南開又一張入場券!地鐵上蓋、三重大堂、88㎡三開間,產品時代來臨!

前段時間，中指院發布了5月份天津房地產市場監測報告，帶來2個好消息：

一是商品住宅供應量132.64萬m ，2020年首次突破100萬m ；

二是成交量環比增長了8.14%，同比也漲了4.55%，同比數據也是今年首次回正。

其中，市區成交了768套房，成交面積8.84萬㎡，同環比均上漲了20%左右。

這要歸功於，一些長期斷供的片區，漸漸回歸了。

南開區就是個典型，過去5年，南開區一直是鬧房荒的「重災區」。

自2015年6月起，南開區的供應就開始斷斷續續，到了2017年8月，區域更是敲起零供應的「警鐘」。這之後，近一年半的時間裡，南開區大概只新增了600多套房。

與此同時，區域二手房市場走上神壇，2015-2016年成交面積破100萬㎡，2017年成交量市區第一，2018年躍升為全市第一……

直到2019年初，南開1911入市。接下來是雲禧、宸院、紫闕、閱千峰、海河公館、南開府、迎順府……

有了新供應，南開區才終於走出了「獨立行情」。

今年3月起，南開成交量環比上漲。尤其是4月全區零新增供應時，成交卻上漲218%，5月環比下降，但同比仍增長30%，高出市區平均水平。

仔細研究成交結構可以發現，南開有兩種戶型賣得尤其好：80-90㎡兩室和100-120㎡三室。

像南開的年輕土著、天南大退休教師，還有心儀南開的新天津人，更青睞前者，因為門檻壓得夠低，踮起腳尖也能夠到。

而功能三居，既能滿足大多中式家庭的居室需要，又實現了居住升級，符合主流改善的實用原則。

預計在下月，保利雲禧項目也將加推此類中間段總價的產品。

▲保利雲禧鳥瞰示意圖

有關這個項目，去年姜Sir也曾寫過那款建築面積約143㎡的洋房戶型，方廳+雙玄關，的確值得推薦。

今年，保利雲禧做了微小調規，對高層產品進行優化升級，推出一批建築面積約88㎡和103㎡的戶型。

按目前南開同類產品的市場均價，兩款高層戶型總房款大致在350-420萬。相比南開動輒千萬的豪宅，實在太友好。

而且，這兩款產品裡藏著太多細節，充分體現了設計師的用心。

▲建築面積約88㎡高層兩居

▲建築面積約103㎡高層三居

首先，高層採用連廊設計，交通核分置，兩梯四戶的布局，中間戶也做到南北通透，拉大了面寬。

如此，保利雲禧所有高層戶型，均實現了三開間朝南，這也意味著更好的採光和通風。

其次，飄窗現在很常見，不過飄窗臺高度通常都在45公分以上。而保利雲禧所有飄窗，高度降為約30公分。

別小看這一點改動，窗臺更矮，更能延伸室內視線。再搭配超大的開窗尺寸、非開啟扇的整片玻璃，極大地增加了空間開闊感。

同時，飄窗上方還保留了約10公分牆體空間，避免後期安裝窗簾盒、晾衣架後打不開窗戶。

第三，廚房均為「U」形布局，取菜、洗菜、備餐、烹飪一氣呵成，煙道、排水口儘可能放在死角，完全不佔用操作臺面。

尤其是把廚房和衛生間、玄關之間的隔牆做成「S」形，凹凸的變化，既預留出專屬洗衣機位，而且嵌入式設計還消滅了不必要的視覺凸點，保證空間的規整。

這麼細緻的隔牆規劃，通常只有室內精裝設計師才能做到。

第四，客廳、臥室尺度非常均衡。

像最小的建面約88㎡兩室，客廳開間也有約3.5米，主臥約3米×5.1米，房間放下1.8米雙人床、床頭櫃、衣櫃後，還能再加個小梳妝檯。或是改造為獨立衣帽間、小書房，輕鬆實現「2+1」。

