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在2015年時有人曾預測，「十年後中國房價最高的不是北京也不是上海、深圳、廈門，而是海南」，這種說法雖然有些絕對，但似乎不無道理。2018年國家賦予海南自貿港的戰略定位，海南正迎來繼1988年建省辦經濟特區和2009年國際旅遊島上升為國家戰略之後跨越式發展的第三次機遇。6月1日，總書記再次對海南自貿港建設作出重要指示，指出要把制度集成創新擺在突出位置，自貿港建設範圍覆蓋全島。到2025年初步建成自貿港政策制度體系，到2035年成為我國開放型經紀新高地，到本世紀中葉全面建成具有較強國際影響力的高水平自由貿易港。自貿港是中央對海南最高級別的戰略支持，是最高水平的開放形態，不只是貿易開放，還要金融開放，想像空間非常大。今年是海南自貿港建設開局之年，建設總體方案的發布有望提上日程，海南成為我國對外開放的新高地指日可待。
目前海南的經濟體量雖然與北京上海不可同日而語，但房價漲幅卻已向一線城市看齊。2019年，在全域限購實行一年半之際，海南全面放寬落戶限制，只要取得居住證並繳納醫療、養老保險就可以落戶。這樣不僅可以為自貿港建設吸引人才流入，而且也會增加購房需求，限購政策變相放鬆的信號已經出現，被抑制許久的市場又開始蠢蠢欲動。後限購時代，海南的房地產市場是否還能延續過去的輝煌？哪些地區還是潛力較大的價值窪地？
1 市場整體投資價值
總體來看，海南市場的投資價值在於兩方面，一方面是自然資源的稀缺性和唯一性。海南是國內唯一長夏無冬的熱帶島嶼，陽光碧海，椰風沙灘，北方人群在海南置業以便冬季度假的需求一直十分旺盛。另一方面是政治優勢的突破性和開放性。按照海南被中央賦予新定位，海南不僅要建成一流的海島休閒度假旅遊勝地，更承接建設自貿區、自貿港的政治優勢，未來海南或將成為中國服務業對外開放的重要窗口。在具備突破性建設潛力的政策空間下佔有稀缺海島資源是海南投資最大的價值訴求。具體表現為：海南房價在過去十年漲幅國內領先，未來的上漲空間仍較大。
過去十年，海南的房價漲幅已追平一線城市，房價收入比僅次於深圳。2008-2019近十年間三亞、海口的房價累計漲幅分列全國第一第二。從絕對房價上來看，2020年4月三亞、海口均價分別達到3.8萬/平和1.7萬/平，是2008年的4.4倍和3.6倍，同期上海房價上漲3.3倍，廣州房價上漲4.2倍，均不及三亞房價漲幅。但如果從城市經濟發展水平上來看，海南與一線城市的差距卻在不斷拉大。2019年海南GDP總量在全國31省、直轄市、自治區中排名28，三亞以27.6的房價收入比排在上海、北京前面，僅次於深圳。
圖表1：過去十年海南房價累計漲幅追平一線城市
數據來源：WIND，如是金融研究院
1）房價上漲的內在邏輯：島外需求搶佔稀缺海島資源，政治優勢提升價格預期
海南的房價是否已經透支？回答這個問題前需要首先明確海南房價上漲的幾個基本邏輯：
第一，自然環境特殊：熱帶氣候和濱海資源獨一無二，是國內旅遊、度假、養老置業首選。海南島是中國唯一一個佔據北緯18度線（國際上稱為黃金度假線）的海島，年平均氣溫 22~27℃，最冷的一月份溫度仍達 17～24℃，光溫充足，氣候舒適，雨量充沛、森林覆蓋率達 61.9%。與東部其他濱海城市相比，海南的氣候環境和景觀資源也當屬稀缺。一是全年無冬，四季均可遊覽濱海項目；二是在內陸城市飽受霧霾侵襲的當下，海南全年空氣品質優良率為94.8%，位居全國第一；三是擁有更加細膩潔白的沙灘和更優良的水質。另外，海南境內海岸線綿長，有大小港灣19個。地熱資源（溫泉）、生態資源（熱帶雨林原生地）和海洋資源極其豐富，可充分利用海景資源進行開發建設。依託獨特的熱帶海濱氣候和優良的人居環境，海南地產的價格也水漲船高。
