產項目。加之適逢中國房地產市場的快速發展期，公司的業績和股價一度頗為亮眼。潘石屹、張欣夫婦遊走於商界和時尚界的風格，也令SOHO中國一度成為明星企業。
但隨後，商業地產競爭加劇，SOHO中國運營能力不足的弱點也開始暴露。獲取新項目能力下降，以及「散售」模式逐漸淡化，使得SOHO中國的業績受到影響。
SOHO中國轉型前曾在2012年拿下了近106億元淨利潤，但此後便開始走下坡路。總營收則更是走出了一條下降曲線。2013~2018年，SOHO中國的總營收分別是149.24億元、63.60億元、14.04億元、19.62億元、22.82億元、20.89億元，其中2015年的同比降幅達到了77.93%，近八成。
2019年上半年，SOHO中國的營業額約8.89億元，2018年同期約7.95億元（剔除已售凌空SOHO租金收入影響），同比上升約11.8%；淨利潤僅5.65億元，同比下滑高達48.36%，幾近腰斬。
自從2014年以來，SOHO中國就已經開始出售在中國的資產，據公開資料統計，其5年間累計出售資產套現約293.41億元。
此前，澎湃新聞從接觸過該筆交易的知情人士處了解到，SOHO中國目前已經開始進行交易，且交易對手是外資公司。SOHO中國實際控制人潘石屹張欣夫婦最終的計劃是將SOHO中國的核心資產「八大金剛」全部出售。
所謂的「八大金剛」是指北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項目。其中，麗澤SOHO目前還處於建設中。
SOHO中國2019年半年報數據顯示，目前SOHO中國手中持有9個項目，朝陽門SOHO目前不在出售資產包的列表中，朝陽門SOHO也是9個項目中可租售建築面積最小的項目，可租售面積為45101平方米。若此次出售項目的交易達成，也就意味著潘石屹將SOHO中國在境內的資產幾乎全部清倉。
潘石屹為什麼執著離場？
據觀點地產新媒體，2018年，SOHO中國經營業務產生現金13.83億元，減利息淨支出8.09億元，減所得稅支付2.12億元，經營活動淨現金流3.62億元，回報低至約0.6%。
不僅回報率低，商辦生意同樣難做。「中國租金回報率我都不好意思說。」11月28日，一直認為中國房地產市場租金回報率水平偏低的SOHO中國董事長潘石屹表示，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約甚至達到5%~6%，而我國的租金回報率偏低，只能是先用低房租吸引顧客、日後再漲的策略。
「在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎麼做呢?」
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，SOHO中國私有化的原因除了股價長期偏低之外，還有一個原因就是對繼續從事中國的商用物業的開發和運營沒有足夠的信心，比較看淡後市，而私有化行動也是為了更加便於出售核心物業以套現離場。如果SOHO中國成功私有化，也未必等於潘石屹與張欣將徹底告別房地產業，而是取決於市場機會。如果再有合適的機會，或者赴境外投資房地產也是有可能的，而且他們已經在境外投資了物業。
「黑石作為收購方，選擇直接購買SOHO中國的股權而非購買SOHO中國的資產，這是因為買股票要比買資產要划算得多。因為SOHO中國的核心資產在中國，而中國的商用物業的估值普遍處於高位，租金收益通常低於同期銀行貸款利率水平，而股票價格是由公司運營現金流、利潤和公司前景決定的，因此股票價格相對而言是比較低，收購股票要比收購物業划算的多。」柏文喜稱。
因為疫情影響，不少房企波及停業,房企現金流吃緊,負債壓力趨緊,在前期高周轉的前提下,有房企搭上借債「快車」，亦有不少房企無奈整合瘦身提升效能。在會德豐私有化實錘之後，SOHO中國再度私有化，是否預示著房企資產騰挪大潮來臨，而隨著市場估值邏輯變化，大魚吃小魚的地產整合或稱為全新趨勢。
來源: 鳳凰網財經