目前已經大火的城市民宿收益到底怎麼樣?誰的房子願意拿出來做民宿?又是誰住到了民宿裡?一起做城市民宿,真的很賺錢嗎?民宿的情懷是什麼?廣州怎麼樣做好一個民宿?雲南民宿和浙江民宿有哪些經驗可以借鑑到城市民宿?作為以及運營民宿七年的我們,這次在開始在廣州運營城市民宿,有什麼值得借鑑和推廣的經驗?
以廣州天河區為例,一個40-55平方米的精裝修公寓,月租金為每月2400-3800元之間,按照民宿運營每日消耗計算,我們把洗床單被套,一次性房間洗護用品使用,以及茶業、水果、咖啡等消費品均計算在內。房間每日成本為180元左右,按照城市民宿75%的入住率計算,房間價格按320-680元之間。城市民宿的收益率理論上看上去還不錯。當然,如何運營好,如何做好品質管理,如何做好網絡預訂服務,如何做好細節和個性化服務體驗,還有如何上架到各大網絡預訂平臺,如何。。。。。這些是我們作為運營方應該考慮的問題。
現在,我們介紹一下什麼是城市民宿。民宿就是把自己的房子租給其他人住宿使用,早起一般主要是來自景區。而最近三五年以來,由於城市房地產發展迅猛,房間空置率越來越高,而城市商旅遊客數量增長快速,個性化住宿需求開始逐漸增加。國家也提倡房子是用來住的。城市民宿就是在此過程中發展起來的,由於商務遊客、城市度假遊客和城市休閒遊客開始增加,星級酒店、度假酒店,快捷酒店等已經不能滿足市場個性需求。城市民宿的機會由此湧現,主要滿足用戶的商務休閒,夜晚喝酒聚會(返回安全性下降),周邊親戚朋友接待,城市旅遊休閒,豔遇約會,網遊聚會等剛性需求。既有酒店的便利,安全和舒適,又有個性的設計,更大的空間,特色的服務,私密的空間等優點。在一線城市獲得了長足發展。尤其是在別墅,公寓,會所,商住樓等發展迅速。業主不僅可以獲得物業裝修升級和區位改造提升帶來的福利,也獲得高於市場租賃的收益。同時,由於短租住宿本身的要求,房間會隨時保持清潔和保養,不存在房間裝修損耗嚴重,破壞加劇品質下降的問題。
根據我們的數據統計,目前在廣州,城市民宿的價格,普通歐式簡約風格的價格為每晚240元-350元之間,智慧特色房間價格為每晚350-600元之間,設計師原創產品價格一般為500-1200元之間。
那城市民宿更應該注重什麼,我們做了7年的客棧聯盟,通過對行業的多項數據研究。我們認為,城市民宿注重民宿本身的發展品質,更加在意業主本人的生活品質和裝修情懷釋放。景區民宿注重的是自然景觀、個性設計和主人溫度,而城市民宿的反饋方式上,將真實所需的設計、品質和溫度進行外在釋放,由管家進行溫度和個性化服務,以及市場化運作,讓住客能感受到每個民宿的特色和個性。城市民宿,不僅僅只是一床而已,如果只是提供一張睡覺的床,簡單的床快捷酒店提供,高端星級酒店都有。城市民宿,就是將酒店所缺失的溫度、設計和個性,在民宿裡進行展示和消費。
我們再來看看收益率,城市民宿的收益短期大於租賃市場化。長期來看,由於每日進行客房維護,清潔和保養,以及在設計之初就對藝術和品位進行提升,在運營三五年後將獲得比租賃房更大的升級空間。絕大多數的城市民宿,由於裝修設計感突出,成為可以被參觀和體驗的作品,在二手市場交易更受歡迎,帶租約銷售也會有非常高的收益保障和成交保障。
那什麼適合做民宿?我們行者客棧聯盟,通過對一線城市5000多家民宿經營情況的調研和結果梳理,對廣州市場多項考察之後,結合我們民宿運營發展經驗,我們認為:獨棟別墅,可改造房間數量大於8間的(帶獨立衛生間);以及聯排別墅,可改造房間數量大於16間的;以及sohu公寓,小區範圍可改造為超過40個房間以上的;或舊廠區,老房子等房間改造大於16間以上的符合條件。
我們的合作模式是怎麼樣的呢?由於可能需要和多個業主對接,我們會根據不同業主的訴求,進行獨立的合作方式洽談。包括純租賃方式,兜底加分成合作,聯合運營,服務託管,網絡託管等。在收益上,為業主提供現金回報和非現金回報。非現金回報包括:免費房接待,異地免費住宿(雲南,廣西),接待回報(伴手禮等),服務回報等綜合回報方式。比如有些別墅主會有需求,希望我們提供高規格接待,提供高品質美食,溫馨住宿,市區內交通和物業的看護等服務;也有些別墅業主,省去了僱傭保姆看家付費,獲得額外收益和住宅保養收穫。
由於專業民宿管家的稀缺,以及民宿運營所需要的情懷,溫度和設計,城市民宿不會像城市公寓那樣可以實行簡單複製。我們堅持做有溫度的產品,有內容的產品,有情懷的產品。因此,目前我們希望在廣州運營3-6家城市民宿。我們希望在我們的精心呵護下,讓我們的民宿品牌,和您的物業一起升值,獲得良好的發展空間。行者客棧聯盟正在廣州尋找合適物業,行者客棧聯盟親自運營。