第二，區域定位特殊：從國際旅遊島到建設自貿區、自貿港，戰略性區域政策出臺提升房價預期。一線城市人口體量千萬以上，經濟規模萬億以上，是國家經濟、政治、文化、金融、科技發展中心。而海南的定位是國際消費中心、建設自貿區、自貿港，發展旅遊業和服務貿易是重中之重，無論是人口體量還是經濟規模都與一線城市有較大距離。海南前期的房價上漲的催化劑是戰略性區域政策支持指明未來經濟增長點，提振市場預期。從歷史房價表現來看，海南房價經歷過兩次大幅拉升。第一次是2009年公布國際旅遊島定位，房價3個月漲幅達53%，第二次是2018年全島建設自貿區、自貿港，房價3個月漲幅達11%（雖然限購導致漲幅不及2010年，但也超過過去8年總漲幅）。區域重大戰略定位的出臺給海南的產業發展提供了新的機遇，也在一定程度上支撐房價在高位橫盤企穩。
第三，需求結構特殊：以島外投資性需求為主，島內需求基本飽和。一線城市房價上漲的內在驅動力是高收入吸引人口向大都市快速集聚，需求結構中首次置業剛需和首次改善性需求佔比超過50%。而海南房價上漲的根源在於稀缺自然環境帶來大量對旅遊地產的投資性需求，需求結構中島外購房佔比超88%，其中54%為東三省、京津冀地區人群「候鳥型」置業，即冬天來暫住，春天就飛走了。而目前海南戶籍人口只有925萬，除了海口靠本地人口購房外，其他地區島內需求基本飽和。這種需求結構導致房價受政策影響的彈性非常大，通常會伴隨著政策利好經歷短期快速上漲，也會因為限購政策的出臺迅速冷凍市場。
第四，供需矛盾特殊：供不應求的基本面短期不會改變，存量地產價值或將重估。這兩年海南的新增商品住房供地非常少，2019年海口、三亞商品住宅用地一共只供應了790畝，平均去化周期下降到11個月，如果沒有新增供給，按目前的庫存只能支撐不到一年半的銷售，存量已經見底。而隨著「兩個暫停」政策的實施，限制土地開發供應，2017年還永久停止了中部生態綠心的對外房產供應，限制海岸線開發。未來新增供給不會太多，一房難求的局面或將出現，而現有存量土地的價值或將重估。
圖表2：2017-2018海南土地供給和成交數量顯著下滑
數據來源：WIND，如是金融研究院
2）未來房價走勢：短期看政策增量，中期看可替代性，長期看產業轉換
從市場基質來看，供不應求的局面決定海南房價仍有一定上漲空間，但這種上漲空間短期內會被全域限購政策抑制。因此，未來十年海南房價是將延續過去的神話趕超一線城市，還是會像2010-2018年時期橫盤震蕩，短期來看取決於區域政策增量變化，中期來看受可替代選擇的數量影響，長期來看取決於產業新舊動能轉化是否順利。目前可以看到的是，落戶政策放寬變相放開了限購政策，釋放的需求對房價上漲提供一定支撐。但是今年3月海南樓市逆勢收緊，政策很明顯在引進人才的同時不想給房價上漲的預期，未來限購政策不太可能全面放開，邊際放鬆和定向放鬆是可以期待的。
短期來看，區域政策增量變化是影響海南房價走勢的最重要因素。一是自貿港建設政策紅利有望升級。海南自貿港的定位是遠高於國際旅遊島的，想像空間非常大。自由貿易港是當今世界最高水平的開放形態，放眼全球，知名的自貿港包括中國香港、杜拜港、新加坡港、鹿特丹港、釜山港等，都是全球經濟中開放最高的地區，以低廉的通商成本、靈活的金融制度和發達的服務貿易吸引世界各地的貨船、人流和資金在此匯集。如果能做到自貿港建設要求的高度，海南有望能實現高度的貿易自由化、建設國際離岸金融中心、國際資產交易中心、發展具有國際競爭力的離岸貿易和稅制安排。可以說自貿港戰略為海南迎來第三次歷史機遇。可以想像的發展方向有：財稅改革，包括離島免稅提質擴容；所得稅減免以提升競爭力；央地財稅調整等等。以及金融改革，包括發展離岸金融；以橡膠和油品期貨、金融科技等新興領域為突破口，實現金融另類創新趕超等等。