一，八年前鑄就的投資錯誤
時光倒轉到八年前，2012年的夏天。那時候，中國各個城市的房產價格，在現在看起來，簡直就是白菜價了。筆者早已安家在成都，恰好當時筆者小有積蓄，決定在成都再出手投資一套房產。
和老婆利用業餘時間，去成都的鳥巢（成都金融城）附近看房子。畢竟在當時，那裡的位置屬於成都城南板塊裡最核心的區域，據說是』CBD中的CBD』，也是成都市政府部門所在地。我們去了那裡之後發現那裡各種樓盤真不少，高檔寫字樓的櫛次鱗比，可以選擇的物業簡直不要太多，並且不管是住宅還是商業地產（寫字樓，酒店式公寓等），價格都差不多，1萬出頭吧。
坦白說，那個時候筆者對於房地產投資，遠不如現在理性，基本處於懵懂狀態吧。尤其是對於商業地產，知之甚少，沒有事先做專門的研究和分析。畢竟在當時，成都的房地產漲勢遠不如東南沿海城市，即使是住宅地產，每年都在以蝸牛爬或者龜速微漲一點點。
在看樓盤的過程中，筆者發現有很多（其實是太多太多）樓盤在賣40年產權的酒店式公寓，很多樓盤採取售後包租的模式。比如說是將裝修交房然後長期租給某酒店，業主不用操心裝修的問題，也不用為出租而費心，業主只用付了首付，然後就坐等收租即可，這個讓筆者和老婆甚為動心。我們發現，對方承諾包租的租金都還不錯，按租金算，年回報率基本都超過6%。這種銷售模式，在當時成都鳥巢周邊的很多樓盤裡很普遍。
所以我們也沒有多想，在一家央企開發的樓盤裡，三下五除二的買了一套小戶型。1年半後如期交房，按照之前的約定與相關酒店籤訂了長達10年的包租合同，然後就是坐等租金。而該酒店也按照合同的約定，每隔三個月就將租金打入了我們指定的銀行帳號裡，一切都是很順利，看起來很靠譜的樣子，這種狀態一直持續到2017年下半年。
到了2017年下半年，房價上漲的板塊輪動，輪到了成都！成都的房價終於迎來了猛漲，核心區域的住宅單價普遍都翻了3-4倍。筆者更驚奇的發現，自己投資購買的酒店式公寓價格基本沒怎麼漲（5年時間，總價漲了不到20萬，坑爹吧！），而相同板塊的住宅樓單價漲了3倍多！經過這麼一對比，筆者傻眼了：我投資失誤了，掉入了大坑裡。
這個酒店式公寓該怎麼處置？是該長期持有，還是出售置換成住宅？我開始有些想法了。
二，無錫在2017年之前並未入筆者法眼
筆者在2015年以前，只對北上廣深四大一線城市，以及一些重要的省會城市比如南京，武漢，成都，杭州等比較關注，對於地級市比如蘇州，無錫，常州，東莞等城市基本不關注，也從沒想過要去這些城市去工作和生活，更不會去買房投資。
不過在2015年的那波房價上漲中，蘇州的表現非常顯眼，所以筆者改變了對於地級市的看法，果斷在蘇州出手買了一套住宅，並且決定以後在蘇州安家。畢竟蘇州地處長三角核心位置，毗鄰大上海，又是製造業重鎮，外企重鎮，有更多好的機會。
但是筆者對於蘇州的隔壁鄰居無錫，還是很少關注。一方面是因為它是更普通的地級市，且知名度和經濟實力遠不如蘇州。事實上無錫在全國大城市中存在感並不太強，房價遠比蘇州便宜很多。在蘇州房價暴漲的時候，無錫的房價還是白菜價。更重要的原因是筆者在2017年7月份之前從未去過無錫，對無錫根本不了解。
