來源：華夏時報
上海10萬戶居民將受益於城市更新房企加速分食「蛋糕」
■本報記者 李貝貝 上海報導
在打造「卓越的全球城市」的願景下，上海正加緊推進城市更新工作。據上海市住房城鄉建設管理委員會相關負責人透露，2019年上海中心城區計劃完成二級舊裡以下房屋改造50萬平方米，約2.5萬戶。預計在未來5年中，將有10萬戶的居民受益舊城改造和城市更新。
戴德梁行發布的報告指出，不同於過去的大拆大建，當前上海的城市更新已步入了以反映新時代要求、承載新內容、重視新傳承等為特點的「有機更新」階段。而在新形勢下，由於業務周期長、資金需求大的特點，對於積極分食上海城市更新這塊「蛋糕」的房企而言，其開發的耐力和持續發展能力也備受考驗。
強化城市活力
上海加快推進城市更新
12月12日，中央經濟工作會議落幕，此次會議首次提及「城市更新」，明確提出要「加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造」。對此，中原地產首席分析師張大偉判斷，「城市更新」將是2020年房地產市場的新風口，未來將有大量企業進入這一市場。
事實上，不少城市早已瞄準城市更新，而城市更新也已成為這些城市提升城市效率、帶動城市經濟發展和轉型的重要驅動力。在上海，「城市更新」更是被視作上海邁向「令人嚮往的全球卓越城市」的重要途徑。
歷經多年的探索和發展，上海的城市更新早已卓有成效：多方合力之下，以往那些破敗的「老城廂」、廢棄的工業區、碼頭脫胎換骨，華麗轉身為新天地、田子坊、百歲街區愚園路、徐匯濱江西岸藝術區這樣的時尚地標，港匯恒隆廣場、莘閔大酒店、維璟廣場等各類單體項目的改造升級更是不勝枚舉。
據上海市住房城鄉建設管理委員會相關負責人透露，2019年上海中心城區計劃完成二級舊裡以下房屋改造50萬平方米，約2.5萬戶，其中今年1-10月已完成房屋改造約46萬平方米、受益居民2.46萬戶。根據計劃，2020年上海中心城區將完成二級舊裡以下房屋改造55萬平方米、2.8萬戶。按照這樣的速度，在未來5年中，將有10萬戶的居民受益舊城改造和城市更新。
對於城市更新，上海市政府頗為重視，近年陸續出臺了多個相關政策規範，助力城市更新工作的有序推進：2015年5月，《上海市城市更新實施辦法》出臺，明確「上海已進入存量開發為主的內涵增長」；2016年，上海市開展了「共享社區計劃、創新園區計劃、魅力風貌計劃、休閒網絡計劃」四大更新行動計劃；2017年，上海頒布《上海市城市更新規劃土地實施細則》，對部分規劃政策和土地政策進行了重大調整。
今年11月11日，上海公布了《上海市政府辦公廳關於成立上海市城市更新和舊區改造工作領導小組的通知》，城市更新的戰略高度再次拔高。同策研究院總監張宏偉對《華夏時報》記者指出，隨著城市更新小組的成立，未來上海在舊改上的力度和範圍，包括城市更新的範圍，都有可能會更加系統化地推出。
值得注意的是，當前上海的城市更新工作已步入到了新階段，更加關注城市功能與空間品質，更加關注歷史傳承與魅力塑造。除了在模式上由此前的大規模重建轉向全面復興及可持續發展，當下上海的城市更新也更為注重片區整體改造，難度明顯增大。
「上海城市更新已逐步轉向滿足更高層次的需求，簡單的換血式更新不再合適。」在近期於上海舉行的「文化融合與城市活力——2020城市更新研討會」上，章明建築設計事務所副總建築師林澐直言，上海的城市更新是「不斷踐行著無法迴避、且不斷出現新問題的命題和必修課」。同時，歷史風貌保護的範圍急劇擴大，上海大量的裡弄街區內建築逐漸成為被關注的主體。
挑戰與機遇並存
「押寶」房企仍需應對難題
客觀地說，上海市重視、加速推進城市更新有其必要性和迫切性：除了政府與公眾對歷史文化風貌保護的意識日益加強，根據《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》，上海中心城區面積為289平方公裡，截至2018年底，其中還有232萬平方米的舊式裡弄等待更新。另一方面，上海市區土地供應有限，特別是核心地段土地更是稀缺資源。對於房企而言，單靠傳統的招拍掛方式無法獲取足夠的優質土地儲備，這也使得城市更新成為諸多房企布局上海的重要發力點。
《華夏時報》記者注意到，除了張江集團、華鑫集團這類央企、國企，近年包括融創、萬科、綠地、中海、瑞安等多個品牌房企也紛紛參與了上海的城市更新，切入這座城市的核心區域。
例如，除了經典範本「新天地」、上海市中心最大規模的危棚簡屋改造項目「瑞虹新城」，瑞安房地產在今年11月拿下了上海普陀區長壽社區鴻壽坊D5-1舊改地塊，瑞安房地產執行董事羅寶瑜表示：「城市更新是上海等一線城市未來進一步發展的主要機遇之一……瑞安房地產將繼續關注城市更新機遇。」
原上海生物製品研究所則在萬科的打造下，成為「上生·新所」這一開放共享式的公共空間。萬科集團高級副總裁、上海區域本部執行長張海向《華夏時報》記者指出，上海的房地產市場逐步進入存量時代，城市更新是需要不斷探索的領域。
近期，融創中國也宣布，將聯手SOM建築設計事務所、上海同濟城市規劃設計研究院等6個建築師設計公司，打造旗下北京東路以及董家渡城市更新項目。融創上海區域集團副總裁兼上海城市公司總經理鄭甫強調，城市更新將成為融創未來在上海的主要發展模式之一及重要戰略：「對於上海來說，城市更新應該是上海最重要的戰略之一，我們必須要迎合這個戰略。」
儘管如此，資金壓力大、拆遷安置難度大、實施程序繁瑣等問題，依然是上海推進城市更新工作中無法迴避的難點和痛點。林澐就坦言，對於上海在一些老城區改造中推行的「100%原址改造、留房又留人」模式是否可持續抱以懷疑態度，「在推進的過程中確實遇到了很大的阻力」。
在這樣的壓力之下，城市更新對於企業綜合能力的考驗也不容小覷。高和資本董事長蘇鑫向《華夏時報》記者指出，城市更新考驗地產商轉型、城市消費升級和各方資源合作的能力。以融創剛剛公布的董家渡和北京東路項目為例，有業內人士指出，兩個項目在推進的過程中，都必須考慮多元人群的文化融合、歷史風貌的保護以及新生、城市密度重組、存量空間再激活以及呈現承擔城市功能的開放式街區等。
「要把握情況，量力而行。」國瑞置業董事長張章筍認為，在現今市場降溫、房價漲幅相對緩和的形勢下，城市更新並非都是藍海，今後房企參與城市更新不應「拼規模」。高力國際董事沈誠也向《華夏時報》記者謹慎地表示，參與城市更新，要求房企有足夠大的體量、資金支持和全局視野，目前「不能盲目跟著走」。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則建議房企「善於提煉概念」：「比如貼上城市復興或新興商務區等標籤，與城市發展脈絡相結合，才會迸發更大的價值。」
不過，融創上海區域集團副總裁兼上海文旅投資發展公司總經理王爽顯得很樂觀：「城市更新應該算是一個比較大的題目、而且是比較持續的題目。」王爽覺得，城市更新項目需要長時間「去慢慢呈現」，但只要有尊重歷史、尊重城市文化的共同目標，那麼推進的難度將大大減少。