（贏商網記者1月24日報導）它曾經是珠江新城最大的爛尾樓，拖欠土地使用權出讓金3億元「臭名昭著」，而它是爛尾樓專家，在手頭拮据時卻高息融資、期權對賭，再現資本世界裡的伎倆--「空手套白狼」。兩者碰撞，上演了一出「蛇吞象」的戲碼。
1月23日，珠光控股以20.27億出售廣州海聯大廈商業單位，看似平常的交易背後，卻是蘊涵著珠光控股多年來，從接手、輸血到盤活海聯大廈，「嘔心瀝血」最終得到回報的歷程。
資本騰挪：收購「第一爛尾樓」
據相關資料顯示，海聯大廈原是廣州市CBD核心區珠江新城中的「第一爛尾樓」，1994年廣東海聯購得該黃金地塊，後卻因金融危機以及原董事長徐某涉案被捕而爛尾。
2004年1月，廣州市國土房管部門公布的一份拖欠土地使用權出讓金名單中，珠江新城A2-1地塊就曾因欠款3億元而名列榜首。
據悉，該地塊佔地面積約為10449平方米，其中規劃建築面積約為104487平方米，主要包括建築面積約為79487平方米的兩幢約36層高寫字樓大廈，以及面積約為25000平方米的五層高購物商場和約430個車位。而當時，廣東海聯曾對項目進行過早期開發，僅完成3層地下室基礎結構。
時間的轉軸回到2011年，珠光控股在其中期報告稱，「為了配合進軍商業地產的需要，公司從今年4月21日起與一名獨立賣方就股權轉讓事宜進行協議，計劃收購誠昌控股有限公司之全部股權。該筆交易最終於9月5日完成。」
而報告所指的誠昌控股有限公司，其全資子公司惠豐公司持有廣東海聯80%權益。當年4月，珠光控股以4.92億元收購誠昌全部股權，也意味著珠光控股間接擁有了廣東海聯旗下的廣州市天河區珠江新城A2-1地塊80%的權益。
然而，由於廣東海聯尚欠當地國土部門約2.855億元債務，按相關規定，珠光控股為此需付出7.2億元的代價。
為支付收購海聯大廈項目的費用，手頭拮据珠光控股，不惜以對賭的方式向投資者開出最高可達21%的年利率。那一年，是珠光集團借殼新南方國際登陸香港主板，並將上市公司更名為珠光控股後的第3年。
據2011年9月珠光控股的公告稱，珠光控股通過轉讓誠昌的45%股權獲得2.8億港元，並以15%的年利率發行5億港元於2014年到期的票據，籌得7.8億港元的資金。其中提及的「15%的票據利率」，已經創下了中資地產股發債融資的新高。
此外，珠光控股又向投資者售出認沽期權，在認沽期權期間，投資者有權隨時要求珠光控股回購該部分股權，價格相當於2.8億港元的認購價加上按年利率上限21%計息之總和。
這樣的豪氣對賭看似信心滿滿，但實際上，珠光控股錢袋早已虛空。其2011年中期報告顯示，截至2011年6月底，珠光控股公司總資產為18億港元，總權益約10億港元，帳面流動資產約9300萬港元，流動現金則僅有872萬港元。
高於本身資金數十倍的融資，通過左手收購，右手資本騰挪，最終完成，展現了珠光控股以小博大的資本運作本領。
變身「皇帝女」：回籠資金超42億
時移勢易，後亞運時代，珠江新城商業價值飆升，戴著「最大爛尾樓」帽子的海聯大廈，經歷了改造，搖身變身為「皇帝女」。
據悉，調整規劃設計後，海聯大廈從138米的樓高增至168米，建築面積約為13萬平方米，一幢約35層高的商業綜合大樓，包括29層寫字樓，面積約為2.4萬平方米的購物商場及3層地下停車場。
2013年底，海聯大廈項目被改造成「珠控國際中心」順利入市。
有報導稱，珠控國際中心對外開售以來，隨即賣出4套大面積商鋪，面積為6831平方米，均價高達107340元每平方米，回籠資金7億多元。而寫字樓的出售均價亦達到了4萬元每平方米。
而在此前，2013年4月24日，珠光控股向廣東粵財信託出售轉讓海聯大廈3年收益權，代價15億元。這在以前開發商的借貸行為中較為少見。
2013年8月，珠光控股與平安銀行籤訂框架協議，擬出售該海聯大廈項目的若干總建築面積約40357平方米的商業單位和193個停車位。
直至昨天，珠光控股宣布以20.27億出售廣州海聯大廈商業單位予平安銀行，證實了其8月籤訂框架協議的內容。
此時，珠控國際中心已經回籠資金超過42億元，成為反哺珠光控股的項目，珠光控股多年來付出取得了初步收益。
「瘋子」賭局：資產負債率高達68.14%
有人說，珠光控股是一個資本運作的高手，同時，不少人認為這樣高風險的豪賭，是一個瘋子的行為。
贏商網記者了解到，在珠光控股2013年中期業績報告中顯示，其上半年總資產約81.4億港元，總負債約55.5億港元，總權益約26億港元。資產負債率高達68.14%，讓人大吃一驚。
截至2013年6月30日，珠光控股已完成的合同銷售總額及面積分別約為3.2億港元及4.9萬平方米，而珠光控股之銀行及現金結餘約為8.1億港元。
雖然資金呈現「捉襟見肘」，但是，從去年下半年開始，珠光控股依舊保持擴充態勢。
2013年6月，珠光控股其全資子公司寶豪國際有限公司與豐順佳榮貿易有限公司訂立買賣協議，擬3.5億收購廣州珠江新城一開發項目的收益權。
2013年9月，珠光控股購入一幅位於廣州市白雲山區域土地的50%股權，代價10億元(約12.56億港元)。
2013年10月，珠光控股收購珠光投資，擁有珠光投資的全部權益，由此也獲得了其擁有的廣州一幅地塊的若干辦公大樓的所有權，已支付4億港元定金。
近期，珠光控股準備購入一幅位於廣州天河區總用地面積達10.7399萬平方米，已支付3億元人民幣的定金。
在半年的時間內，珠光控股已經為收購項目花費約20億元。
不少業內人士表示，收購項目與開發項目都需要大量的資金投入，珠光控股最關鍵是解決資金緊張的問題。
據了解，珠光控股為籌集資金，採用融資與出售其他業務的方式。其在去年的10月份發行優先票據，總額達到2億美元，年利率為12.5%。
在此的一個月後，珠光控股出售了位於廣州市天河區地中海國際酒店總建築面積約為1.64萬平方米的零售物業，回籠資金約8.63億港元。
而珠光控股的珠光御景壹號項目即將在注入，該項目地價86億元，第一期以6萬每平方米銷售，今年將開發第二期，資產規模上百億元。
在此大背景下，這次珠光控股出售廣州海聯大廈商業單位，不免會被人認為是為了解決資金困局的舉措。
喬治·愛略特曾說過：「你想要鑽入一個圓洞，你就必須將自己變為球形。」同樣，在充滿風險與利益的資本市場中，珠光控股要想「收穫」就必須冒險。
而這樣的「蛇吞象」手法，會否依然一直被「幸運女神」眷顧，我們將繼續觀望。（贏商網 林春輝）
位於珠江新城的珠控國際中心