繼9月11日出臺《關於開展住房租賃資金監管的通知》後,9月18日，據成都市住房和城鄉建設局透露，成都市住房和城鄉建設局、中國銀保監會四川監管局等9部門聯合出臺《關於進一步加強住房租賃市場管理的通知》,進一步加強租賃市場管理。《通知》從「加強從業主體管理」「加強房源發布管理」「加強網籤備案管理」「加強租賃資金監管」等六方面,對成都租賃市場的規範管理進行了明確。
其中,《通知》提出,從事住房租賃活動的住房租賃企業、房地產經紀機構和網絡信息平臺,以及轉租住房10套(間)以上的單位和個人,應當依法辦理市場主體登記。
《通知》原文如下：
成都市住房和城鄉建設局等9部門關於進一步加強住房租賃市場管理的通知
成住建發〔2020〕332號
各有關單位:
為促進我市住房租賃市場健康發展,保護當事人合法權益,根據《城市房地產管理法》《住房和城鄉建設部 國家發展改革委 公安部 市場監管總局 銀保監會 國家網信辦關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》(建房規〔2019〕10號)等有關規定,現就進一步加強住房租賃市場管理相關事項通知如下。
一、加強從業主體管理
(一)嚴格註冊登記管理。
1. 從事住房租賃活動的住房租賃企業、房地產經紀機構和網絡信息平臺,以及轉租住房10套(間)以上的單位和個人,應當依法辦理市場主體登記。
2. 從事住房租賃經營的企業經營範圍應當註明「住房租賃」,從事住房租賃經紀服務的機構經營範圍應當註明「房地產經紀」。各區(市)縣履行企業登記註冊職能的部門要及時通過政務數據共享平臺等方式將相關市場主體登記信息推送當地住房和城鄉建設部門。
3. 破產、倒閉、被吊銷營業執照、責令關閉的住房租賃企業的法定代表人、董事、監事等高級管理人員3年內不得擔任住房租賃企業的法定代表人、董事、監事、高級管理人員。
(二)嚴格開業報告和備案管理。
1. 住房租賃企業和從事住房租賃業務的個體工商戶開展業務前,應當通過成都住房租賃交易服務平臺向註冊所在區(市)縣住房和城鄉建設部門推送開業信息(包括註冊登記信息、管理人員信息、從業人員信息、租賃資金監管帳戶信息等),經區(市)縣住房和城鄉建設部門核驗後開通成都住房租賃交易服務平臺租賃合同網籤備案權限。
2. 房地產經紀機構開業前,應當向註冊所在區(市)縣住房和城鄉建設部門備案,並報送註冊登記信息、管理人員信息、從業人員信息等,經區(市)縣住房和城鄉建設部門核驗後開通成都住房租賃交易服務平臺租賃合同網籤備案權限。
3. 各區(市)縣住房和城鄉建設部門應當通過成都住房租賃交易服務平臺及時公布已開業報告的住房租賃企業和個體工商戶、已備案房地產經紀機構及從業人員名單並實時更新。
二、加強房源發布管理
(一)住房租賃企業、房地產經紀機構、個體工商戶及從業人員發布本市住房租賃房源信息的,應當符合以下條件:
1. 依法辦理市場主體登記。
2. 住房租賃企業和個體工商戶已報送開業信息、房地產經紀機構已備案,住房租賃企業、房地產經紀機構、個體工商戶及從業人員數據已入庫。
3. 未被列入經營異常名錄、嚴重違法失信企業名單或其他被主管部門限制發布房源情形的。
4. 已按規定開立住房租賃資金監管帳戶。
(二)規範市場主體發布行為。
1. 規範房源委託業務。住房租賃企業、房地產經紀機構、個體工商戶及從業人員發布受託房源信息前,應當取得委託人的書面同意,查驗不動產權屬證明、委託人的身份證明等有關資料,並實地查看委託房屋;對委託人不是產權人本人的,應當要求其提供有效的出租房屋授權委託書;對無法提供出租房屋授權委託書和不動產權屬證明的,不得接受委託業務。住房租賃企業、個體工商戶發布轉租的房源前,應當取得房屋產權人書面同意。房地產經紀機構不得為不符合房源發布條件的住房租賃企業、個體工商戶代為發布房源,不得承接其業務;為符合房源發布條件的住房租賃企業、個體工商戶發布房源和承接相關業務時應嚴格執行本通知要求。住房租賃企業、個體工商戶、房地產經紀機構不得出租保障性住房、禁止交易的房屋或為其提供房地產經紀服務。
2. 實時核驗房源信息。住房租賃企業、房地產經紀機構、個體工商戶發布房源前,應當及時向成都住房租賃交易服務平臺申請房源權屬核驗,通過核驗的獲得房源核驗碼。
3. 規範發布房源信息。住房租賃企業、房地產經紀機構、個體工商戶可通過其門店、網絡信息平臺等渠道發布房源信息,發布房源須滿足真實委託、真實狀況、真實價格的要求,房屋照片與實際相符,房源位置、用途、面積等信息應當與不動產登記信息一致,不得隱瞞抵押、查封等影響房屋交易的信息,並展示房源核驗碼。同一機構的同一房源在同一網絡信息平臺僅可發布一次,在網絡信息平臺、門店等不同渠道發布的同一房源信息應當一致。住房租賃企業、房地產經紀機構、個體工商戶的從業人員不得以個人名義發布公司受託房源。按規定須開立住房租賃資金監管帳戶的企業發布房源時應同步發布監管帳戶信息。