▲建築面積約88㎡戶型樣板間示意圖

約103㎡三室兩廳兩衛，主臥套了衛生間，北側小房間可作為兒童臥房或家庭的多功能房，書房、樂高屋、影音室、親子閱讀區等等隨心調配。

▲建築面積約103㎡戶型樣板間示意圖

可以說，為了節約面積、強化功能，戶型裡的每公分細節，都經過設計師的反覆推敲。

保利雲禧項目位於南開大學迎水道校區舊址，整體佔地約4.9萬㎡。

調規後，住宅總建築面積約11.61萬㎡，規劃10棟4-8層到頂洋房、6棟18-33層到頂高層，東北角是約5118.3㎡的菜市場，東側還有約1000㎡臨街商業。

緊鄰小區，東南角規劃了約3.2萬㎡商辦配套，兩棟寫字樓加底部約4000㎡的商業。

後期，地鐵3號線王頂堤站會在寫字樓地下設出入口。百度地圖顯示，從項目東側規劃主入口步行至已開通的A站口，距離不到300米。

社區北側，還有個幼兒園，預計設置12個班，提前為業主孩子備好教育「起跑線」。

▲社區平面規劃圖

戶型設計上的「斤斤計較」，是為了降低購房者的總價門檻。但保利卻拿出了更多的社區空間，來分擔居住之外的一部分功能。

東側商街中部，主入口單獨規劃了一個五星級酒店式的社區歸家大堂，運用框景手法生成建築原型。

▲社區大堂示意圖

大堂內部挑高約6米，精裝修，設有接待前臺、大件物品寄存處、會談休息區，甚至還配備了擦鞋機、置物掛鈎、定時香薰等，大大強化了歸家儀式感。

而且，接待前臺對面還專門預留了一部直達地下車庫的電梯。業主打車歸家碰上雨雪、大風天，可以穿行地下空間進入自家樓棟，簡直太貼心了。

▲社區大堂內部空間示意圖

項目為全地庫開挖，地下雙層，每層都配備了入戶大堂，按照地上大堂級別來打造，設有統一標識系統，開車回家也有尊貴體驗。

▲地庫入戶大堂示意圖

圍繞入戶大堂，項目規劃出5大情景動線：車行動線、人行動線、非機動車動線、外賣快遞配送動線、計程車停靠動線。

像外賣、快遞存放櫃，都被內嵌在大堂外兩側牆體中，位於安全閘機之外，整潔美觀，同時又便於管理。

3個車庫入口均設置在社區外的市政路旁，搬家動線設在社區次入口，與其他動線區隔開。整個小區無地面停車位。

這種精細的設計，使得不同身份的人員互不幹擾，充分保障社區靜謐、安全。

▲社區主入口動線規划動圖

除了社區大堂、地庫大堂，每棟樓地面入戶大堂設計也很有特點。

高層通過多重植物種植自然圍合出入戶空間，以門的形式為設計元素，光亮通透；洋房結合燈具、細節景觀做了矮牆，有戶外前廳的既視感。

而且，樓棟入戶門都為通透的玻璃電動平開門，配合人臉識別門禁，業主無需抬手，就能自如實現後疫情時代的無接觸通行。

▲高層地面入戶大堂示意圖

▲洋房地面入戶大堂示意圖

穿過歸家大堂，近在眼前的，是一處精巧的砂石景觀。在這之後，對景景牆結合框景，將中軸場景勾勒出來，既突出了主景，又增加了景深與層次。

跨過門廳，是層層遞進、向內延伸的水石景觀，線條做了圓角處理，同時控制水深，周邊設置條石坐凳，方便家長帶娃嬉水玩耍。

兩側高大喬木結合綠籬，是天然的歡迎儀仗，指引業主走向水景盡頭。

▲社區景觀示意圖

盡頭的跌水水臺，設計成圓形，取「源頭活水」之意，這裡就是整個社區的交通要衝。環行路旁，歸家甬道掩映在樹植之間，通往不同樓座。

水臺前方，利用廊架打造了戶外會客廳，後側用鏤空柵欄、綠植遮擋住樓體建築，保證景觀協調的同時，也提升業主的私密體驗。

▲社區景觀示意圖

社區整體規劃「一環、一軸、兩庭、十景」的景觀體系，東西向景觀主軸貫通整個園區。圍繞全區，設有一條樂活跑道，實現各景觀組團的有機串聯。

▲社區景觀功能規劃圖

功能布局上，項目基本實現了動靜分區，形成一個個互不幹擾的戶外共享空間。

其中，動區重點打造全齡運動空間，比如親子生活館，利用上下雙重空間，實現父母孩子的多維互動；趣味兒遊場地，搭載童年經典玩樂項目；康體樂園則更側重成人運動。

▲社區景觀示意圖

靜區尤其強調人文理念，像把書房「挪「到室外的藝術書苑，設有高低桌凳的閱讀花園，為周末充電、高效辦公、親子共讀預留充足空間。

▲社區景觀示意圖

此外，社區還利用多個宅間空地，營造不同維度的社交平臺：宅間花園更適合鄰裡集會，陽光草坪是家庭團圓的襯景，下沉庭院可以接待密友、重要客人。

▲社區景觀示意圖

項目北側，還植入了一個網紅景觀，就是象徵初春的櫻花大道，道路盡頭連接著開闊的橢圓形陽光劇場，場地中間僅有一棵法桐，順應四季變換身姿，還原電影《怦然心動》的唯美場景。

景觀構築非常注重層次變化，或是拾級而上，或是階階緩落，形成自然的視覺錯落感。

景牆、廊亭、水景、雕塑、跳色場地、高大樹陣、整齊綠籬、四季花卉……組合出充滿油畫感的視覺圖景。

▲社區景觀示意圖

而且，整個社區還植入了很多人性化細節。

比如，社區重要點位設置一鍵WiFi、戶外插座、室外驅蚊燈；核心景觀部分搭載背景音樂、廣播系統；所有單元入戶都用坡道取代臺階；兒童活動區配有一鍵呼救設置；還有人臉識別門禁、可視對講監控……

▲社區景觀示意圖

後記

說起改善，我們總是愛將它和洋房、大戶型等標籤劃等號。

可是，預算的緊緊束縛，讓這個買房邏輯，尤其在市區，顯得不再那麼政治正確。

這種背景下，社區整體品質感的打造至關重要。

下月初，保利雲禧將會首推高層產品，建築面積約88㎡兩居、約103㎡三居。

按目前南開新房售價測算，總價門檻很誘人。

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2020·6·30

溫馨提示

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