（深圳福田一小區貼出的棚改標語）
「布心花園很快就要拆了，現在整個小區沒幾套在賣，現在這一套85平方米590萬元的房子是最低價，業主急用錢才賣，要買儘快！」陳經理是深圳羅湖布心片區的資深中介經理，最近布心片區的城市更新和棚改項目越來越多，他也在不停跟客戶推薦相關老舊小區的房源。
對於深圳樓市而言，除了優質學位房是「經久不衰」的話題，在城市更新和棚改不斷推進的背景下，「拆遷」概念也是市場一大熱點，也備受投資者的青睞，一些老舊小區的房子甚至因此賣出比周邊高層住宅還貴的價格。不過，雖然城市更新和棚改在大力推進，但嚴厲的監管也隨之而來。
「準拆遷」概念火 投資者掐準時機
「每平方米接近7萬元，這套房子的價格已經不算很高了，拆了以後按照建築面積1：1.3賠償，肯定賺很多。」陳經理在推薦相關房源時顯得很興奮。記者在布心花園片區調查時發現，其實早在七、八年前布心花園就已經開始傳出城市更新的消息，隨後也有房企開始進駐。今年年初，《2020年深圳市城市更新單元計劃羅湖區第一批計劃》（草案）公示了兩個居改項目，其中一個就是布心花園一、二、四區城市更新單元，而目前整個布心花園放賣的房源並不多。與之對比，周邊的高層二手房價格在每平方米5.5萬元左右。
而在福田黃木崗片區，華富村東、西區的棚改項目已經進入建設階段，而華富北片區則仍維持原狀，居民希望改造的呼聲很高。今年5月，公開信息顯示正在推進的華富北片區棚改工作，目前意願徵集同意率已超雙95%，即95%以上戶主已同意棚改，且同意面積超過總建築面積95%。這時，「準拆遷」概念似乎變成了「拆遷概念」，記者發現目前該小區放賣的二手房房源並不多，一些房源的掛牌價甚至超過每平方米12萬元。而在去年8月，該小區實際成交價還在每平方米7.5萬元左右，隨著棚改消息的不斷推進，今年3月該小區的成交價已經接近每平方米9萬元。「黃木崗片區，今年不出意外就會拆，實打實。」在採訪過程中，房產中介常把這句話掛在口邊。
而在羅湖的二線插花地棚改項目，現在正在施工建設。有房產中介甚至向記者兜售回遷房指標，價格在每平方米6萬元左右。二線插花地棚改項目旁邊的老舊小區，也因為貼上了棚改摸底公告和一些宣傳橫幅，業主紛紛惜售和提高價格。以一套面積不到30平方米的金稻田公寓為例，掛牌價在近兩個月就上漲近15%至20%。
「有很多投資者專門盯著好地段的老舊小區甚至是城中村的小產權房，就是押注拆遷帶來的高回報率，但要注意的是這些投資者並不是要等到房子拆遷完成後賠償新房，因為這樣等待的時間太長而且不確定性太高，會帶來資金壓力。只要有棚改或房企入駐的消息傳出，這些投資者立馬就提高價格拋售套現，願意接盤的人不在少數。」陳經理如是說，「老舊小區從傳出城市更新或棚改的消息，到最後立項開拆，至少也要好幾年的時間，一般賭拆遷的投資者不會等那麼長時間。」
在羅湖區木頭龍小區，記者看到更新項目終於動工建設，但市場信息顯示，早在2007年益田集團就進駐木頭龍，開展前期改造意願徵集工作。2010年，木頭龍、金鑽豪園、南苑新村、鶴塘小區、華泰小區、龍溪花園、海濤花園、橋東片區共8個深圳老舊小區，成為深圳城市更新單元第一批計劃的舊住宅小區改造項目。10年過去，仍舊有多個小區改造停滯不前。
（久拖多年，木頭龍更新項目終於動工）
嚴禁炒作棚改概念
可以說，城市更新和棚改在深圳可謂「多點開花」。合一城市更新集團提供的數據顯示，2019年深圳計劃公告的城市更新項目102個，計劃公示112個。今年年初至5月31日，計劃公告34個項目，計劃公示31個項目。對於深圳許多老舊小區來說，棚改的熱情同樣高漲，例如福田蓮花街道的景田西、景田南小區居民此前自發啟動棚改意願徵集。在一些區級住建局網站和房產論壇上，記者發現諮詢或要求棚改的小區居民更是絡繹不絕。
如果所有老舊小區都被打上「準拆遷」概念，不僅價格變動幅度變大，更會在一定程度上擾亂市場秩序。近日，福田區住建局發布《關於嚴禁舊住宅區借「棚改」概念炒作二手房價格的通知》。《通知》指出，維護棚改計劃的嚴肅性，未經官方渠道發布的「納入棚改計劃」信息為不實信息；嚴厲打擊擾亂房地產市場秩序的行為。嚴禁業主、物業服務企業擅自在小區張貼有關「棚改」橫幅、進行意願徵集。嚴禁中介機構、物業服務企業、業主等擅自散布舊住宅區納入棚戶區改造計劃的不實信息，炒作和哄抬房價。嚴禁自媒體借「棚改」概念炒作、哄抬房價。根據深圳市房地產調控領導小組辦公室印發的《關於開展房地產市場專項治理的工作方案》，對掛牌價明顯高於近期市場成交均價，或明顯偏離舊住宅區住房價值的房源，該局將第一時間介入查處，要求有關房源「下架」；對網絡媒體等發布虛假信息、捏造和散布不實言論的行為，協調有關部門及時調查處理、追究相關責任。
居民期盼棚改和城市更新的熱情高漲，但真正能夠實施的項目卻不多，特別是棚改項目。深圳市住建局近日透露，棚改已開工項目6個，完成計劃備案的項目7個，還有一批項目在開展前期工作。不過，公開信息顯示，深圳正開展《關於加強棚戶區改造工作的實施意見》的修訂，重點將從細化棚改政策適用範圍、完善搬遷安置補償獎勵標準、引導社會資本參與等五大方面完善，另地價修正係數的調整工作也在推進中。
在一些觀察人士看來，城市更新和棚改是把雙刃劍：老舊小區因此披上了改造的外衣，價格隨之上漲，改造之後的房價也會水漲船高。目前，城市更新已經成為深圳住房市場主要供應力量，應如何看待城市更新？美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，城市更新的出現，是由於部分建築物佔據著好地段，但功能已不能很好地配合城市發展的需要，因此需要將其推倒重建。重建之後的建築物，當然能更好地服務於城市的發展，因此其價格比原來高，也是正常且合理。城市更新的政策方面，如果能使整個流程的速度加快，對原業主、舊改主體甚至區域本身是一件好事。
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