上半年，政策利好頻出，樓市成交火熱，而這股火熱的勁道同樣也湧向酒店式公寓。其中，杭州酒店式公寓成交13000多套，佔商業地產總成交量的6成，是去年同期的3倍（2015年上半年成交4391套）。
熱市裡，究竟有哪些酒店式公寓在發力？又是哪些人群默默地為酒店式公寓的成交做著貢獻？哪些區域最受歡迎？購買酒店式公寓又該注意些什麼？帶著一系列疑問，時報記者教您如果選擇既保值回報率又高的酒店式公寓。
酒店式公寓半年成交1.3萬套 濱江區租金漲得最快
據透明售房網研究院數據顯示，2016年上半年杭州全市商業地產共成交2.3萬套，較去年同期上漲133.5%。其中，杭州酒店式公寓成交13000多套，佔商業地產總成交量的6成，是去年同期4391套成交量的3倍。
6月主城區單盤成交TOP10榜單中，包括世茂·智慧之門、東方時代中心、中大·銀泰城等在內的5個樓盤都是商業項目，除了綠城·西溪世紀廣場外，其餘項目都以酒店式公寓為銷售主力，熱度可見一斑。
據稱，近期有不少溫州商人來杭投資，一口氣買下多套酒店式公寓。在某售樓處看房的王先生告訴記者，自己是特地從溫州趕過來考察酒店式公寓的，看中了兩個區域：一個是申花，另一個是濱江。他朋友購買的城西酒店式公寓，租金已經漲了600元/月，但目前城西銀泰城周邊的酒店式公寓已經賣得差不多了，若要買好的地段只能選擇二手。王先生表示，由於總價低，無論投資還是自住都是可以的，除了能拿豐厚的租金外，以後在杭州也能有個落腳的地方。
據記者了解，在租賃市場，今年城西不少酒店式公寓月租金確有500-800元/月的上漲。而濱江板塊酒店式公寓的租金也同樣「漲」得快。統計數據顯示，2016年上半年，濱江區租金價格一路領先其他各城區，租金均價4568元/月，同比漲幅達到25.29%，相當於漲了1100元/月。
剛買了一套某酒店式公寓的方小姐告訴記者，由於近期租金上漲，投資回報率有所提升，所以不想再觀望，早投資早受益，該樓盤離地鐵站也較近，等地鐵開通後租金還會有所上漲。
有業內人士稱，酒店式公寓成交火熱，一方面是由於今年政策利好頻出，加上5月營改增對企業購買商業地產有促進作用，而6月商改住，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，水電、稅費等減免政策也是一大利好。另一方面，商品房成交火熱，勢必帶動商業地產的成交，酒店式公寓由於低總價、投資回報率高再次受到購房者的寵愛。
記者估算了一下，酒店式公寓的投資回報率，以一套總價75萬元左右、40平方米左右的好地段酒店式公寓為例，它一年的租金有近5萬元。而做一些穩妥的理財產品，年化收益不到5%，一年也只有3萬餘元的收益。
酒店式公寓分化加劇 下沙、臨平存量仍然龐大
據克爾瑞數據顯示，自去年10月開始，杭州市區酒店式公寓庫存一直處於下降階段，並在今年3月開始加速下滑，截至5月下跌已超40萬平方米，去庫存效果開始凸顯。在庫存下降和成交上升的雙重作用下，杭州市區酒店式公寓去化周期呈直線下滑，去年10月去化周期還有足足34個月之久，到了今年5月已經下降至15個月。
說到商業地產的熱銷，歐美金融城（EFC）的開盤讓人印象深刻。回顧開盤當天，短短數個小時內409套房源基本售罄；開盤後第四天再次加推128套房源，當晚去化9成。在短短三天內，銷售500多套房源，銷售金額超5.5億元。
就在近期，EFC再次開盤，短短兩天內認籌超過600組。有業內人士表示，像EFC這樣的大型地鐵上蓋綜合體，涵蓋了住宅、精裝公寓、寫字樓、酒店、商業等多種業態，加上區域內樓面價逼近2萬元/平方米，不少樓盤封盤漲價，而酒店式公寓仍然處於「價格窪地」。
