眾所周知，企業估值是投資最重要的環節之一，企業估值指著眼於企業本身，對企業的內在價值進行評估。此前，生財君已經為大家介紹了「相對估值法」，今天，讓我們再來看一看「折現現金流法」。
何為「折現現金流法」？「由於企業價值的精髓是它未來盈利的能力，只有當企業具備這種能力，它的價值才會被市場認同，折現現金流法就是把企業未來特定期間內的預期現金流量還原為當前的現值。」中國工商銀行私人銀行部相關負責人說。
接下來，我們舉個例子來說明「折現現金流法」的計算過程。
假設我們以100萬元的價格買入某套物業，如果出租出去，每年能產生5%的租金收益，即每年5萬元。3年後，該物業可以110萬的價格出售。
在我們持有該物業的3年中，產生的現金流量分別是第一年的5萬租金收益，第二年的5萬租金收益，第三年的5萬租金收益及110萬出售物業收益，共計115萬。
我們知道，今年的5萬元和明年、後年的5萬元價值是不一樣的。所以，這其中有一個折現率，即明年和後年的5萬元「折現」到今年值多少錢？
我們假設折現率是10%。那麼可以算出，該套物業如果每年能產生5%的租金收益，且第三年出售時交易價格為110萬元，則該套物業的現值為104.59萬元。
而其現在的售價為100萬元，可見這個交易價格是低估的，得出的結論是該套物業值得買入。
通過上面的例子，我們可以歸納出「折現現金流法」的基本公式：
P—企業的評估值；
n—企業的壽命；
CFt—企業在t時刻產生的現金流；
r—預期現金流的折現率
從上述計算公式中我們可以看出，該方法有兩個基本的輸入變量，即現金流和折現率。
首先，我們需要預測合理的現金流。在評估中要全面考慮影響企業未來獲利能力的各種因素，客觀、公正地對企業未來現金流做出合理預測。
接著，我們需要選擇合適的折現率。折現率的選擇源於對企業未來風險的判斷。由於企業經營的不確定性客觀存在，因此，對企業未來收益風險的判斷至關重要。當企業未來收益的風險較高時，折現率也應較高，當未來收益的風險較低時，折現率也應較低。