4. 嚴格管理房源信息。住房租賃企業、房地產經紀機構、個體工商戶對發布的房源信息應當及時更新,對已出租的房屋,要在房屋租賃合同籤訂之日起5個工作日內,將房源信息從門店、網絡信息平臺等發布渠道上撤除;對委託人取消委託或委託期滿的房屋,要在5個工作日內將房源信息從各類渠道撤除。
(三)落實網絡信息平臺責任。
1. 網絡信息平臺應按以下要求加強房源發布主體資格管理:
(1)網絡信息平臺應當通過成都住房租賃交易服務平臺核驗房源信息發布主體資格。
(2)不得允許住房租賃企業、房地產經紀機構和個體工商戶的從業人員以個人名義發布公司受託房源。
(3)個人發布本人房源的,應對發布者身份進行核驗。個人受託發布他人房源的,網絡信息平臺應收存委託書,且發布房源數量不得超過10套(間)。對發布10套(間)以上轉租房源信息的單位或個人,應當核實發布主體經營資格。
(4)對申請進入平臺發布房源信息的住房租賃企業、房地產經紀機構、個體工商戶及從業人員真實的有效身份進行審查、登記,建立檔案,定期核實更新,以供相關部門備查,對收集的用戶信息嚴格保密。
(5)不得為不具備發布主體資格、被列入經營異常名錄或嚴重違法失信企業名單、被住房和城鄉建設和市場監管部門依法限制發布的住房租賃企業、房地產經紀機構及其從業人員發布房源信息。
2. 網絡信息平臺應當核驗房源必要信息,並按照下列要求審核、管理房源發布信息:
(1)應當通過成都住房租賃交易服務平臺進行房屋權屬及相關限制信息核驗,並在房源展示頁面標識出房源核驗碼。
(2)同一網站上同一房源不得由同一機構重複發布。
(3)同一房源由多家機構發布的,逐步實現合併展示。
(4)及時撤銷超過30日未維護房源信息。
(5)發布未進行權屬登記或商品房合同備案,但房屋真實存在且不屬於違法建築等國家法律法規不允許對外出租情形的出租房源,須標註清楚未經過房源權屬核驗。
(6)不得發布法律、法規禁止出租的房源信息。
3. 網絡信息平臺應在住房租賃企業、房地產經紀機構、個體工商戶的每條房源信息展示頁面同步展示以下內容:
(1)該發布主體的營業執照信息和發布該房源的從業人員信息。
(2)住房租賃企業的租賃資金監管帳戶信息,並提示承租人向住房租賃企業支付租金周期超過3個月的應將租金、押金存入資金監管帳戶。
(3)列明房源的租金、押金等,實行明碼標價。
(4)該發布主體設立的投訴受理電話。
(5)該發布主體在本平臺被投訴的記錄和信用狀況。
(6)房屋租賃合同示範文本。
4. 網絡信息平臺應當根據住房和城鄉建設、網信等部門的要求主動開展自查清理,發現違規發布房源信息的,應當刪除房源信息,限制或取消發布主體的發布權限,保存相關處置記錄,並向有關主管部門報告。
5. 住房和城鄉建設、市場監管等部門要求網絡信息平臺提供有關住房租賃數據的,網絡信息平臺應當配合。
6. 網絡信息平臺應當建立完善平臺投訴、舉報、申訴和處理機制。在網站首頁顯著位置公開舉報電話,設置舉報連結,暢通對虛假房源舉報受理途徑。
三、加強網籤備案管理
(一)推行合同示範文本。
住房和城鄉建設部門、市場監管部門應制定房屋租賃合同示範文本並通過網絡信息平臺發布,加大宣傳力度向社會公眾推行合同示範文本,引導當事人規範使用合同示範文本。
(二)強化租賃登記備案。
房屋租賃合同訂立後30日內,租賃當事人應當向租賃住房所在區(市)縣住房和城鄉建設部門辦理房屋租賃登記備案。經由住房租賃企業、房地產經紀機構成交的房屋租賃合同,應當即時通過成都住房租賃交易服務平臺辦理網籤備案。
(三)提高網籤備案效率。
住房和城鄉建設部門應完善住房租賃交易服務平臺,推進與相關企業業務系統聯網,為單位、個人提供多渠道、高效便捷的租賃網籤備案服務。加強多部門信息共享,利用實人認證、實名認證、電子籤名等技術手段,實現網上辦、馬上辦、一次都不跑。
四、加強租賃資金監管
(一)設立資金監管帳戶。
在本市行政區域內通過委託經營、轉租方式從事住房租賃經營的住房租賃企業開展業務前,應在駐蓉商業銀行中開立全市唯一的住房租賃資金監管帳戶,並在報送開業信息時提供住房租賃資金監管帳戶信息。
(二)租賃資金納入監管。
承租人向住房租賃企業支付租金周期超過3個月的,租金、押金及利用住房租金貸款獲得的資金應存入住房租賃資金監管帳戶。承租人支付租金周期在3個月以內的,由承租人自主決定是否將租金、押金存入監管帳戶。存入監管帳戶的租金按月劃轉給住房租賃企業。
(三)規範租賃金融業務。