2017年7月份，筆者在蘇州的項目結束了，我只能暫時離開蘇州。離開之前，找到了下一個項目，客戶是在無錫。筆者也因此與無錫結下了不解之緣，從對無錫根本不了解，到有所了解，到喜歡這座城市並在無錫買房投資，僅僅就在不到半年的時間內。
三，喜歡了上無錫這座城市，使得我下定置換的決心
筆者在無錫項目上的一個同事，在閒聊中有提到他前幾年在崑山最核心的地段買了一個40年產權的公寓，很多年過去了價格也沒怎麼漲，只能靠出租後收穫一點可憐的租金。他也認為，自己購買這個商業公寓是一個徹頭徹尾的投資失敗。這引起了我的強烈共鳴！所以到了2017年10月份前後，筆者視之前在成都購買的這個酒店式公寓為燙手山芋，決定要尋機出手，並且要果斷出手，置換成住宅房產。
可是筆者對於無錫而言就是一個』雙無戶』(無本地戶口和無社保)，而此時無錫早已實行了住房限購政策。在周末去附近閒逛的時候，筆者發現有很多中介在馬路邊上打廣告，所以筆者饒有興趣的湊過去跟中介小夥子們諮詢。經過諮詢筆者才得知無錫雖然限購，但是還是存在大塊的不限購區域，這引起了筆者的興趣。
實際上此時筆者對於無錫的認知已經發生了改變。經過在無錫幾個月的工作生活，與當地人的溝通，以及對於無錫的歷史，經濟實力（經濟總量和人均）的了解，筆者發現之前對於無錫的忽視，實在是錯誤至極。無錫經濟實力，20多年前甚至比蘇州還厲害，曾有』小上海』之稱，且無錫也在很多世界以及中國宜居排行榜上排名都很靠前，無錫的歷史文化同樣非常璀璨，無錫的人均GDP甚至比蘇州和上海還要高。在筆者看來，現在的無錫再不濟，也是長三角大城市，經濟強市。無錫GDP總量過萬億，輕鬆碾壓很多省會城市，人均GDP更是輕鬆碾壓了絕大多數省會城市。
筆者認為，如果能將房產從西部城市成都轉移到無錫，能將萬年不漲的酒店式公寓置換到無錫的住宅房產，絕對是正確的抉擇！所以筆者一方面將成都的酒店式公寓委託給中介，讓其幫忙尋找買主，一方面在無錫看房子。事情的發展異常順利：成都的公寓位置無敵，所以很快就找到了買主；後續就是飛回成都辦理出售手續，2周內完成了過戶交割收到款項。在無錫也很快找到了心儀的房子，位置雖不是最好的，但是潛力很大，附近有幾個公園，學校購物中心等一應俱全，且很快通地鐵，且開發商是全國排名很靠前的知名開發商。出售成都公寓剛剛收到的房款，還沒有捂熱就作為無錫住宅房產的首付款。整個置換過程，乾脆利索，不拖泥帶水，快準狠，在一個月以內完成。
至此，筆者長籲一口氣，算是放下心來! 成都的商業公寓這個燙手山芋終於甩掉了, 後面就看無錫市的樓市發展了！
四，事實證明，房產置換是成功的操作
無錫沒有讓我失望！
雖然筆者在無錫買房子的時機並不是最好的，畢竟當時無錫的房價也漲過了；雖然筆者在無錫買房子的地段也不是最好的，畢竟是屬於非限購區。但是，從2017年11月底購買至今，該房子已經漲價50%了。這個投資回報率讓筆者很是欣慰，這比酒店式公寓不知道要強多少。
去年，該樓盤隔壁還建好了新的公立幼兒園。這幾年該樓盤附近一直有新的地塊被政府部門掛牌出讓，土地出讓金一直在漲。今年上半年該樓盤附近最新的土地出讓價格，已經跟我之前購買的房子單價差不多了！地鐵三號線很快開通，距離該樓盤不遠就有地鐵站，未來可期。
-完-