來源：金融界網站
作者：張宇 王璞
中金：如何看待多地密集出臺樓市支持政策？
來源：中金點睛 作者：張宇 王璞
近日無錫、西安、深圳、浙江等多個省市密集出臺關於應對「新冠」疫情的樓市支持政策[1]，政策內容包括允許延遲土地價款繳納、稅費繳納延期、預售條件適度放寬、推進線上審批服務、信貸支持等，全面支持房地產開發企業應對疫情之下生產經營活動面臨的困難。
各地政策主要集中於應對疫情衝擊下行業資金壓力，有助於緩釋開發商現金流的風險、引導行業秩序逐步恢復
我們認為此番各地出臺的樓市扶持政策是對2月12日中央政治局常委會會議提出的「統籌疫情防控與經濟社會秩序恢復」精神的有力落實，是對疫情影響下房地產行業所面臨的資金面衝擊的針對性應對。當前全國多數地區售樓處關閉、項目施工暫停，房企銷售回款大幅減少，疊加行業面臨債務到期高峰，房企現金流風險正在逐步累積。此時政策端在稅費和土地款延期繳納、信貸端支持等方面的傾斜，可有效緩解開發商的短期現金支付壓力、提升其現金流安全性、緩釋行業下行風險。而政府線上審批服務的推行和審批條件的適度放寬則有助於引導房企逐步恢復生產經營活動，促進樓市秩序回歸。
後續料有更多城市跟進，政策正向調整空間逐步打開
我們認為後續還將有更多城市在「因城施策」的框架下出臺不同程度的樓市支持政策，現階段各地政策的主要目的為「渡難關」，政策手段將集中於為開發商減負、緩解短期資金壓力。後續我們判斷政策將逐漸更多指向「託需求」，尤其是保護土地市場需求的合理有序恢復，具體可能體現於開發商融資政策的適度調整，在保障房企借新還舊額度合理充裕的基礎上，不排除部分優質房企在新增債務融資額度上的機會。
圖表： 六大地區地產行業支持政策匯總
資料來源：無錫市委、市政府，上海市規劃和自然資源局，南昌市自然資源局，浙江省自然資源廳，西安市自然資源和規劃局，深圳市住房公積金管理中心，中金公司研究部
行業基本面短期承壓，全年料呈「V」型走勢
我們判斷2、3月地產銷售、開工、土地成交、投資等核心指標受疫情影響均將顯著承壓，若疫情在4月前得到有效控制，二季度起各項指標有望進入修復通道，全年行業基本面將呈現前低後高的「V型」走勢（底部大概率出現於3月）。若疫情持續期更長，則「V」型的底部可能更深更久，而政策端的後續反饋力度也可能更強。
圖表： 2020年1月重點房企銷售數據
資料來源：公司公告，中金公司研究部
我們繼續提示地產股投資機會
儘管短期行業基本面受疫情影響面臨一定負面衝擊，但我們對行業優質龍頭公司的觀點整體不悲觀，主要考慮到：
1）疫情的負面衝擊對住宅開發商而言是暫時性的，需求只是延遲釋放，此時更體現出龍頭公司銷售和盈利上的強防禦性；
2）當前宏觀經濟和地產基本面承壓，政策端後續可能有更大正向調整空間；
3）板塊估值和倉位均已處於底部。當前時點建議投資者關注頭部開發商的低吸機會。
圖表： A股地產公司歷史NAV折讓水平和動態市盈率
資料來源：公司公告，中金公司研究部
圖表： 港股地產公司歷史NAV折讓水平和動態市盈率
資料來源：公司公告，中金公司研究部
風險
疫情持續期長於預期；行業政策正向調整幅度不及預期；按揭投放額度低於預期；宏觀環境不確定性加大。