住房租賃企業、房地產經紀機構不得與未經國家金融監管部門批准設立、無金融許可證的機構合作開展個人住房租金貸款業務。不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款,不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款,不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。商業銀行發放住房租金貸款,應當以備案的住房租賃合同為依據,貸款期限不得超過住房租賃合同期限。住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額佔比不得超過30%,超過比例的應當於2022年底前調整到位。
五、暢通糾紛調處渠道
(一)落實市場主體責任。
從事住房租賃經營活動的住房租賃企業、房地產經紀機構、網絡信息平臺要建立投訴處理機制,在經營場所、房源信息展示頁面、租賃合同中明示投訴處理電話,承擔租賃糾紛主體責任,妥善處理租賃投訴、化解矛盾糾紛。
(二)建立多元調解機制。
進一步構建矛盾糾紛多元化解的共治格局,將人民調解、行政調解、司法調解、行業調解等調解機制和法律服務工作者、心理諮詢師等專業隊伍協同融合,發揮群眾工作之家、人民調解委員會、綜治中心等平臺作用,形成多管齊下、協調聯動的化解格局。行業主管部門要完善行政調解機制,加強建章立制,源頭管控,多措並舉將矛盾糾紛化解在基層。
六、強化部門聯合監管
(一)市場監管部門依職能加強監管:
1. 將通過登記的住所(經營場所)無法聯繫的企業依法列入經營異常名錄。
2. 對登記的住所與實際經營地址不一致的企業,責令限期辦理變更登記,逾期不登記的,依法予以行政處罰。
3. 將變更公司法定代表人、股東、董事、監事、住所等工商註冊信息的住房租賃企業列入重點監管對象。對住建、公安等部門移送的需對相關法定代表人、高管、股東採取限制措施的,依法限制其辦理相關註冊登記(含變更、註銷、新設企業)。
4. 工商註冊登記後超過6個月未報送開業信息的住房租賃企業視為超過6個月未開業,由市場監管部門依法吊銷營業執照。
5. 依法查處住房租賃企業、房地產經紀機構和網絡信息平臺發布虛假廣告等違法違規行為。
6. 依法查處住房租賃企業、房地產經紀機構無照經營、實施價格違法的行為;對實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為的報送省以上部門。
(二)住房和城鄉建設部門依職能加強監管:
1. 完善成都住房租賃交易服務平臺,方便住房租賃企業通過平臺推送開業信息。完善租賃房源網上核驗通道和核驗碼驗真通道,為房源發布主體和當事人提供房源核驗服務。
2. 對存在違規發布房源信息的住房租賃企業、房地產經紀機構、個體工商戶及其從業人員,採取約談告誡、發布風險提示、暫停房源發布、暫停網籤備案、扣減信用分、列入機構黑名單等措施。
3. 對未按規定辦理房屋租賃登記備案的企業,應責令限期整改,逾期未整改的,移送城管執法部門依法查處並將租賃信息抄送稅務部門。
4. 加強對未開業報告的住房租賃企業、未備案的經紀機構、逃避租賃資金監管的住房租賃企業、採取「高進低出」「長收短付」「租金貸」等高風險經營模式的住房租賃企業的重點監管,採取約談告誡、發布風險提示、暫停房源發布、暫停網籤備案、扣減信用分、列入機構黑名單等方式,防範化解風險,並將信用信息推送至全市公共信用信息平臺。
(三)網信部門督促網絡信息平臺履行主體責任,督促網絡信息平臺按照要求審核管理房源信息。網信部門根據住房和城鄉建設等部門的意見,對未履行核驗發布主體和房源信息等責任的網絡信息平臺,依法對其採取約談告誡、責令限期整改、暫停相關業務並向社會公示曝光等措施;指導協助相關部門開展網上輿論引導。
(四)四川銀保監局根據監管職責,依法加強對銀行業金融機構住房租金貸款業務的監管。
(五)地方金融監管部門依法加強對地方金融組織監管,依法查處小額貸款公司違規開展住房租金貸款的行為。
(六)人行成都分行營管部根據法定職責,依法查處銀行業金融機構在租賃資金監管中的違法違規行為。
(七)城管執法部門依法對從事住房租賃業務的企業及其從業人員的行政違法行為進行調查處理。
(八)公安部門依法受理房東、租客的報案,對涉事企業開展初查,負責房東、租客之間糾紛的接處警工作,維持集訪現場秩序;依法打擊在住房租賃活動中合同詐騙、侵佔挪用公司企業資金、非法集資、洗錢等違法犯罪行為。
(九)發改部門會同市場監管部門通過「信用中國(四川成都)」網站等渠道,將企業的信用情況進行公示,對失信主體實施聯合懲戒。
七、本通知自印發之日起施行,有效期2年。