來源：財華網
時光的輪渡即將駛抵2021年。
揮手告別、翹首展望，房地產依然是中國最靚麗的風景線之一。如果用兩個字來形容2020年中國樓市，必是「危」與「機」。
在新冠疫情「黑天鵝」的洪流下，2020年樓市逢兇化吉、轉危轉機。在政策供需兩端的扶持下，房地產行業再現鯉魚一跳，以節節拔高的業績年底完美收官。
先抑後揚！樓市整體趨穩，全國均價破萬元
受疫情影響，2020年房地產市場先抑後揚。
年初，全國售樓處幾乎停擺，項目停工，房企延遲復工。一季度，地產銷售額和投資完成額分別只有-24.7%和-7.7%。
彼時疫情不明朗，市場關注的點都在疫苗和大國之間的對話和角力。在生死攸關這件大事上，任憑再值錢的資產都已經不能引起人們的興趣，這點古今相同，中外亦相同。
全球疫苗利好消息頻出，逐漸人們對新冠疫情也有了初步認識，不再像疫情之初那般恐懼。恰逢中國趕在全球之前，將疫情控制，社會率先復工復產，經濟穩步向前。
在大環境上，截至今年11月末，廣義貨幣(M2)餘額217.2萬億元,同比增長10.7%；狹義貨幣(M1)餘額61.86萬億元，同比增長10%，均高於上年同期的4.8%和8.2%，有力的支持了經濟穩步恢復。
房地產是政策市，得益於寬鬆的財政和貨幣政策，各地樓市再現一片欣欣向榮。具體房地產政策端，多地政府因城施策，從供需兩端出臺扶持政策，譬如降低預售取證標準等，降低購房門檻等，有效刺激樓市供需。
需求端，跨農曆年前後積壓的購房需求在二季度充分釋放。同時，由於疫後全球貨幣供應明顯上升，資產型通脹預期推升居民購房需求。
供求兩端共同發力，一二線熱點城市出現搶購熱潮。
杭州「網紅盤」遠洋西溪公館出現「萬人搖號」壯觀景象南京、成都個別樓盤也都出現「萬人搖號」的場面。深圳、東莞也多次成為樓市熱點。
熱點城市樓市恢復迅速，呈星火燎原之勢點燃全國房地產市場，推動二季度房價加快上漲。據中指研究院報告，到2020年6月，房價均價為15461元，就已經比去年同期上漲3.16%。二手房也呈過熱趨勢，2020年上半年二手房住宅均價累計漲幅1.72%。
進入6月後，活躍城市繼續擴容，令人欣喜的是武漢市場也有明顯企穩表現，環比上漲明顯。原本2、3月武漢全面暫停交易，到6月，武漢商品房日均銷量已達去年平均水平，房地產市場繼續呈現快速回升態勢。
樓市短時期內恢復增長，三季度初，多個熱點城市又面臨房價上漲的壓力，地方政府開始給樓市降溫。
7月，杭州、東莞、寧波等地再次在需求端做文章，各類限購政策再次趨嚴，抑制房價漲幅。熱點城市之外，各地政策有松有馳、不一而同。
整體來看，三季度房地產市場趨穩，新房、二手房價格穩中有升，其中新房三季度累計漲幅較去年同期有所擴大。
根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示：2020年9月，百城新建住宅均價15643元/平方米，環比上漲0.24%。三季度累計上漲1.18%，較二季度和去年同期均小幅擴大。
臨近年底，樓市需求還在繼續，全國房價每平方米均價已經突破萬元，但特點卻從熱點城市上漲，三四線城市呼應的輪動普漲行情，向分化演繹。
據緯房大數據，從各城市歷史高點至2020年10月，20個城市距最高點房價調整幅度均在在10%以上，其中9城市距最高點房價調整幅度均在15%以上，最高城市下調幅度達46.9%。
一朝跌回三年前，房價下跌城市裡不乏廊坊、青島這些區域性熱點城市，這說明在國家「房住不炒」的調控房價長期機制業已成熟，有些城市正在擠出泡沫，回歸現實。
總體來看，房地產這艘輪渡依然在穩步向前，行穩致遠。
2020年前11個月，房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%。連續6個月保持同比為正的態勢。其中，住宅投資95837億元，增長7.4%，增速提高0.4個百分點。
1—11月份，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%；商品房銷售額148969億元，增長7.2%，增速提高1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長9.5%。