一直以來，濱江區的酒店式公寓十分搶手。如中贏·康康谷，2015年12月底首開精裝LOFT酒店式公寓，目前600餘套已全部售罄；一橋南的高潤·雲杉郡於6月26日首次開盤，產品同樣為小戶型的精裝LOFT公寓，截至目前，網籤數量已經超400套，銷售速度驚人。濱江區的其他酒店式公寓產品，如融創·杭州印、濱康板塊的玲瓏府上半年成交表現同樣出色。
位於西溪路的黃龍和山酒店式公寓推出了業主託管服務，引入了品牌連鎖酒店途家幫助業主託管，5/5分成，租金回報率可達5%-6%。據了解，單套酒店式公寓均價16000元/平方米、總價70萬元起，銷售情況也非常火爆。
但除了熱銷的板塊熱銷的項目外，杭州酒店式公寓也分化加劇。根據統計，目前下沙酒店式公寓庫存壓力較大，僅寶龍城市廣場、龍湖·灩瀾星座、榮輝商業中心、杭州東部國際商務中心、泰美國際、元成時代中心等幾個項目，待售房源就超過4000套。此外，臨平也一直是酒店式公寓的飽和地帶。
哪些人在購買 購買酒店式公寓該注意什麼
酒店式公寓的熱銷，究竟是哪些人群在購買？
來自上海的王小姐告訴記者，自己是工薪階層，在被限購且剛需的情況下，只能考慮買酒店式公寓過渡。王小姐分析：首先貨幣貶值，沒有合適的理財途徑。想想要是等到限購過去了房價還不上天？其次要結婚了，中國人的傳統還是更看重家庭觀念。最後一點，計算了一下項目期內租房費用也是不小的開支，還不如買一套住著。以後改善如果不好轉手，讓父母住著也不錯。
來自城西的黃先生告訴記者，自己是一名建築師，他覺得酒店式公寓每平方米的價格比較低、因為層高空間對作為建築師的他來說是有價值的，所以選擇了LOFT式酒店式公寓，在僅43平方米的房子裡，他也一樣擁有三房兩廳一廚一衛的布局。
如今的市場中，酒店式公寓類產品層出不窮,特別是在住宅土地供應稀缺的主城區域，這種物業形態更受購房者追捧。那麼，該如何選購這類產品，要注意哪些風險呢？
酒店式公寓形式多。近年來，酒店式公寓這種全新的物業形式開始在樓市大行其道,都以其小戶型、低總價、相對便利的生活環境等優勢，迅速得到了廣大購房人的青睞,而其形式更是「百變」,目前市場上打著「精裝小戶型」「LOFT」等旗號的小戶型項目大多是此類產品。
看清土地使用年限。目前大多數城市市場中酒店式公寓產品共有兩種類型,40-50年產權的商業寫字樓土地性質和70年產權的普通住宅土地性質。不同使用年限的產品在諸如購買或轉讓房源時所繳納的費用、首付金額及貸款的政策、戶口的限制、水電為商用還是民用的定性等方面都有很大的區別,影響生活的便利性,因此購房者在置業前應仔細諮詢清楚。
目前已經審批的酒店式公寓項目非常之多，所以客戶更多地會選擇一手開發的產品。另外，杭州還有一些村級留用地項目的酒店式公寓產品，投資成本更為低廉，也導致二手房市場中，酒店式公寓的交易量不高。
值得注意的是，村級留用地項目不能分割到戶，日後流轉比較麻煩。此外，在購買村級留用地項目時和開發商籤訂的是房屋租賃合同，由於不是買賣合同，這種房子不能作抵押、也不能貸款。這也是相對欠缺的地方，一不小心就會被「套牢」。
此外，地段是首要考慮的因素，以市中心、地鐵口、CBD以及周邊有大量白領聚集或高新技術產業園區為主的區域租金相對較高。其次要選擇規模大的商業項目，不僅是公寓建築本身的規模要大，而且必須有強大的綜合配套。最後要有好的硬體設施和軟體服務，對客戶的服務還是十分重要的。
（來源：青年時報）
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