文/謝逸楓
2020年全國樓市先降後漲V型反彈，調控先松後緊，貨幣全年寬鬆，最火爆的區域非大灣區9城莫屬。其中土地市場成為全國房企最集中攻城略地的區域，賣地收入、成交面積、地價。商品房市場引領全國樓市，商品住房銷售成交、房價創新的歷史新高，商品住宅庫存創幾年新低。
其背後的動力根源於四個方面，其一是寬鬆的貨幣信貸（30萬億新增貸款）、市場流動性過剩（20萬億市場公開操作）、房貸低利率。其二是戶籍制度放開、人才政策放鬆，突破限購限貸政策。其三是新增商品房供應大增，人口增長快速，需求集中釋放。其四是外來資金進入房地產。
土地市場火爆程度超過2009年、2013年、2016年。據克而瑞數據顯示，2020年粵港澳大灣區9城共成交經營性用地733宗，比去年同期多成交224宗，同比增長44.01%。成交總建面積達9097.16萬㎡，同比上漲51.17%。同時灣區土市攬金6884.3億元，同比2019年，上漲了52.69%。
土地市場交易結構之中，商住與住宅用地的地價最高，成交率最高。2020年大灣區出讓土地中以商住地成交佔比最高，合計成交391宗，佔總成交的53.3%。其次是商辦地成交201宗。再者是123宗的純住宅用地，最後是成交18宗綜合地。商品住宅用地供應、成交比例比去年有所增長。
賣地最多的城市是廣州，全年土地收入2465億元，遙遙領先於其他城市，且是灣區中唯一完成兩千億規模的城市。第二名是佛山，全年賣地收入1281.6億元，廣州是佛山1.9倍。第三名是深圳，全年賣地收入達到1022.92億元。2020年灣區九城中僅前三城市攬金均超過千億，堪稱發豐富。
成交總建面積看，排名第一是廣州2119.98萬㎡。第二是惠州1876.75萬㎡。第三是佛山1454.27萬㎡。第四是肇慶823.49萬平方米。第五是深圳743.55萬平方米。而地價最高的城市依然是深圳13757元/平方米、廣州11627元/平方米，而東莞、佛山、珠海為8922元、8813元、8697元。
其一是廣州樓市2020年成績單，成大灣區的焦點。成交量創下新高，住宅成交上升28%。監控陽光家緣數據顯示，2020年廣州一手樓網籤成交111534套，同比2019年的86962套增加24572套，同比上升28.26%，位居廣州歷史第二高位。
2020年廣州一手住宅網籤面積為1187.1631萬平方米，同比2019年925.8309萬平方米增加261.3322萬平方米，同比上升28.23%。外圍五郊區依然是成交主力，2020年共計成交78988套，中心六區則成交32546套。具體到每一區，其中增城奪得銷冠，共成交30169套；而成交套數最少的則是越秀只成交了824套。
成交創四年新高。按照中原數據統計2020年廣州累計成交新房100905宗，同比增長27%，創下近4年歷史新高。渡過上半年相對低迷的市場環境後，下半年國內疫情穩定，加之上述政策利好、土地升溫及樓市供應量大幅增加的帶動，在一定程度上刺激買家入市積極性。廣州新房庫存消化周期已降至7.8個月，部分不足6個月的區域如天河、越秀及黃埔等，庫存更顯緊張。
土地市場方面更是火熱。今年廣州成功出讓了144宗地塊，其中涉宅地共85宗，較上年交易面積、金額均有較大幅度增長，可見廣州土地供應大幅提升。另天河、越秀、番禺、南沙均有宅地出讓在年內刷新區域樓面價新標杆，優質地塊頻現。值得一提的是，當前已有部分年初出讓的涉宅地轉化為新房供應。
其二是深圳的成交、房價、賣地、地價又創新的紀錄。2011-2015新房銷售面積來源於《深圳房地產年鑑2016》，2016-2019新房銷售面積來源於深圳房地產信息中心。2011-2017新房均價來源於中指院，2018-2020新房均價來源於樂有家研究中心和克而瑞研究中心。
