開發商提供託管服務 業主變身高端酒店房東
文/莫利卡
「前幾天我剛去自己買的酒店式公寓住過，不過住的不是自己買的那間，是別人的，但格局都是一樣的。」杭州人陳先生說，他去年買了錢江新城的酒店式公寓，並委託給酒店經營，平時該公寓作為酒店客房出租給大眾消費，自己也可免費享受住宿的機會，拿固定回報，這樣的投資模式讓他覺得挺省心和靠譜。
一提到杭州的酒店式公寓，就會和「庫存重災」掛鈎。然而，在住宅熱銷、商業投資回報率不明朗的當下，酒店式公寓已憑藉價格優勢，悄悄逆襲，今年以來的銷量已經大幅超過2015年全年銷量，成交量漲幅完超住宅。
今年以來酒店式公寓 銷量同比增長244%
都說今年的住宅賣得快，其實杭州的酒店式公寓也表現得相當驚人。根據快房網K指數研究室統計，2016年1月1日至今，杭州（包括餘杭、蕭山）一共成交17402套酒店式公寓，和去年同期相比，漲幅為244%；成交均價為13545元/平方米，仍低於去年同期。其中，主城區成交9537套，漲幅213%，成交均價為16835元/平方米，低於去年同期的17055元/平方米。
從區域來看，餘杭區、濱江區和蕭山區的成交量最大，分別為4790套、3014套和2721套。細分到板塊，餘杭的臨平新城、濱江的區政府板塊和下沙的金沙湖板塊，酒店式公寓暢銷，成交量都在1000套以上，多個樓盤位於規劃或現有地鐵站附近。
酒店式公寓庫存已經出現板塊分化嚴重的局面。按今年最新成交速度計算，目前杭州剩下27612套庫存，在無新增供應量的情況下，平均去化周期為10.6個月，已無「嚴重積壓、滯銷」一說。像蔣村、申花、市中心等板塊，很少有這種項目出售。但是，在住宅熱銷明顯的未來科技城板塊，卻呈現酒店式公寓「冰凍」現象。據快房網K指數平臺顯示，該板塊目前有1966套庫存，按照月售51套的速度，去化周期長達3.2年。
開發商提供託管服務
業主變身高端酒店房東
40年產權、不能落戶、商業水電、稅費較高……對於購買酒店式公寓的購房者來說，主要還是用於過渡型居住和投資。作為資深的房地產投資客，陳先生看中了杭州當下流行的由高端酒店託管的酒店式公寓，他花了340萬元重金買下位於錢江新城的2間公寓，根據協定，前5年他可獲取每套每年9萬-11萬元不等的回報收益。
「這種模式，需要承租單位有實力有客源，如果酒店做不好，就無法保證收益。同時，酒店式公寓的品質也很重要。」陳先生買下的小套產品，正好開發商和一家飯店有委託協議，籤約的5年內，該公寓被打造成這家飯店的行政公館對外營業，每年業主可免費入住12天，或享受飯店贈送的餐券。
「這家行政公館，有超過40%以上的房間是被高端客戶長租，一個月的租金最少也要上萬塊，目前杭州的服務式酒店式公寓仍然有很大的發展空間。」城東某酒店式公寓的營銷負責人說。
在杭州，類似的項目並不少，較早的有歐美中心 （EAC）奧克伍德酒店公寓、下沙的莎瑪和達服務式公寓、泰美國際，近期有歐美金融城的萬豪行政公寓、黃龍和山酒店式公寓、向江來黃龍御公館、中贏康康谷等，都是利用酒店或酒店式公寓運營商的原有優質資源和服務，來提升項目的價值。
但專家也表示，酒店式公寓委託經營也不是完全沒有風險，下沙就有一家酒店式公寓聲稱委託知名酒店管理，但未完工卻爛尾了。另外，投資酒店式公寓關鍵要看地段、品質和承租單位的經營能力和管理水平。