北京燕郊深度分析,未來房價是漲是跌

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

 

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提問：房姐，北京大寧山莊1100萬的別墅自住；望京利澤西園600萬102平米兩套大開間收租12000月；石景山商住一套月收租7000元價值245萬一套老人住；燕郊福成84平米收租；重慶價值600萬工抵房4套2年半後能出手；以上無貸款。今年廣州330萬入夏灣拿筍盤3年後養老有貸款200萬，深圳龍崗衝動購入110萬公寓有貸款54萬。五棵松有單位住房。手中現金300萬，年不定期需100～500萬周轉資金。打算賣掉北京別墅、石景山公寓，望京收租貸年周轉資金，重慶等能出手時換廣州。深圳和燕郊還有親戚房票。是買套總價高東邊的，還是天通苑和東邊各買一套？是賣舊買新？還是抵押貸先買新再伺機出舊？有沒有合適的標的？

回答：為什麼在大寧山莊自住呢？到市區尤其談事情會很不方便。利澤西園可以可以保留，等到下一波大漲行情出掉。石景山商住可以儘快找機會除掉，因為總價不高，如果老人住的還行可以留著。燕郊最好的出售時機是2016年底，目前業不缺資金，可以等北京大漲起來後賣掉。重慶具體是哪套，為什麼價值600？從化1.3單價330萬可不算是筍盤，任何公寓都不應該購買。這些房產是找誰買的呢？現在北京房產每月太大機會賣出，建議利澤抵押出來，現金預計在300+300=600萬可以深圳南山首付200萬買一套800左右的，北京首付400買一套900-1000左右的。都可以選到市中心不錯的次新房，天通苑僅500-600左右。你的資產較多，貸款筆數多，綜合來看情況會略微複雜，所以最好是提前準備徵信和流水，提前規劃整體的選籌方案。

 

提問：親愛的房姐，和男朋友馬上要結婚，他在北京呼家樓附近有一套老破小，60平帶白家莊小學學區，在燕郊有一套小三居。我有sfsd資格，但是手上現金只有150w，兩人年收入40w，我們想用掉資格買一套，請問1.有什麼途徑可以提高首付？2.偏增值屬性有哪些區域或樓盤推薦？3.常營附近盤怎麼樣？（因為他爸媽在那片住）謝謝房姐！

回答：提高首付很多方法，所有渠道融資成本的等級： 1.少數不懂理財親戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般不存在。 2.信用卡是最便宜的資金，而且是自有資金（信用轉變），4%-4.8%左右 3.基準利率的房貸抵押貸，4.9%左右。 拆借信用卡是第三便宜資金，拆借加一些紅包費用。 4.正常抵押貸，4.9%-8%之間。 5.體制內的一些優質信用貸，利率在基準上浮30%以內。 以上都可以稱為第一級資金，每個人都要儘量利用。其次是第二級資金： 6.親密私人借款，一般在6%-10%之間。 7.優質信用貸，一般在8%-12%之間。 我們的通脹速度，是12%-14%左右，低於這個數值的資金，都是倒貼錢，只要能夠變成優質的資產，這一類資金有多少要多少。 第三級資金，屬於沒有辦法的臨時拆借，不能作為長期使用，需要預先算好成本： 8.較差信用貸，信用卡分期，一般在12%-24%之間。 9.民間無抵押墊資（空墊），一般在24%-48%之間。 儘可能挖掘更多的融資，保持一定的綜合資金成本，儘早通過貸款把現金換成優質的升值資產，是普通人積累財富的最佳道路。子彈150，只能買剛需上車盤，東三東四環沿線1居或2居，管莊常營2到3居，望京部分老破小，都可以淘淘。儘量把子彈擴大到200以上，能選到更優性價比的樓盤。常營還不錯

 

提問：現階段資金比較少，大概70多萬，之前買了一套燕郊90平200萬現在市價大概190萬，重慶一套南濱路105萬現在165萬左右，有沒有什麼辦法繼續買北京呢？有資格

回答：燕郊要看具體房產情況，適合出售，還是抵押。重慶不用動，如果負債率低於30%，可以重新抵押出來。賣掉燕郊，你有250萬；抵押燕郊，你有180萬；抵押重慶，待計算。足夠買北京了。

 

提問：房姐好，提問關於資產配置。今年初份把首套換到太陽公元170，自住（考慮居住品質通勤學區各方面原因），買的這套單價在同小區屬於前後一年的低位，全款。這個小區溢價是否高，長期自住持有問題大不大。另外還有一套豐臺商住230平，13年一手房入手，有點砸手裡了，一直出租，想賣又猶豫。能動用的現金在200左右，對資金持有沒有太高需求，另外還有一張房票，想著如何在2-3年內優化一下資產配置。謝謝

回答：太陽公園溢價區，既然買了就先持有，未來漲幅有限，如果全款買的，就抵押出來增加首付籌碼商住建議直接出掉，長期持有是虧損的抵押+出掉商住+200xj，利用房票在望京區域淘一淘，再全款抵押入tty大面積。這個配置下未來5到10年跑贏大盤基本沒問題