2020全年新房成交面積4488634平方米，均價以全年成交價的加權平均為5.6萬/平方米，數據僅供參考。二手房成交額按全年均價×當年成交面積計算。數據來源於《深圳房地產年鑑》住宅三級市場交易均價，樂有家研究中心，深圳房地產信息網。
深圳的2020住宅成交額創了歷史新高，其背後反映了這樣的趨勢。2020的新房成交量僅次於2013和2015。2020的二手房成交量僅次於2015、16這兩年和2013年。2013、2015和2016，還有2020，都是深圳房價上漲的大年，房價上漲明顯，人們的購買慾望十分強烈。
調控後3年左右易漲，深圳房價有泡沫，但深圳人願意為這些泡沫買單。每次的調控都壓抑住了這些「買單」的需求，待需求集中釋放的時候，市場火熱，預期升高，房價難免上漲。深圳調控喜愛二段式，房價到頂後再升級。2013年3 ， 「國五條」細則落地，監督開發商理性定價。2013年11月 「深八條」收尾，上調二套首付至7成。
2016年3月，非戶籍居民購房社保提至3年。2016年11月，非戶籍居民購房社保提至5年。2020年7月，深圳戶籍購房3年戶口+3年社保。深圳是四大一線城市「十四五」規劃中，唯一把GDP列為目標的。深圳計劃2025年GDP達到4萬億，年均要增長8%左右，野心勃勃。
深圳住宅成交面積不斷走高。2020年，既是深圳樓市的供應大年，也是成交大年。2020年深圳批售一手住宅合計53177套，比2019年的供應量足足多了1萬套。在剛剛過去的12月，就有33個新盤備案，平均下來等於每天都有新盤入市。
2020年全年，深圳共成交45384套新房住宅，同比增加19.8%，新房住宅成交量為近5年以來的新高。自上一個更為魔幻的2015創下近年來最高66450套的新房住宅成交記錄以來，之後的深圳樓市新房成交從高位回落，即使到2019年，全年的成交也不到4萬套。2020年，深圳全年合計成交95273套二手住宅，同比增加23.5%。
2011年至2020年，最高峰出現在深圳樓市最火爆的2015年，達到了665.9萬平。從2019年開始，深圳新房成交量又走出了新的高峰。尤其是2020年11月，深圳住宅網籤達到6296套，環比大漲36.4%，這已經是深圳連續4個月成交量超過4000套。截至2020年11月，深圳新房成交面積已經超過去年，達到了418.1萬平。
由於深圳新房是限價，更直觀看到深圳房價漲幅要看二手房。據中原指數顯示，深圳二手住宅房價已連續15個月上漲，11月全市二手住宅成交均價破7萬元/平，為70427元/平，環比上升1.8%。深圳房價是在不斷走高，據國家統計局數據顯示，今年1月至11月，深圳有8個月二手房住宅銷售價同比上漲超過10%。
深圳一直以來是存量房交易為主，很大原因就是新房供應不足。這也造成了深圳二手房市場交易旺盛，二手房業主叫價十分堅挺。數據顯示，深圳二手房均價2015年從 29930 元/平漲至 45690 元/平,大幅上漲 53%。而那一年，深圳新建住宅價格32898元/平方米，同比漲幅37.2%。
按照2020年4月印發的《深圳市住房發展2020年度實施計劃》，由於深圳人口基數大、密度高、增長快，住房需求持續增長。為此在「十四五」期間的用地供應上也做了一些調整，住宅用地佔建設用地的比例，過去40年來的佔比是22.1%，從「十四五」開始提高到25%，甚至在「十四五」的前兩三年提高到30%，以此來補短板。
