北京房價分析:燕郊房價怎麼樣?還值得買嗎?

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提問：現階段資金比較少，大概70多萬，之前買了一套燕郊90平200萬現在市價大概190萬，重慶一套南濱路105萬現在165萬左右，有沒有什麼辦法繼續買北京呢？有資格

回答：燕郊要看具體房產情況，適合出售，還是抵押。重慶不用動，如果負債率低於30%，可以重新抵押出來。賣掉燕郊，你有250萬；抵押燕郊，你有180萬；抵押重慶，待計算。足夠買北京了。

 

提問：房姐您好！上次提問沒太說明白，我北京有一個名額但不是首貸。手裡400萬現金，北京付清全款的住宅公寓4套，其中房山245平米大寧山莊市值約1150，望京雅特住區102平米市值600萬月收租1.3萬；石景山紫御國際公寓市值240萬，石景山crd銀座老人住。燕郊福成市值150萬。目前在五棵松上班，以後有可能在亦莊。目前打算調下房產結構，賣掉紫御國際和大寧山莊（需要時間），買東邊有升值空間的投資房。那麼應該1、先賣後買還是先買後賣？先買是不是要把大寧山莊抵押出去？2、買到什麼地段有沒有大概小區的指導？3、這些資金買一套還是慢慢倒騰兩套？4、限競房或者亦莊有沒有適合投資的標的？感謝！

回答：建議賣，房山不具備長期價值，早置換掉比較好主看 雙井和望京片區例如 珠江帝景、羅馬嘉園、國美第一城、珊瑚灣這些區域大面積1000+一套更好，維護成本低亦莊當前溢價，不建議投資限競房

 

提問：房姐，我和幾個朋友都在燕郊投資了房產，因為現在政策無法判斷，是出掉保有現金還是這個地方值得期待，確實有不少利好消息，但是房子價格一直在往下，現已跌出我們當時買房的價格，您能否就燕郊這個區域以您的視角做一下分析，將來它的天花板是哪裡又或是否這個地方就是這樣緩緩上下波動了？

回答：燕郊這種「產品」，本質上是一隻股票。 由於地域小，很容易收到政策\規劃\人口變化，甚至新盤開多開少的影響，所以燕郊的價格，這幾年間，幾次大起大落。 燕郊最好的出手點，一般在北京大漲後，再擠壓一波需求溢出到燕郊的節點，例如2017年2-3月，本身價位因為追捧，超過市場合理價值50%（1.8-2.6）。 那麼，現在的燕郊，主幹道實際上的價值肯定要超過2萬，在下一輪釋放後，3萬不難，現在的市場需要點耐心，燕郊的核心價值在於北京人口外溢

 

提問：房姐好，現金350，首房首貸，中央財政撥款單位，公積金可貸120，自己不住，純投資。目前的思路是貸120買400左右兩居老公房，剩餘資金做理財。問題1.該思路是否正確？還是盡最大努力買更優質房？近幾年內無大額現金支出。2.若買上述老公房，有無合適地段和小區推薦（最好能具體到小區），盼指導。

回答：如果只貸120太保守了sfsd這樣用太浪費，房產的穩定性遠超過其它資產在你的承受能力內，建議買大，400內的標的都是紅海市場，想找到性價比高的很難，只能追求跟隨大盤公房主要看 甘露園、北工大、潘家園、勁松、十裡堡等區域

 

提問：房姐您好，我家孩子現在5歲，明年上學，目前手裡270萬首付，房子剛賣完屬於二套。想在北京買個兼顧學校和保值升值的房子。目前關注了田村，蘋果園，勁松，請問哪裡比較好些或是推薦哪裡好些。另外還有另一種選擇(今年有可能落北京戶口，也有可能落不了，11月之前能定下來)，就是能不能明年9月份孩子上學後買房，這樣的話，如果沒落戶口，可以租房上六一小學，如果落戶可以上西城小學但西城上學成本壓力比較大有些猶豫。在西城工作。另外剛發了付費回答，意外刪除，怎麼辦。期盼房姐答覆，感謝。

回答：二套建議全款抵押方式入，能做到4成首付，能看到700內的標的如果考慮學區 推薦看 和平裡 、安貞 、西壩河片區。沒必要硬上西城刪除後會退回

 

提問：請問方莊的老樓盤最近兩年會漲價嗎？想換一套三環內三居，方莊是最好的價值窪地嗎？謝謝！

回答：方莊是90年代北京最早的商品房住宅區域，也是吸引最早一批富人區，只不過後來亞運村概念的興起以及富人的口味向別墅轉移，方莊隨之落寞。所以方莊的交通和環境一直還可以，最佳的窪地不好說，不過方莊已經有過漲幅，現在屬於要精挑細選

 

提問：房姐好，有幾個問題想問下1.您對學區房怎麼看？有對未來孩子上學需求，東西城非老破小是否可以購入？2.手上現金800+，還有首房首貸資質，單看投資哪個小區可以購入？買多大平米合適？謝謝！

回答：除非你對東西城有特殊情節，否則不建議作為核心區定位為中央政務功能，其它產業基本都會外遷，無產業支撐價格基本靠學區，這個價格只做為居住肯定是不值的建議學區老破小+一套自住保值是更穩定的配置

 

提問：房姐，如果只考慮投資，不自住，北京上車的最低標準是什麼？

回答：如果懂得一些選籌技巧，可以首付100萬買到250+的房產，通勤地鐵線路上的90後公房兩居。首付130，可以買到300出頭，東三四環兩居。

 

