導語：土地是鄉村旅遊發展最基礎和最為重要的生產要素之一，其在旅遊發展中的優化配置直接關係到產業發展目標和社會效益。鄉村振興戰略背景下，鄉村旅遊發展必須加強旅遊用地管理，要以管理為途徑強化旅遊產業用地保障、提高農村土地產業用地效率和效益。目前，在市場需求和政策供給的驅動下，鄉村旅遊快速發展，對土地使用和管理提出了嚴峻的考驗，一方面是鄉村旅遊用地需求的擴大，一方面是區域土地政策和供給的滯後，該如何解決好鄉村旅遊用地問題？如何通過供給側結構性改革，向農村供給更加符合國家整體利益、並確實能夠提升農民實際收入水平的土地制度，促進城鄉融合發展、協調發展、共享發展？土地是鄉村旅遊發展最基礎和最為重要的生產要素之一，其在旅遊發展中的優化配置直接關係到產業發展目標和社會效益。鄉村振興戰略背景下，鄉村旅遊發展必須加強旅遊用地管理，要以管理為途徑強化旅遊產業用地保障、提高農村土地產業用地效率和效益。
十三屆全國人大常委會第七次會議對土地管理法、城市房地產管理法修正案草案進行初次審議。修正案草案包含的主要內容包括縮小土地徵收範圍，完善對被徵地農民合理、規範、多元保障機制，集體經營性建設用地入市，原則規定允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地等。修正案草案刪去現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定；明確因政府組織實施基礎設施建設、公共事業、成片開發建設等六種情形需要用地的，可以徵收集體土地。其中成片開發可以徵收土地的範圍限定在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內，此外不能再實施「成片開發」徵地，為集體經營性建設用地入市預留空間。
有三大重磅調整：
一是刪去了現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地的規定；
二是明確集體經營性建設用地入市條件及管理措施。對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用；集體經營性建設用地使用權的最高年限、登記等，參照同類用途的國有建設用地執行。
三是現行城市房地產管理法關於城市規劃區內的集體土地必須先徵收為國有後才能出讓的規定，新增加一句「法律另有規定的除外」，以銜接土地管理法修改，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。
認識土地 再談開發
作為文旅/農旅行業的操盤人，投資人需要認識了解土地，很多投資人在此環節的薄弱吃了很多虧，也付出了慘痛的代價。更別談融資和成功的運營模式。
例如傳統旅遊用地包括農民自有住宅、閒置宅基地、農村集體建設用地、四荒地等，國家對於旅遊建設用地管理嚴格，規定不得佔用基本農田、不得超越土地利用規劃、更嚴禁隨意擴大設施農用地範圍。
因此文旅/農旅開發必須符合當地土地規劃，以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園以及各類園區中涉及建設永久性餐飲、住宿等用地，必須依法依規按建設用地進行管理，而非按農用地管理。
下面，給大家分享17種獲取土地的方式。供大家學些交流！
17種方案 合理合規 再談運營
方案一：
使用存量國有建設用地
市政道路、公園、綠地、廣場等屬於公共用地，辦理批准使用手續，即批准用於建設市政道路等，可以發建設用地批准書，但不用發劃撥決定書或出讓合同等。
1.國有土地劃撥，即行政方式。
2.國有土地使用權出讓。
3.國有土地租賃。
4.國有土地使用權作價出資或入股。
除批准使用和劃撥外，其他三種方式屬於有償使用。
方案二：
圈內農用地辦理轉用、徵收手續後依法提供給具體項目
方案三：
建設項目使用國有農用地
建設需要使用國有農用地的，應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地後，依法辦理供應手續，不用辦理徵收手續。
方案四：
圈外單獨選址建設項目用地
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地，可以利用總體規劃確定的城鎮村莊建設用地範圍外的土地，經批准可以在圈外單獨選址建設。涉及農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續；涉及集體所有土地的，應當辦理土地徵收審批手續；土地供應方案在辦理農用地轉用和土地徵收時一併批准。
方案五：
建設項目使用集體建設用地,有六種情形可使用集體建設用地
1.鄉鎮村公益事業、公共設施用地。
2.村民住宅。
3.集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的。
4.以集體經濟組織為主體開發建設公租房、鄉村休閒旅遊養老等產業，或者以集體建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業合作開發此類產業的。
5.在33個農村「三塊地」改革試點，集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價出資或入股，用於商品住宅以外的經營性項目。