大量居住用地入市，將有利於緩解深圳房價上漲的壓力。2020年可以算得上是深圳土地供應的「大年」。美聯物業全國研究中心統計，2020年共成功出讓31宗宅地，總土地面積約158.86萬平，較去年增加256.4%，總出讓金額約800.72億元，較去年增加101.6%。深圳共有34宗宅地掛牌，其中31宗成功出讓，成交總面積約158.86萬平，出讓金額也達到800.72億元。
2011年至2020年，深圳居住用地成交情況，最高峰是2012年，達到了49萬平，而最少是在2017年，當年僅有1宗居住用地成交。2020年158.9萬平比2013年至2019年宅地成交總和還要高，更是創了近10年的歷史新高。尤其是今年有14宗宅地用於建設普通商品住房，其中位於光明區數量最多，高達5宗。南山有3宗宅地拍賣，2宗用於建設普通商品住房的地塊，且均位於前海，位置相鄰。
2020年12月31日，公布了深圳市存量住宅用地信息。深圳存量宅地共有442個，總面積970.78公頃，未動工土地面積348.11公頃，已動工土地面積622.87公頃，其中已動工未銷售土地面積為307.74公頃。其中，福田區存量宅地項目共有25個、羅湖區19個、南山區36個、前海6個、鹽田區23個、寶安區76個、龍崗區92個、龍華區57個、坪山區28個、光明區57個、大鵬新區23個。
2021年深圳樓市在售加待入市的新房項目共有254個，而身為存量大戶的龍崗、寶安、光明、龍華在供應上也是不遺餘力。反倒是僅剩36個存量宅地的南山，新年預計將有超過20個新盤入市，為了讓深圳人儘早上車不可謂不拼了。在暫時還算充足的存量以及相比前幾年稱得上井噴的供應量面前，留給深圳人的選擇其實不少。
其三是佛山的房地產市場，2020年佛山賣房超2000億，成交為近十年佛山賣房的第四高位。2020年佛山約賣新房11.5萬套，一手住宅成交面積約1286萬㎡，一手住宅成交金額超2085億，成交為近十年佛山賣房的第四高位。
2020年佛山整體供不應求，均價呈上升趨勢。2020年佛山賣房114744套，比去年（110886）新增約四千套。2019年成交面積約1244.26萬㎡，2020年成交面積達1285.54萬㎡，同比微漲3%。2019年佛山成交均價為14562元/㎡，2020年逐漸抬升至16219元/㎡，呈現上升趨勢。
整體先抑後揚，第二季度開始量價齊升。2020年受疫情影響，年初全國各行業停滯，房產行業也不例外，全年呈先抑後揚的市場態勢，3月復工復產之後，隨後從4月起均維持在萬套以上的成交水準，並一直維持到年末。成交價從1月份到十二月整體呈波動上升態勢，至2020年底達18170元/㎡。
從佛山五區成交數據來看，順德區和南海區成交「節節上升」 僅這兩區的成交量就佔了全市全年總成交的56%。其中順德區全年新房成交套數達33095套，佔全市成交套數29%。南海區全年成交套數30565套，成交面積為352.91萬㎡，佔比27%。三水區以成交套數22880套，成交面積247.49萬㎡位列第三。
一組信息網數據顯示，2020年全年一二手房賣逾17.5萬套，合計175076套，比2019年多賣了萬餘套，一掃去年的頹勢。新房方面，2020年全年佛山賣了117061套，比去年（111855套）新增了五千餘套，成交面積達1308.45萬㎡，同比2019年（1253.79萬㎡）微漲了4%。
從五區成交來看，同比2019年的成交面積，除了高明三水有所下滑之外，禪南順大三區均有所回暖，其中，禪城漲幅最多，漲近23%。其次是南海，漲了14%。第三是順德，漲了6%。二手房方面，2020年佛山成交了58015套，與新房保持相仿走勢，超過了2019年的53619套，遠不如2016-2018年的高峰期，而成交面積約663.59萬㎡，同比2019年（595.24萬㎡）漲了11%。