二是限購政策邊際放鬆，釋放房價上漲的空間。短期海南房價走勢受限購政策影響非常大。2018年全域限購政策出臺，同時從2018年8月開始對商品住宅網籤實行嚴格管理，導致商品住宅成交面積驟減，銷售額也迅速下滑，新房市場承壓，房價重回橫盤。2020年開年受到疫情影響成交出現大幅下滑。2014年房價出現小幅下跌也是因為前期限購極大的抑制了島外需求。需要關注的是，2019年先是出臺新政更大範圍放鬆人才購房政策，後又全面放寬落戶限制，只要取得居住證並繳納醫療、養老保險就可以落戶。不僅可以為自貿港建設吸引人才流入，而且也會增加購房需求。
圖表3：限購後海南住宅住宅銷售面積和銷售額均顯著下降
數據來源：WIND，如是金融研究院
中期來看，城市的可替代性一定程度上影響海南房價上漲空間。從國內來看，部分濱海城市擁有海灣、沙灘等類似的景觀資源，在全域限購政策下對海南市場有一定的替代性，但優缺點也十分明顯。例如，北部的濱海城市大連均價1.3萬/平米，青島均價2.3萬/平米，房價優勢明顯，但冬季寒冷，宜居海岸線較短，沙質較差，夏季人滿為患。南部的濱海城市廈門氣候宜人，海濱資源也比較豐富，但均價達4.3萬/平米，比三亞價格更高。與海南距離近的北海均價較低，海景房也不到1萬/平米，但城市量級太小，配套落後且交通不便利，居住舒適度較差。
從國際上來看，泰國的普吉島、印尼的峇里島，馬來西亞的蘭卡威等國際旅遊城市與海南也有相似之處，但便利性不高，而且在全球疫情的影響下出國旅遊會受到較為明顯的影響。再長遠一點看，海南旅遊發展研究會孫德清曾表示，「國際旅遊島建成了是什麼樣子？我設想了一下，如果達到現在美國旅遊收入第一大州佛羅裡達的樣子也不錯。」如果將海南對標佛羅裡達，會發現二者在自然稟賦上非常相似。比如，兩個地區均位於國土最南部，年均溫度22度左右，氣候溫暖適宜。同時二者都擁有漫長的海岸線和優質沙灘，藍天碧水成為吸引遊客獨特的自然環境。
圖表4：海南和佛州在自然稟賦上極為相似
資料來源：WIND，如是金融研究院
但是從房價水平來看，佛州核心城市的房價只有海南的70-80%。在對標城市中，三亞均價37527元/平，邁阿密4069美元/平（合27302元/平）；海口均價16662元/平，奧蘭多2004美元/平（合13446元/平）。也就是說佛州的城市房價只有海南對標城市的70-80%，反映出目前海南的發展模式更加依賴房地產，房價比較優勢並不明顯。如果對比在城市中地理位置、配套設施、建築面積都相近的房產，三亞要比邁阿密價格多出超100萬人民幣。
圖表5：三亞和邁阿密市中心房產對比
資料來源：如是金融研究院整理
長期來看，產業的新舊動能轉換是海南高房價的最主要支撐。目前海南的產業結構對房地產、旅遊、石化和海洋產業依賴較重，一方面，這種產業結構與建設自貿區、自貿港的目標不符。另一方面，對標國際知名旅遊島發現，海南的旅遊業發展水平仍待提高，且過度依賴房地產的發展模式屬於竭澤而漁，對環境造成的破壞與國際旅遊島建設目標背道而馳。未來應在弱化大規模的地產開發的同時，重新集中到旅遊主業上來。在產業層面，戰略思路一點都沒有模糊的玩平衡，定位非常精準務實。明確提出「不能以轉口貿易和加工製造為重點，而要以發展旅遊業、現代服務業、高新技術產業為主導」，這就是未來海南產業發展的方向，再具體點說，大健康、教育、旅遊、科技是核心方向，可以重點關注十大產業：種業、醫療、教育、體育、電信、網際網路、文化、維修、金融、航運。當然，習總書記還是特別強調了「綠水青山就是金山銀山」的發展理念，要開發，更要保護，不僅要保護，還要打造成「國家生態文明試驗區」。
圖表6：對標佛州海南經濟發展差距仍較大，未來應著力推進產業新舊轉換
數據來源：WIND，如是金融研究院