2018-06-08 16:29 |浙江新聞客戶端 |記者 盛哲徽
對於酒店式公寓，一直有這麼一種論調，說這種產品好租不好賣。這種論調的依據是酒店式公寓在二手房市場的流通性差，且就升值速度而言，也往往不如同區域的住宅。
這話要是放在兩年前說，並沒什麼毛病，但如果放到現在，就有點不合時宜了。
不經意間，過去在二手房市場少有人問津的酒店式公寓，正逐漸掌握話語權，有些甚至已成為「硬通貨」。
霸屏新房成交榜單後
二手房市場也被酒店式公寓攻陷
今年以來，已不止一位同行和記者說過，各大機構有關商品房成交的月排行、周排行越來越沒意思了，為什麼呢？因為不看都知道又被酒店式公寓霸屏了。
確實，這兩年酒店式公寓的火爆，已經毋庸贅言。隨便點開一個成交排行，如果你在上面找不到酒店式公寓，算我輸。PS：點開純住宅排名屬於作弊行為
有人可能會說，住宅不僅被限購而且還要搖號，諸多束縛之下，成交肯定拼不過酒店式公寓。OK，我們來看下相對公平的二手房市場。頗為意外的是，酒店式公寓的風頭依舊不減。
數據來源：我愛我家
綜合我愛我家、豪世華邦、鏈家等中介機構提供的數據看，5月酒店式公寓在二手房市場的總成交中佔據較大比例，該類產品幾乎每周都能在各機構統計的成交TOP10中佔據半壁江山，像保利灣天地、世茂廣場等熱門產品，每天都有2套左右的成交。
而這種情況並不是5月才出現的，自去年下半年起，酒店式公寓在二手房市場的熱度就逐漸升溫了。
根據杭州我愛我家的統計，2017年1—10月份，杭州總共成交二手房（含商業類地產）超過5萬套，其中酒店式公寓的成交佔比大約在16%左右，比前幾年有較大提升。
濱江我愛我家的一位中介告訴記者，由於區域內沒有什麼新房，二手住宅的門檻又過高，最近一年，不少年輕小夫妻紛紛選擇酒店式公寓作為第一居所，像離他們門店較近的博邑郡，每周就能賣出好幾套。
「賣得一點不比住宅差，上個月單我這裡就賣了2套出去。」
酒店式公寓升值慢？
均價兩年漲75%！漲幅壓倒住宅
除去成交，過去一直被人所詬病的「升值慢」這點，也在逐漸改變。
先來看一手房，記者查閱了最近十年的數據發現，在2017年以前，杭州酒店式公寓的成交均價一直穩定在1.5萬元/平米上下。
也就是說，在2009-2016年這8年間，杭州酒店式公寓的整體價格幾乎是在原地踏步。然而當時間步入2017年，情況就完全不同了，當年酒店式公寓的平均成交價首次攀上兩萬大關，今年截至目前，更是已接近2.6萬元/平米。
短短兩年，整體的成交均價暴漲了1.1萬元/平米，漲幅高達75%！就幅度而言甚至壓倒了住宅（相對於2016年，2018年住宅的價格漲幅為54%）。
誠然住宅有限價的制約，但考慮到2016年以前，住宅的漲幅是完爆酒店式公寓的狀態，如此反轉仍顯得殊為不易。
再來看二手房層面的變化，這是打破酒店式公寓「升值慢」論調的最有力證據。
隨便看幾個項目：
興耀鑫都匯
2015年1.2萬元/平米，現在3.3萬/平米；
藍鑽天成
2015年1.7萬/平米，現在2.9萬/平米；
中糧方圓府的商住部分
2015年1.1萬元/平米，現在2.5萬元/平米；
陽光銀泰城（以前的中大銀泰城）
2015年1.3萬元/平米，現在2.5萬元/平米。
據我愛我家數據顯示，去年1-10月，杭州二手普通住宅的價格漲幅為38%，而二手酒店式公寓的這一漲幅數據也達到了32%，幾乎已經快要追平住宅了。
從「老大難」到「香餑餑」
二手酒店式公寓何以逆轉？
顯然，2016年以來針對住宅連續出臺的限購政策是一個原因。
由於沒有房票，許多投資客不得不轉而選擇酒店式公寓，而在去年行情大火的背景下，該類產品的供應又沒有較前幾年出現大的增長，這就造成了供不應求的局面，一些買不到新房的人，就會湧向二手市場。
購房者心態的轉變，也是一個原因。
記者的朋友小米就是個很好的案例，就在去年他入手了一套星耀城的二手酒店式公寓。小米告訴記者，他買酒店式公寓完全是因為它不佔房票，作為過渡沒有風險。
「幸好當時買了公寓沒有買住宅，現在搖號了，別人還要賣了手上的房子去享受無房戶傾斜，我完全不用。」隨著搖號政策的落地，小米愈加肯定了自己的選擇。
濱江某中介門口的廣告
然而事物的發展總是有兩面性的，過去酒店式公寓一直不漲，使其在這兩年這樣一個特殊的環境下，具備了「價格窪地」的屬性。
但在暴漲之後，酒店式公寓的身價也已經不低了， 在這樣的情況下，還值不值得出手就是個值得商榷的問題了。畢竟，除了升值慢這點外，酒店式公寓相較住宅的一些固有劣勢仍沒有消除，比如不能落戶、交易稅費高、水電費貴等等。
酒店式公寓還會繼續火下去嗎？
浙報傳媒地產研究院院長、本網首席評論員丁建剛認為這取決於整個市場大勢。他表示，目前的杭州樓市，是一個投資屬性更為突出的市場，而作為一種偏於投資的產品，酒店式公寓的價格，自然會緊跟市場變化。
至於該類產品的價格，丁建剛認為並沒有一個統一的標準和參考系，因而很難說價格是否虛高了，但他也提到，在購買時一定要慎重。
「相比於過去，現在酒店式公寓的租金肯定是提高了，但是相比於房價的漲幅，這點上漲的租金又不算什麼了，有的投資回報率甚至下降了，所以要算好這筆帳，不要盲目購買。」
1528446581000