根據佛山中原年報，2020年佛山商品房銷售額實現2217億的歷史記錄，與賣地金額外雙雙刷新高。住宅均價達16707元/㎡！同比去年上漲18%。南海區均價最高，突破2萬大關，高達21467元/㎡。五區套均面積集中在110㎡左右。
《2020佛山各板塊住宅備案數據》顯示，千燈湖板塊以39351元/㎡備案均價毫無懸念位居第一高位。對比2019年的27706元/㎡，更是上漲42%。其次是桂城舊城區（含石肯），備案均價28152元/㎡；第三是大瀝黃岐板塊，備案均價27368元/㎡。
另一組數據顯示，2020年佛山全年一手房成交117061套，成交面積約1287萬㎡，成交金額2013億元，均價15640元/㎡，同比上漲9.4%，也就是每平方上漲了1332元。廣佛城市群效應持續發力，多個鎮街中心崛起，超3萬元/㎡的樓盤突破19個，千燈湖最高備案價突破5萬元/㎡。
12月是全年成交量的高峰，單月成交13013套，成交面積147.63萬m 。看來年底各大開發商的優惠促銷活動起效了。回顧近十年佛山樓市成交數據，2020年佛山一手住宅成交量為近十年第四高，但與2016、2018年的量價高峰還是有所差距。
相比較2019年的成交面積，禪城南海順德均有所上漲。順德區全年新房成交面積達372.11萬㎡，佔全市總成交面積的28%，穩守第一。而南海區以358.19萬㎡緊隨其後，佔全市總成交面積的27%。成交均價方面，除了三水有所下降，其它區都有所上漲。南海上漲幅度最高，成交均價20368元/m ，同比提升18%，理所當然的全市價格標杆。
二手房方面，全年是呈現逐漸升溫趨勢，2020全年成交了58015套，同比2019年53619套上漲8%。成交面積約663.59萬㎡，同比2019年（595.24萬m ）漲了11.4%。與一手住宅情況相仿，與2016-2018年的成交數據還是有明顯差距。除了10月份出現下跌波動，但11月很快就恢復漲勢。
2020年佛山新房、二手房共賣出超17.5萬套，較2019年上升明顯。新房方面，2020年佛山共賣出了117061套，與2019年相比上漲4.65%，成交面積達1308.43萬㎡，同比上漲4.36%。成交金額2013億元，同比上漲4.3%，成交均價約15640元/㎡，同比上漲9.4%，也就是上漲了1332元/㎡。
隨著3月份的復工，佛山樓市爆出驚人的漲幅，自4月開始，新房成交創造了連續9個月破萬套記錄。從歷年來數據看，因2016年年底佛山重啟限購，2017年受到限購影響，樓市活躍度迅速下滑，不過2018年又迅速升溫，網籤量僅次於2016年最高峰。
2020年佛山二手房共成交58015套，與2019年相比上漲8.2%，成交面積達663.59萬㎡，同比上漲11.48%。回顧近十年佛山二手房成交數據，成交量為第四高，但與2016-2018年高峰期相比還是有所差距。從月度成交走勢看，與新房成交相仿，從年初的低迷到3月復甦再到突破，直至9月成交達到峰值6840套，10月有所回落，兩個月又有所回升，最終以翹尾收官。
眾所周知，地價是房價的晴雨表，房價漲離不開地價這個背後推手。根據世聯統計，2020年佛山土地供求量價，對比2019年全面上漲，其中，出讓金額更是大漲64.6％。平均樓面價方面，也從2019年的6字頭，上漲至8676元/㎡，環比上漲25.7%。
2020年佛山賣地金額創下歷史新高。2020年佛山共成交商住地106宗，成交總面積超531萬㎡，環比去年上漲27.9%，成交總金額超1281.8億元，環比去年上漲71.9%。值得注意的是，對比前十年佛山賣地數據，2020年的出讓總金額為歷史最高峰值，比2017年的900億元，還多出了382億元。並在今年先後誕生了多達36宗地價過萬的地塊。