投資端、銷售端數據可以看到，房地產行業韌性十足，重回穩定的增長態勢。
千億級房企突破40家
我們把眼光聚焦到房企身上。
2020年，房地產開發商的命運隨著樓市起起伏伏。從經歷年初的噩夢，到二季度的復甦，再到「金九銀十」的銷售衝刺，房地產開發企業勝利大反攻。
據中指研究院數據，2020年房企總體業績規模實現了同比增長。第一陣營（500-1000億元）共27家，銷售額增長率均值為12.3%；第二陣營（200-500億元）有60家企業，銷售額增長率均值為10.4%；第三陣營（100-200億元）共38家，銷售額均值為147.6億元，第四陣營共13家，銷售額均值為77.1億元。
需要重點指出的是，即使在變故多多的2020年，國內千億房企的數量依舊在增加。在「2021挑戰未來-丁祖昱評樓市年度發布會」上，丁祖昱透露，2020年千億房房企數量預計將由2019年的34家增至40家以上。
企穩回升的百強房企重拾完成銷售目標的勇氣，力爭年底完美收官。據克而瑞報告，目前，超6成房企的目標完成率達到90%以上，但同時，也有近3成房企全年的目標完成率在85%-90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及85%。
據億翰智庫統計，截至11月末，越秀地產、中國恆大、時代中國已超額完成全年內部目標，分別完成106%、105%、102%；中國金茂已100%完成目標；弘陽地產、禹洲集團、招商蛇口、龍湖集團、美的置業等房企的業績目標完成度已經超過90%。
如果12月沒有意外，上述房企或可均能如願達成銷售目標，成為2020年房企反攻中的大贏家。但也有部分房企或無緣達成銷售業績，例如首創置業、建業地產分別完成75%、71%。
與此同時，房企不改拿地熱情，投資信心持續高漲。根據貝殼研究院監測推算，全國住宅土地成交款增長25%左右，成交土地規劃建築規模預計比去年增長9%，價格上漲15%左右。
而且，拿地呈現出和銷售情況類似的分化格局。
房企拿地策略更加傾向於人口流入大的熱點城市，追求銷售去化的有力支撐。據丁祖昱透露，2020年百強房企拿地建築面積前五城市分別是西安、武漢、重慶、杭州、成都。
融資方面，房企依舊處於嚴監管下，2020年三季度監管部門對房企設定「三道紅線」。「三道紅線」或有可能降低房企投資和規模擴張的動能，但同時也在促成房企向合規轉型，向高質量發展轉型。
未來隨著房企自身發展趨向理性，也必將帶動整個房地產行業驅除高風險因素，回歸一個產業原本該有的常態。
房價分化趨勢漸顯
房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」還是經濟發展的「壓艙石」，事關行業未來發展大計。
從辯證的角度看，壓艙石角色不可或缺，同時如果管控得當，灰犀牛也可以風險轉化，印證了房地產行業未來潛在的價值。
2021 年還是「十四五」規劃的開局之年，房地產被重點提及。12 月，央視網、住建部等紛紛表示，明年各地將大力發展租賃住房，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，解決好新市民等住房困難群體的住房問題。
政策不斷向市場釋放信號，「十四五」期間，房地產發展的重點將是民生保障，圍繞行業的相關政策或也將是以防風險、保民生為主。
大環境求穩，房地產融資嚴監管的態勢會延續到明年，預期金融對房地產的助推紅利逐漸弱化。
在這種情形下，貝殼研究院預計，2021年市場總體平穩，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當，其中二手房成交體量與今年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。
與此同時，房價普漲時代一去不返，各城市間的房價分化將繼續擴大，並成為主流趨勢。2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能受調控影響而有所降溫，其他非核心城市市場降溫的可能性更大。
一切的演繹推算都指向2021年房地產市場的基本面仍然較為強勁。這真是長風破浪會有時，直掛雲帆濟滄海，2021年房地產再戰江湖。