背景
2018年，生鮮市場註定要掀起一場血雨腥風。從2016年生鮮電商的生死存亡到2017年線下生鮮超市打破常規，以「超市+生鮮+餐飲」的全新組合呈現，生鮮品類已成為資本和巨頭布局的重頭戲。
生鮮超市因其獨特的消費需求場景而更具存在價值，不僅與餐飲業態相輔相成，以7FRESH、超級物種（需求面積:300-800平方米）、盒馬鮮生（需求面積:2500-5000平方米）為代表的生鮮超市品牌，依託線下場景誕生的餐飲+超市，以線下流量為中心，同時提供配送服務，是最典型的線上線下聯動模式。
此類線下生鮮超市的出現，將線上的快速反應機製成功複製到線下，解決了消費者在購買商品時，距離、價格、時間上的三大痛點，在更近、更好、更快這三個維度給消費者帶來更佳體驗，從而不斷提高消費者黏性，為購物中心帶來了超人氣流量。
這種從消費理念及消費方式上的革新，對於消費市場而言是前所未有的，也是商業地產多年來一直追尋的。
2018年的跑馬圈地賽必不可少，「生鮮+餐飲」新物種如何與存量商業地產合作激活全新的場景及生活方式？哪些餐飲新物種更適合與生鮮超市合作，如何合作能獲得利益最大化？4月27日下午2點在北京坊一樹茶源舉辦的贏商城市沙龍：《存量時代，「生鮮+餐飲」新物種的融合之道》給出了答案。
對話嘉賓
（排名不分先後）
北京坊執行總經理 王春豔
泰禾商管華北區總經理 範興旺
九宜城商業管理有限公司華北分公司總經理 趙燕飛
北京遠洋未來廣場總經理 李欣妍
融創華北區域集團商業管理中心總經理兼品牌中心總經理 楊立寧
百榮世貿商城副總經理 曹立新
遠洋集團商業地產事業部招商總監 王雁雁
港鐵（北京）商業設施管理有限公司副總經理 蔡子滔
超級物種北京區總經理 張鐵成
盒馬鮮生華北區開發總監 許煒鋒
布魯諾餐飲管理（北京）有限公司總經理 李飛
盈石集團品牌推廣中心總監 劉曉妹
北京楓林裡餐飲有限公司總經理 婁本友
北京嘉華利遠商業管理有限公司商業副總經理兼北京公司總經理 許寧
光大安石資產管理華北區招商總監兼北京新光大中心商業總經理 嚴楓
中弘文商旅公司商業運營中心招商部總經理 於德國
煌天國際控股有限公司企劃副總監 何義通
對話議題
1、生鮮超市業態如何為存量場景改造賦能？
2、生鮮超市與餐飲品牌合作如何讓利益最大化？
3、面對新市場，餐飲品牌如何去調整升級？
4、餐飲新物種運營模式及如何與購物中心、生鮮超市融合？
5、購物中心是否希望引進生鮮業態？生鮮業態與其他業態應該如何配比？
6、購物中心是否願意犧牲低層的高租金而低租金引進生鮮超市？是否會降低坪效？
7、傳統超市和生鮮超市，購物中心招商更傾向哪個？生鮮超市與傳統超市如何打出差異化，會不會產生競爭？
嘉賓觀點
北京坊執行總經理 王春豔
其實無論我們是在經營一個購物中心還是單一經營一門生意，先不要考慮賺錢、賺多少錢，而是要先弄明白我們要滿足什麼？滿足誰？如何去滿足……如果我們自己的產品連我們自己都無法滿意、無法認可，如何讓更多的消費者接受、滿意、喜愛？所以先要換位思考最終消費者的需要到底是什麼？
先來聊一聊北京坊吧，我們計劃今年6月底、7月初把北京坊帶入大家的視線，同期備受關注的Pageone24小時書店、無印良品概念店、星巴克北京旗艦店、We Work高級會員店等特色店將陸續開業。我就很期待這些主力店的開業，也希望它們的相繼開業為北京坊、為更多消費者帶來不一樣的生活體驗和驚喜。當然，從這個五一開始，各種有意思的活動也會在北京坊陸續上演，蠻有意思的。也歡迎各位、攜親友常過來玩兒啊！
作為主力店我們是希望它除了自身聚客、有生命力外，還希望它具備能夠產生其他連帶消費的能力。這是我想強調作為較低租金的主力店的作用和意義。