6.返鄉下鄉創業人員，可依託自有和閒置農房院落髮展農家樂；也可通過租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房。
方案六：
建設項目使用集體未利用地
可以參照方案五，直接作為集體建設用地使用。
而國家建設項目使用集體未利用地的，應當辦理土地徵收審批手續後依法供地；不需要辦理農用地轉用手續，不需要用地計劃指標，不繳納新增費和耕地開墾費。
方案七：
建設項目使用國有未利用地
建設項目可以使用土地利用總體規劃確定的國有未利用地，不需修改規劃，也不用辦理轉用和徵收手續，直接批准用地。
方案八：
使用設施農用地
設施農用地是指設施農業項目區域內直接用於經營性養殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養殖的生產設施用地、附屬設施用地和配套設施用地、農村宅基地以外的晾曬場等農業設施用地。
設施農用地不包括以下用地：
1.經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；
2.以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；
3.以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。
方案九：
結合土地整治、村莊整治安排用地
土地整治是對項目區內田、水、路、林、村等的綜合整治和統一安排，必然涉及到項目區內各業用地的重新布局、安排和產權調整。土地整治規劃方案中包含了整治後的土地產權調整和各類項目用地調整（地類調整和供地安排）。
土地整治實施規劃經批准後，應當依據經批准的實施規劃，相應調整項目區內各類用地產權和地類，直接為項目區內原用地單位整治後的用地辦理相應用地手續，不再辦理農用地轉用審批手續，也不佔用土地利用年度計劃指標。安排原用地者用地後的剩餘部分，應當依法辦理供地手續。
方案十：
建新區用地
使用增減掛鈎項目建新區用地，視同建設用地。
方案十一：
農業項目使用國有農用地
有承包經營、承包經營權流轉、由農場職工按要求耕種等方式。
方案十二：
農業項目使用集體農用地
有承包經營、承包經營權流轉、四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）拍賣、由原農戶按要求種植等方式。
國家政策：2016年中央一號文件以及《農業部等11部門關於積極開發農業多種功能大力促進休閒農業發展的通知》中鼓勵利用「四荒地」(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發展休閒農業，對中西部少數民族地區和集中連片特困地區利用「四荒地」發展休閒農業，其建設用地指標給予傾斜。
方案十三：
農業項目使用四荒地等未利用地
有承包經營、四荒地拍賣、流轉等方式，使用年限最長50年，使用方向包括開荒造林、治沙改土以及休閒農業、設施農業等，用於非農業建設需要審批。
方案十四：
農村三項建設使用圈內農用地
應當先行辦理農用地轉用手續，轉為集體建設用地後，再由縣市人民政府批准使用；
方案十五：
農村道路用地和農田水利設施用地
符合條件的農村道路用地和農田水利設施用地屬於農用地，不屬於建設用地，不辦理農用地轉用手續，不佔建設用地指標。
方案十六：
地質災害治理工程用地
按照地質災害治理項目辦理項目審批手續，不辦理徵收、轉用手續，不佔用指標，但應當足額安置補償。
方案十七：
通過市場解決項目用地
1.以轉讓方式取得土地使用權。
2.以股權轉讓方式取得目標公司控制權，進而實現開發利用目標土地的目的。
3.以合作開發方式開發利用目標土地。
4.原有建設用地地依法改變用途等土地使用條件後,用作發展項目用地。
5.原有建設用地辦理出讓、租賃等有償用地手續後，用作發展項目用地
《國務院辦公廳關於推進農村一二三產業融合發展的指導意見》提出，對社會資本投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閒度假旅遊、加工流通等經營活動。
來源：搜狐、鄉村振興規劃設計院、國源智庫要聞，民生智庫連雪紅編輯
——END——
往期精選
★ 民生智庫 | 從老舊小區改造，談社區公共服務水平提升
★ 民生智庫 | 生育政策變遷下的第七次全國人口普查數據分析
★ 民生智庫 | 亦企服務港，探索優化營商環境服務新模式（下篇）
★ 民生智庫 | 亦企服務港，探索優化營商環境服務新模式（上篇）
★ 民生智庫 | 濟南市基層政務公開標準化的實踐經驗
☞ 生活小貼士 ☜
北京市明日（12月22日）
出行提醒——限行尾號5和0
天氣預報——多雲，5℃/-5℃
（數據來源：中央氣象臺）
固定布局
工具條上設置固定寬高
背景可以設置被包含
可以完美對齊背景圖和文字
以及製作自己的模板
關於我們
民生智庫是中國最早專注於公共事務領域的社會研究智庫，也是國內最大、最具影響力的政府合作智庫之一，連續兩年成為國務院扶貧辦全國扶貧退出評估唯一社會智庫，國家「十三五」規劃中期評估委託單位，擁有國內唯一專注於民生領域的大數據研究院。
智庫秉持「真實社情民意、權威評估諮詢」宗旨，以「為社會思考、為國家獻策」為己任，關注民生，體察民情，聚焦民意，深入研究中國社會發展實際，破解社會發展中面臨的難點問題，為我國政府提供政策決策依據和諮詢建議，為推動社會發展和進步貢獻力量，在公共事務研究領域獨樹一幟。
原標題：《民生智庫 | 文旅項目如何解決土地問題？》
閱讀原文