2021年，樓市的一個關鍵變化是：開始對「釘子戶」出手了。
近日，據《證券時報》報導，記者查閱官網發現，《深圳經濟特區城市更新條例》於2020年12月30日通過，自2021年3月1日起施行。
亮點有兩個。
城中村合法住宅、住宅類歷史違建籤約人數單95%後可徵收。
重點在於：建立了「個別徵收+行政訴訟」制度。
舊住宅區已籤訂搬遷補償協議的專有部分面積和物業權利人人數佔比均不低於95%，且經調解未能達成一致的，可以對未籤約部分房屋實施徵收。被徵收人對徵收決定或補償決定不服的，可以申請行政複議或者提起行政訴訟。
也就是說，只要95%的居民同意就可以拆遷，有人覺得補償少就先調解，調解不成的，區裡可以直接徵收，對徵收還不服的，可以申請複議或訴訟。
確定拆賠比。
《條例》規定，已登記的商品性質住宅物業採用原地產權置換的，按照套內面積不少於1比1的比例進行補償；產權置換的實際面積不得少於約定面積，因誤差導致超出面積在3%以內的，物業權利人可以不再支付超出面積部分的房價。
一邊是降低拆遷同意比例，另一邊是確定「拆賠比」，這個條例，直接斷了「釘子戶」的後路。
深圳，本是一座「拆」出來的城市。
2009年，深圳頒布《深圳市城市更新辦法》，率先在全國提出「城市更新」概念。
但是，在寸土寸金的超級大都市裡，隨著房價水漲船高，拆遷難的「拉鋸戰」，令城市、開發商、業主、村民都「苦不堪言」。
數據顯示，截至2019年12月31日，已列入城市更新計劃項目840個，已通過城市更新專規批覆項目478個，實施主體確認公示項目386個，按規模計劃實施率僅為32.2%，按規模規劃通過率僅為59.7%，整體實施率較低。
比如，羅湖的木頭龍城市更新項目，早在2010年就被列入城市更新單元第一批計劃項目，但10年過去了，還有「釘子戶」沒談好拆遷賠償，導致工程陷入停滯。
原因出在哪？
《時代周報》的報導指出：過去10年，拆遷的標準是籤約面積與籤約人數佔比都需達到100%。
由於條件苛刻，目前深圳僅有興業生活區、橋東片區城市更新項目、粵海街道更新項目等4個項目達到「雙百」要求。
從「雙百」到「雙95%」，表面上看只是5%的比例變化，實際上卻是城市更新的腳步實現了「大跨越」。
深圳，作為全國首屈一指的龍頭城市，無論是上世紀90年代的預售制度，還是2015年引領全國房價大潮，一舉一動都令市場矚目，在深圳改變動遷標準後，其他省市的跟進只是時間問題。
一方面，拆遷標準的變化，會加快城市建設的步伐。
另一方面，舊改加速推進，更加令「釘子戶」無所適從。
前段時間，舉行的中央經濟工作會議指出，要實施城市更新行動，推進城鎮老舊小區改造，建設現代物流體系。
在12月底，全國住房和城鄉建設工作會議也指出，要全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展。
兩場會議，都有一個關鍵詞：城市更新。
什麼叫「城市更新」？除了棚戶區改造外，最重要的構成部分其實是「舊改」。
所謂舊改，指的是老舊小區改造，比如加裝電梯、水電暖氣、整修道路、改造外立面、基礎設施，還能帶動上下遊十多個行業的投資額。
根據住建部的數據，2020年，各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶。
對比2019年1.9萬個老舊小區，相當於增加了1倍有餘的規模。
在十四五時期，也就是未來5年，華安證券測算指出，主要受益的有水泥、防水材料、建築塗料、管材4大板塊，並據測算此輪舊改可拉動的防水材料需求近3000億元、管材需求超過2000億元、水泥需求超過4000億元。
目前，需要改造的2000年以前建成的老舊小區的量大概有30億平方米，此外2000年之後建成的一些小區也有改造需要。原住建部副部長仇保興曾測算過，老舊小區改造的市場空間或達5萬億，有專家稱，若按5年改造期來計算，預計每年可貢獻1萬餘億投資額。
過去幾年時間，房地產之所以擴張到年均銷售17萬億的體量，與棚改的作用密不可分。在2014年底，我國房地產積壓的庫存達到了7億平米，去化率不斷走低，中小城市的庫存成了老大難的問題。
隨後，在棚改貨幣化（拆遷給錢不給房）的助推下，央行通過PSL向樓市注入貨幣，大量地市、縣城的房價迅速抬升，庫存大幅降低，施工面積、土地儲備各項指標迅速增長。
「舊改」加速推進，意味著房地產市場的擴張模式發生徹底改變。
1，舊改能承接棚改的投資，帶動上下遊行業的生產、施工、消費。
2，在不用大拆大建的前提下，對存量房屋進行修繕維護，在提升居住品質的同時，又避免了用「賣地」方式發展經濟的弊端。
地方有了GDP、居民的居住幸福感能夠提升、還能增加就業和稅收，幾乎所有群體都能受益，但唯獨「釘子戶」可能會成為歷史名詞。
如果你是城中村的「釘子戶」，棚改拆遷的標準，不再像以往那樣嚴苛，謹記「不貪」這兩個字。
如果你是老舊小區的「釘子戶」，在「舊改」大潮下，小區生活質量會提高，但別再想「一拆暴富」那回事。
如果你2021年準備買房，老房子既沒有流動性，又沒有動遷預期，真的「不香」了。
來源：藍白財經