那麼回到生鮮超市這一主題。什麼是生鮮超市？說得直白些，生鮮超市就是升級版的、高級的菜市場+海鮮市場。這讓我想到的是小時候的「菜市場」，新鮮的蔬菜、水果琳琅滿目；海鮮市場魚蝦靈動。。。現在把它們統統搬到裝修精美的超市，變高級了，但似乎缺少了些什麼。
從產品的來源看產品。剛剛介紹過產品多來自直採、自採。其實這些渠道、市場、產品幾乎是千篇一律的。那麼能不能產生差異化？把一些街頭巷尾、有特色的、好吃的、小小的店挖掘一些來豐富同質化的市場，同時打出自己的經營特色……說不定這些小店很快就會成為這家生鮮超市獨有的網紅小店！何樂不為呢？
說到生鮮超市的發展狀況，跟大家分享一些歐洲當下比較流行的生鮮市場，或者叫它菜市場。通常房子裝修簡單、通透、簡約、時尚。每一家攤主出售品質非常好、非常新鮮的蔬菜、肉食、海鮮等。既可以買生的，也可以現場加工成沙拉、三明治、帕尼尼……或把肉食、海鮮按你想要的做法現場製作，現買現吃。新鮮所以不需要過度的烹飪。總體感覺環境好、有意思、用餐時間短、價格公道、味道一點也不差！
北京似乎也有人開始做類似這件事情了。最近在朋友圈看到有公司已經在做食品主題的Mall了，主打健康生活，經營各種食品、參加、咖啡廳、茶室、現場烹飪……很期待……
至於生鮮超市是否可以作為主力店？這要看商業項目定位了，社區型購物中心、食品餐飲主題Mall當然是首選啦！至於租金問題，哈哈，很敏感啊！如果讓我們甲方來讓利給主力店，我通常會很明確的回答：如果一個生鮮超市融合更多業態，讓消費者一站式在店內解決問題；或讓消費者沒有多餘體力進行超市外連帶消費，那就實在看不出讓利引進生鮮超市（主力店）的意義了！
泰禾商管華北區總經理 範興旺
關於引進生鮮超市，這是一個火熱的IP，已經成為一個IP現象。生鮮超市，我個人理解是超市+餐廳+社交化，既生鮮餐飲化。這突破了傳統的餐飲業態、重構了餐飲業態生態圈還促成了海鮮業態跟超市的有機結合。
生鮮超市作為主力店，選址的面積基本都在三千到五千平米左右，客流帶來的二次消費，彰顯了引入生鮮超市的意義和價值。
生鮮超市選址應該結合項目所在的商圈是核心商圈、結合部還是新城發展區來具體分析。購物中心方，肯定是希望放在邊緣區域，能夠產生最大的租金和客流效益。而對於品牌方來說，更意願選址在整個購物中心比較顯眼、醒目的位置。
北京遠洋未來廣場總經理 李欣妍
我們看到了生鮮超市的生命周期是處在上升的趨勢。這些生鮮超市強有力的背景打通了市場、消費者和品牌之間的渠道，加速了消費者的認知，也縮短了市場培育期，因為再好的東西沒有渠道或者沒有被消費者認知，也就無法取得收益。
生鮮超市選址是個多維度的問題，當然最不容易租出去的地方去做合作是有考慮的，但需要雙方共同的協商，考量租金、地段、客流等一系列因素，在當前的市場形勢與機遇中，我們完全可以找到雙方的共通點。
港鐵（北京）商業設施管理有限公司副總經理 蔡子滔
在北京說到港鐵，大家熟悉的可能是京港地鐵。但其實港鐵在香港也有多個房地產項目，而商業部分主要是以大型社區購物中心為主，根據「鐵路+物業」的核心理念去建設社區。
我在還沒來北京之前，已聽說過盒馬鮮生、超級物種這樣的新零售、新生鮮的零售概念，也是很訝異，因為這種線上線下的業態在香港不普遍，生鮮還是以傳統大超市模式運作。我們對於這個概念還是有幾個想法：
首先，業態問題。作為港鐵的角色，我們不止是購物中心的經營者，還是建設社會的一個角色。在香港也好，在大陸也好，怎麼建設聚集人群的商業項目，業態設計非常重要。它需要有獨特性、話題性，我們要考慮怎麼刺激90後、00後這些新興消費階層。