提問：房姐您好！煩請有空幫忙出主意！本人2018年公貸120，購買回龍觀龍華園北區一套120平房子，以租還貸，想再全款300，投資一套回龍觀區域的房子，可否推薦哪個小區?已看過您寫的回龍觀板塊的介紹了，還是希望您具體指導，我還有其他什麼方式可以入手二套房僅投資用?（首套房抵押條件）能讓我的利益最大化，盼覆！謝謝

回答：墊資抵押依然可以做到低首付如果流水充足，不如加點槓桿，500-600總價的TTY大戶型更適合投資，再以租抵供

 

提問：房姐老大，請問500萬內的次新，現在有低估的房子嗎？

回答：500萬以內很少有次新。500萬以內的次新，有兩種為主：1.遠郊帶地鐵兩房2.三四環或帶學區一居一居或學區基本都會產生溢價。遠郊地鐵房，需要精挑細選；例如生天板塊，亦莊板塊的次新，已經價格略高；房山和昌平沙河往北，屬於太過偏遠。一定要把握好地段和對應的價值。在城市中挑選地段的房產，就像吃雞的毒圈，一定要站在圈內，用手上僅有的子彈，創造最大化的生存條件。

 

提問：房姐，在辦理第一張信用卡的時候，怎麼操作才能達到最大額度？

回答：如何辦下更多額度的信用卡？信用卡的申請情形，類似於過紅綠燈。一上來遇到紅燈，接下來大概率都是紅燈；第一張卡是菜卡，如果沒有幹預，後面很容易接連不斷地菜卡。用任何你可以辦得到的方式，來博一次開門紅。你的社保 \/公積金基數是否高到可以匹配一張10w+白金？你的公司是否有團辦加成？你的工資行是否對應下卡率批額高的銀行？有沒有放水期，匹配你的條件，額度給到不錯的卡種？如果都沒有，你可以考慮適當搬磚，先下一張10-15萬。以上是縱向的維度，戰略下的戰術。在戰略上，首先可以做出方向性的選擇。高額度*多張中等額度*多張*N人5萬額度*多張*N人*借卡申卡人的條件和資源是什麼情況？更適合哪種？我們的目標是最終的額度最大化，任何一張卡的絕對額度和某個人的開發，都不是最終的目標。想要追求更好的結果，首要考慮的是如何對精力進行分配，以及邊際效益。#信用卡

 

提問：瀋陽有些樓盤土地被抵押了。導致樓盤房屋出售的時候，只能全款，不能按揭。也不能抵押。房姐，這個情況的房子可以買嗎？

回答：能按揭的，說明基本正常。不能按揭只能全款，可能是開發商單方面政策，那就實際考慮抵押物的問題。自由交易，認清風險。

 

提問：已婚有幾套2-3居。開公司家庭收入數百萬以上，家和工作在學院路附近，老婆在西二環，準備沿八達嶺高速附近選別墅，準備3-4年當第一居所。3年後出手學院路的學區房作為第一居所，別墅再作為第二居所。家庭可支配現金2000萬以上。還年輕工作比較重要，我們希望別墅具備第一居所的功能。順義中央別墅區覺得貴，馬坡價格便宜些但是距離遠無法日常居住，奧北面積大但是堵車嚴重，八達嶺沿線的別墅都小和舊，沙河看到中海尚湖有聯排1300左右\/精裝\/340平不用裝修直接可入住，交通方便一些，但是周邊環境有點亂，關鍵是覺得貴了點，準備全款。房姐怎麼看，價格合理嗎，全球金融危機情況下，出手正確嗎？北京別墅房價會不會大跌

回答：遠郊別墅這種需求很小眾，風險性高，金融性差，保值效果並不好。如果想兼顧還是向孫河板塊淘下 6\/7左右，雖然現在價格也不便宜，但依託望京的發展，有其內在價值，能兼顧部分保值屬性。

 

提問：房姐，北五環亞奧金茂悅可以買嗎？3居1000左右了，帶景山小學學區。這個若是性價比不高一千左右的三居望京那邊您給推薦一下。另外首套貸款是儘量多貸嗎？感謝。

回答：亞奧金茂悅 單價直逼8，性價比不高望京板塊選籌 季景沁園、寶星國際、大西洋新城原則上儘可能多貸，當然也要在自己的承受能力內

 

提問：【新人首問】房姐，目前我和女朋友準備結婚，想找一個二居或小三居，準備結婚剛需自住。我是sfsd，她名下有一套香河大愛城的74平二居在貸款ing，16年買的沒下房本。手頭子彈150-160。我在望京上班，她在知春路上班，自住的同時希望未來5-10年有穩定漲幅將來好置換大三居預備孩子上學。目前找了一首樓盤北七家的和悅華璽、金辰府、未來金茂悅；二手樓盤在看天通苑、回龍觀龍華園、雙橋天泰北雙苑、石佛營西裡。求問1.以上一手和二手更考慮哪個？2.北七家這幾個一手盤值得買嗎？3.二手樓盤是否可以從這個幾個區域選，主要還有哪些筍盤推薦呢？3.從長遠考慮，香河的房子能長期持有嗎？有潛力嗎？

回答：1. 當前市場大部分新盤都處於溢價，淘筍機會只存在二手市場2. 性價比不如二手，如果一定選建議看 未來金茂悅3. 石佛營西裡>天通苑>雙橋天泰北雙苑>回龍觀龍華園4. 香河有合適的機會建議出掉，長期收益不如北京核心區

 

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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