 

提問：房姐好，近日看了四惠\/四惠東附近：（1）都會華庭1\/20層，150平東南向三居，2001年；（2）城市廣場24\/26層，199平東南向四居，96年；（3）城市廣場4\/26層，165平東南向三居，95年，採光部分遮擋，精裝修；（4）白領家園14\/16層，109平南北通透板樓二居，05年。感覺白領盤樓型戶型尚可，但像被快速路地鐵線京包線半包圍且離商圈稍遠，現代城市生態顯欠。請教，這幾個標的您從專業視角如何評價，有值得篩選的嗎，如可選的話四選一哪個性價比略好 ，盼覆。多謝！

回答：都會華庭是城市廣場二期，偶爾有出便宜的。城市廣場是最早一批外銷公寓接近2000美金一平，港式開發塔樓得房率低小區小，所以一直折價，加上朝陽路這片距離地鐵兩端都有距離，所有略微尷尬，但愛這城和東恆時代的高價佔位，說明區位本身還是撐得起加個，等到物業本身的歧視被清洗乾淨，會有一個價格的補漲反彈。白領家園已經位於四惠東和高碑店之間，地理位置略顯角落，優點是板樓，在甘露園地區，朝陽園，麗景馨居，甘露晴苑，都市經典家園包括興隆家園，基本都是塔樓，板樓具有對比優勢。參考山水文園東恆3期等樓盤也是同樣的原理。樓盤信息不足。都會華庭和白領家園略安全一些。

 

提問：房姐老師好，買房如果房子裡有戶口，而且遷不走，能不能買？有什麼後遺症嗎？謝謝老師

回答：有的一房可以多戶。取決於你是否在意，以及對未來出售的考慮，以及戶口是否佔用學區。可能影響你未來出售，通常戶口需要押金15-20萬，房產總價越高押金越高。

 

提問：你好房姐，看你的回答和我工作地點在國貿，想再東三環找個老公房上車盤，子彈150stsd，選的是雙花園西裡和農光裡的頂層小兩居，請問您還有好的推薦嗎？

回答：雙花園內部的落差很大，要具體到哪一棟 哪一套房，看具體的價格才能做精準判斷。農光裡大部分樓齡較老，會影響貸款年限。以選擇90後老公房為主。單價5萬左右可入。

 

提問：美麗智慧的房姐，請問惠新西街老破大世紀嘉園等5.5均價四居1000萬以內全下來，和亞運村老破大歐陸經典等5.5均價四居1300萬以內全下來，哪個更值得入手？通勤相差不太多，不考慮使用學區，但是有學區加持升值空間是不是更好？

回答：世紀嘉園2000年的老大樓，不破，保養維護比較好 。歐陸經典在亞運村周圍整體溢價，老破大不建議入手。從價格上，我認為世紀嘉園值得更貴，選籌也最優先。具體也要結合你的選籌來看。

 

提問：家庭深圳移居北京，想在北京買房，一來解決自住（需四房），二來要考慮未來孩子上學（目前2歲）；基本情況：我和老公都在後廠村中關村軟體園上班，目前租房住世紀城，買房希望既考慮學位（優先第一梯隊學位），也能兼顧自住舒適，生活便利，上班通勤方便的，對北京還不熟悉，之前有考慮過世紀城旁邊的萬柳，但還沒有做深入了解，而且感覺單價較高，也擔心未來轉手問題問題1：假如預算2000左右，房姐會有哪些建議選擇或者重點區域推薦，謝謝問題2：老公北京戶口但深圳有房貸記錄，是不是在北京買房我們只能首付8成？如果把深圳房貸還掉再過戶給我辦離婚，是不是他就可以算無記錄？謝謝

回答：海澱因為普遍的學區高地，一大半的房子屬於高價，一小半的房子輕微溢價，能淘到性價比比較高的房子概率大概不到朝陽這邊的十分分之一。 從中關村到後廠村，是以碼農產業為核心的區域。 中國網際網路的第一座金礦在這片區域誕生，持續十幾年的財富揮灑浸潤，這一大片區域形成了一片小世界。 高收入碼農，成功上市大佬，網際網路高薪泡沫，創業大潮擊鼓傳花，中關村到後廠村，在充足的購買力和產業寡頭的背景下，形成了碼農之間的買賣循環。 具備購買力溢價，區域鎖定，學區追捧，所以這片區域房價異常高昂，對於房產投資而言很不友好。因為「學票」作為一項沒有標準的複雜服務，其價值完全沒有一個公允的評判標準。 升學率和分數背後有生源篩選，教學質量不是消費者評價，所謂名師難保不是百度文庫水準，哪一個都很難說清晰客觀，只有認同人數的多少。 以上是價值層面上的分析。 如果要在海澱買房，又帶有自住需求，得要看你在居住方面還有哪些要求，比如居住區域，平時消費習慣對心的商業需求，對環境的要求等。萬柳是熱門貴婦盤，自住只能當做消費品入手，升值潛力不如非學區盤。我是投資思維，學區建議買一套學區小戶型，掛學位即可，世紀城繼續租房住。剩餘子彈再入手一套朝陽做投資，投住分離，這樣才能利益最大化。深圳的房貸還清之後，離婚去名。騰出老公的北京2張房票，分別全款抵押的方式入手2套。一線城市處女貸用掉之後，二套資格購房成本極高，所以都推薦全款抵押，找個墊資公司配合過橋，等過戶之後迅速做抵押，相當於首付3成。