其次，招商問題，引進低租金的項目如何幫助售賣上蓋住宅的收益。我們還需要提前了解一下各種新商業的龍頭開店有什麼特別的需求，比如工程條件、設計條件等方面，提前做好溝通。
其實香港對於電商結合生鮮業態的運用沒有大陸走得那麼前，大型超市主要還是透過現在一些限定貨品的售賣，或特意針對的主題帶動話題。新生鮮模式可能已超越一般社區超市的模式，特別能吸引到年輕、小康家庭。
百榮世貿商城副總經理 曹立新
百榮世貿商城在做項目改造的初期設定時，討論的最多的問題是如何將一個60萬方，除去零售幾乎沒有任何其他業態的項目進行升級改造。於是，我們把主要焦點放到了兩個方面，一個是餐飲，一個是兒童。因為零售向來是我們的強項，我們將近有八千個商鋪，這在整個中國的商業體中都幾乎不存在的。所以我們在想如何轉型才能有所突破，經過一段時間的研判，最終我們選擇和盒馬鮮生合作，將生鮮超市引入進來。我們這樣做也是希望將市場上的新物種與我們這個老項目進行結合，讓百榮世貿商城能夠給消費者帶來全新的形象和認知。
遠洋集團商業地產事業部招商總監 王雁雁
目前的生鮮超市其實是傳統超市消費升級的結果，這種消費升級是把生鮮的品質、形象做得更加專業化、精細化，更滿足消費者的需求。市面上的新型超市很多，本身都有自己的特點，有的是和書結合，有的是和藝術結合，不論哪種結合方式，都是他們的生存之道。而我們的購物中心如今也在進化，隨著消費升級的趨勢去選擇業態點。
北京楓林裡餐飲有限公司總經理 婁本友
新形勢下餐飲業的消費升級，裝修時就需要進行設計考量，注重與顧客的互動。為了提高消費者在餐廳的停留時間會加入樂隊演出，從而提高消費，做到讓餐飲升級，把餐飲、咖啡廳、酒吧結合起來。
煌天國際控股有限公司企劃副總監 何義通
隨著餐飲品牌競爭加強及消費人群不斷更新等因素，餐飲品牌需要不斷的自我調整，以適應或引領市場的變化，在調整的過程中，品牌需要系統的自我審視。不管是從產品操作、日常管理，乃至門店裝修、消費者點單、用餐體驗等，品牌全系統得有質的提升和變化。只有不斷的推翻自己才能有更新更好的餐飲品牌。
相對傳統中餐而言，黃記煌三計燜鍋產品是一種創新的方式，從2008年到2016年這八年間，我們陸陸續續推出了一代、二代、三代，到2017年我們推出了第四代門店，從這上面來看，我們也是在根據最新的消費理念、消費人群的變動，做出的一些調整。
北京嘉華利遠商業管理有限公司商業副總經理兼北京公司總經理 許寧
新零售到底新在什麼地方？到目前來說，我沒見到什麼特別新的地方，有什麼個性化的東西在做。其實我特別欣賞盒馬鮮生的推廣力，攜品牌之優勢，大家覺得這是一種新鮮感，但是新鮮感過後呢？我不是說新零售沒什麼創新，它的複合度、管理性實際會更強，我只是說帶給我們的終端體驗，新零售沒什麼新的地方，當然未來可能會讓我們眼前一亮。
我個人認為，盒馬鮮生走進社區商業會更有市場，但是如果放到寫字樓裡，消費者更多的選擇是全時，或者是其他的比全時再飽滿一點的，能提供中午就餐的便利店或超市。
布魯諾餐飲管理（北京）有限公司總經理 李飛
我一直認為做餐飲品牌，包括咖啡廳等等，主要的是環境、產品、服務。其他都是在這些項目上的附加的延伸，包括主題。如果你把產品、服務、環境都做好了，再延伸其他東西是錦上添花的，但專注於那些東西會給你帶來意想不到的壓力。
現在看，咖啡行業線上也是黑馬迭出，包括線上網際網路的咖啡。但線下星巴克還是堅守往中高端走，從普通店到甄選店再到烘焙店，一步一個體驗，把體驗做到極致，把環境做到極致，服務稍微欠缺，但是也在往極致努力。
話說回來，我的意思不是說不做線上，而是在能夠保證產品品質快速的配送、快速的轉移過程中，不讓品質發生改變的話，可以擁抱線上的趨勢。拿盒馬鮮生舉例，你進去以後，觀察一下哪的人最多？肯定還是食品那兒，包括食品的採購、加工等，我不相信大閘蟹在現場拿蔥花炒完了，你帶回家還好吃。
