【1】北京第一輪人口遷移將啟動從3環內向5-6環疏解北京六環內房價空間依然很大
世界上最有名的「首都級」都市圈，應該非「東京都市圈」莫屬。東京都市圈一共分為三層：分別是東京都，小東京圈和大東京圈。
其中「東京都」指的就是日本首都東京這個城市，面積大概在2200平方公裡，人口1300萬，人口密度6300人/平方公裡，人口密度位居全國第一。
「小東京圈」是由東京都為核心，再加30公裡範圍的埼玉縣+千葉縣+神奈川縣，「一都三縣」組成，面積大概在1.3萬平方公裡，人口達到3500萬，人口密度大概是2600人/平方公裡。
「大東京圈」是以東京都為核心，再加70公裡範圍的七個縣組成，「一都七縣」面積在3.7萬平方公裡，人口4400萬，人口密度1200人/平方公裡。
如果我們把北京都市圈和東京都市圈進行比較就可以發現，未來北京都市圈的城市發展軌跡。
比如「東京都」的面積大概等同於北京六環內，面積都是2200平方公裡左右，但是人口密度上，北京六環內明顯高於東京都，已經達到了7200人/平方公裡。
核心結論是：北京六環內將不可能再新增常住人口。由於北京3環裡的人口密度實在是太高了，北京未來六環內的常住人口應該儘快從3環內逐漸向5-6環間進行遷移，形成內部人口分布的均衡。
為了推動這種人口的內部均衡，未來北京應該加快對3環裡居民的退租、騰退工作，儘可能實現人口從城區向近郊區轉移。
同時應該針對5-6環之間的新城板塊進行樓市政策調整，推動常住人口的居住置換，人口逐漸從城區向外疏解。
北京第一輪人口遷移會在2020-2022年的三年內啟動：人口主要從市區的3環內向5-6環轉移疏解，人口均衡化分布。
從房價對比看，東京都目前房價水平大概是108萬日元/平米，換算成人民幣大概是7.2萬/元每平米，而北京六環內的均價大概是5.8萬元/平米。
所以未來五年，北京六環內的房價還有20%-30%的增長空間，整體均價有望突破7萬/平米，尤其是五環-六環未來房價有望突破6.5萬。
【2】城市軌道建設力度加速北京人口第二輪遷徙啟動從北京開始向環京疏解
其實北京六環內和東京都的差距並不大，不管是人口，還是土地，甚至包括房價，都基本比較接近。但是「小北京圈」和「小東京圈」的差距就比較大了。
小東京圈的佔地面積1.3萬平方公裡，但常住人口卻高達3700萬，小北京圈佔地雖然也有1.2萬平方公裡，人口卻只有2500萬，常住人口整整少了1200萬人。
尤其值得注意的是：東京都的常住人口只有1300萬，而其周邊的三個縣常住人口卻高達2400萬，也就是說東京都的人口其實比周邊人口少。
但是在小北京都市圈中，北京的人口卻高達2000萬，周邊縣市人口只有不到600萬，周邊人口比北京人口少得多。
也就是說「小東京圈」已經形成真正的人口協同發展，而「小北京圈」遠遠沒有達到都市圈的真正發展格局，差距太大了。
背後的原因是什麼？
三點關鍵原因：第一，大力建設城市軌道鐵路，推動人口產業疏解。
東京圈的城市軌道裡程高達2500公裡以上，而北京圈的城市軌道裡程只有可憐巴巴的700公裡，東京圈是北京圈的4倍。
城市型軌道交通是城市群發展的「血管」，它延伸到哪裡，人口和產業就能發展到哪裡，它是城市群內物流、人流、資金流、產業流的核心載體。
東京都市圈的軌道交通是全世界規模最大的城市軌道交通系統，它由三個複雜的系統構成：304公裡的地下鐵+1117公裡的城際鐵路+1147公裡的私人鐵路構成。
一句話：東京都市圈的軌道交通能直接把人看暈。京津冀協同發展最缺的是什麼？當然就是城市級軌道交通。
沒有完整的軌道交通，就不可能把北京的人口產業疏解出去，北京周邊就不可能得到發展，北京「疏解」目前最缺的就是軌道交通。
北京地區的軌道交通總裡程2020年會達到1000公裡，2025年預計會達到1500公裡，2035年會超過東京的水平。
第二，學校、醫院要帶頭大規模外遷。
從1970年開始，日本東京就大規模將學校、醫院帶頭外遷。為了減輕東京都的壓力，日本在東京60多公裡以外建設了筑波新城，搬遷並新建了大量國立教育機構。
第三，東京都徵收高額稅費，提高停車費，加大違章停車處罰力度，適度提高私家車運行成本，達到減少私家車出行頻率的治理目標。
正是從以上手段「多管齊下」，東京都市圈才形成了人口和產業的「多點開花」局面，東京都的「大城市病」才能到了真正的緩解。
比較之下，北京都市圈需要走的路，還很長。但是在未來五年，隨著京唐城際、京雄城際、平谷線、城際聯絡線等城市軌道的建設開通。
北京第二輪人口遷移將會從2022年開始正式啟動：將正式從北京向環京疏解，城市軌道的建設開通是人口遷移的最佳推動力。
從房價水平上看，東京都的房價大概是人民幣7.2萬/平米，而它周邊的三個縣，房價也已經達到了一個比較高的水平。
通過東京圈周邊城市的房價比例看，隨著城市軌道的建設開通，周邊縣市的房價水平基本上都會達到東京都的50%以上。
比如距離東京最近的神奈川縣，是東京都房價的75%，千葉縣距50公裡，房價是東京都的55%，埼玉縣離70公裡，房價達到東京都的45%。
所以未來五年，城市軌道建設及開通以後，我們也有充分的理由相信：燕郊的「4萬+」，大廠的「3萬+」和香河的「2萬+」。
綜上所述，我們認為未來五年，北京常住人口將會迎來兩次「遷移」：第一次發生在2020-2022年，人口會從3環內的城區逐漸向5-6環的新城區轉移疏解，帶動新城房價出現上漲，幅度預計在20%-30%左右。
第二次發生在2022-2025年，人口會從北京逐漸向環京疏解，並帶動環京地區的房價上漲，預計房價上漲幅度將會迎來較大上調。