 

提問：美麗的房姐，請問您對鄭州的房價走勢怎麼看？未來3-5年能給指點一個大致漲幅比例麼？我們想用100做個投資，但拿不準是新房還是二手，如果ZZ對標SY，您覺得哪裡更適合。我們心理方面更傾向ZZ，如果二手，能有推薦的窪地區域麼？感謝

回答：對鄭州微觀不熟，建議避開熱炒區域，比如東區。圍繞著東區核心區四周的次中心地帶淘筍。東部和東南板塊有更好的價值支撐和溢價空間。如果是本地土著可以入。

 

提問：房姐好，已購二手房，通過中介籤訂的房屋買賣合同，現在房主未按期完成解押，延期一個月，導致我也不能如期申請貸款，按照現有進度交房要延期一個月，合同中有明確解押，貸款以及完稅日期，現在通過中介調解，希望按期交房，但如果房主不能按期交房，有什麼好的解決方案嗎？補償經濟損失（房屋租金等），還是直接解約合同要求房東賠償，再找其他房源，擔心退定金和賠償款項不能如期到帳，或有更優選擇，盼覆

回答：首先要看你們對房子是否足夠中意，如果很喜歡可以等，也可以提要求，比如再壓價。如果有其他更合適的標的，可以提出解約賠償

 

提問：房姐你好，我目前在回龍觀有一套小兩居，有一輛京牌汽車，想考慮住房改善。目前看上順義高麗營的萬科望溪四居洋房（限競房，據說黃城根小學分校和北京四中分校的學區），計劃於2023-2028年用來自住。【1】不知道是否值得買？未來70%可能在朝陽區工作，30%可能在中關村附近工作。如果值得買確定買，需要付80%首付（約缺180w），【2】那麼現在這套小兩居是否現在就賣掉，似乎目前二手房存量高難賣，還是想辦法貸出錢來交二套的首付更好？【3】如何用還有房貸的房子再貸出錢來呢？我沒找到你的抵押貸操作手冊文章呢

回答：自住改善沒問題現階段建議抵押出來抵押可以看精華文章，有流程說明並不複雜，關鍵是要找到靠譜的中介

 

提問：房姐，我買新房，接待我看房的一直是開發商的銷售，開發商說有個50萬抵80萬的活動，籤訂了合同，付首付後對我說，需要讓我把這50萬打到一個不知名的公司帳戶裡，而不是首付款開發商帳戶裡。我懷疑是銷售關聯的公司帳戶，我不想打款到這個沒有給我任何協議的帳戶,我該怎麼辦？

回答：你好，這種情況可能是直接進了銷售代理公司的帳戶，建議去跟項目的案場經理和財務核對帳戶信息，給個合理的解釋，並籤寫一份承諾書。

 

提問：老師好，女兒剛入職北京高校工作，年底能拿到戶口，稅後到手9000內。計劃2020年10月前上車，首付款預計300個之內。 請問，1.投資為主，次新3居，請問能買的標的大概在多少價位？先圈定哪幾個區域看房？ 2.是否現在開始養流水？多少合適？不知道表述的是否清晰，房姐費心，感謝

回答：如果選的房子合適，沒有溢價甚至被低估，那麼評估可以滿評或者超評，貸款再貸足，預計可以買到700萬左右的標的。問題又兩點：1.工資流水比較少，貸款需要提前溝通，養流水為長期準備沒有錯2.次新房選籌需要更加謹慎，因為溢價的佔據多數望京，青年路，九龍山幾個區域都可以選擇。最重要的一點是，最好最近3個月買，不要等到2020年10月。

 

提問：1.sfsd，首付可以湊到180萬，望京碼農。2.明年7月社保滿5年。3.主要為了投資，可能過幾年幹不動回老家。以上，目前琢磨明年可以在哪兒把sfsd利用好，有以下幾個備選的，如果明年7月時沒大漲，優先順序如下:1、14號沿線的高家園和芳園裡2、望京北的馬南裡3、15號沿線的吉祥家園4、大多碼農置業的天通苑(距離望京和西二旗都是40分鐘車程)5、東五環邊的康靜裡(距離酒仙橋過個五環就到了，距離望京上下五環就到了也就10多分鐘)對於以上選擇，有什麼邏輯硬傷麼？

回答：邏輯沒大問題，天通苑可以去掉，目前180首付淘不到筍盤重點是跑盤，這個可以提前做，什麼盤應該買自然就會知道

 

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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