未來的趨勢，線上和線下都是擁抱。但是場景感、調性的東西，線下還是佔優勢的。品質感的東西都是線下佔優勢，只是那些3C產品線上才有優勢。
盈石集團品牌推廣中心總監 劉曉妹
盈石是一家第三方機構，我們可能會更加關注一些消費的趨勢，包括盒馬鮮生、超級物種等等我們都是一直在關注的。新消費模式、新內容、新技術推動了創新商業的出現，但是不管是不是線上線下的融合，最終還是要回歸到場所裡面來，還是要重視顧客的體驗。
比如北京坊，無論是不是新興的態，都要注重消費者線下的感受。包括很多網紅店的出現，對購物中心流量的帶動，在一個時間段內看，它確實起到了聚客引流的效果。但是長期來看，其實大家都不喜歡花時間排隊。所以還是要回歸到運營，包括線下所有的空間、場景、客流的運營，在運營端把大家所有的最新的或者最關注的內容融合在一起。
光大安石資產管理華北區招商總監兼北京新光大中心商業總經理 嚴楓
我們對新鮮的業態特別感興趣，比如盒馬鮮生。中國購物中心經歷了幾個階段，十年前，百貨跟傳統超市特別紅火的商品階段，中國那個時候商品還比較缺乏。2008、2009年的時候開始到了平臺階段，當商品越來越豐富的時候，到哪都能買得到，消費者就會選擇比較好的大型綜合性平臺。網購平臺、商業購物中心都屬於大的平臺。發展到現在有很多平臺，怎麼辦呢？就需要考慮如何創新，這是一個創新的時代。我們需要考慮如何讓商家把一部分利潤讓給顧客，吸引消費者前來消費。
第一是環境，我第一次去盒馬鮮生的時候感覺並不好，因為人太多了，需要排很長時間的隊，太擠了，基礎環境不夠好。如今，消費者對於環境舒適性、美感的要求已經到了一個新的高度，無論是生鮮超市還是購物中心，首先要考慮的是環境要有美感。
第二，是對商品品質的高要求。消費升級怎麼升級？並不是提高價格，而是要提高商品品質。只有符合消費者對品質的要求，消費者才願意買單。
另外要滿足消費者個性化消費的需求、個性化定製。購物中心和超市都是平臺，自己不生產產品，需要從消費者的角度去思考顧客需要什麼，才能更好的為消費者服務。
中弘文商旅公司商業運營中心招商部總經理 於德國
從我的角度講，為存量的商業來賦能。我首先是鼓勵這種創新，就是不管你做什麼樣的創新，我都願意接受。可現在，我要解決的是未來如何在除了一線城市之外的這些城市，把商業做起來。
中國城鎮化的進程在不斷加快的，實際上這些二三四五線的城市都是有需求。只不過我們運作的相關的原因，不願意到這些級別上去，但不意味著他們沒有需求。所以，我覺得商業運作，內部推動力就是對需求的滿足，對消費者、經營者、經營管理者需求的滿足。
對於生鮮超市業態來講，我是海邊的人，所有的以生鮮為主打的超市，基本我都不去。我基本上都網購，因為在家附近就有，而且速度非常快，下了單之後，一個小時肯定到。所以我網購的數量和次數頻次是非常高的，特別享受這個過癮。
目前的消費者需要的是體驗、是更多層次的體驗。現在這些品牌、層次太少了，每個購物中心的同質化非常嚴重，因為品牌都一樣，布局都差不多，沒什麼新意，為什麼呢？不是說做購物中心這些人很笨，是因為我們手裡的材料就這點，沒辦法。
至於放在什麼地方，我相對來說比較傳統，放在七層肯定不成，肯定要放在地下。現在所有的商業設計，需要在設計超市的時候有下沉，我不需要超市帶來客流，因為你目標性太強了，進來之後買完東西肯定都直接走了。
另外，對於一些比較特殊的業態，類似於超市、生鮮，都要給它提供便利，不一定給它最差的、最不好的、最難租的位置，而是要做好相應的便利工作，讓超市的客流和正常購物中心的客流不要發生衝突。