撰文：喬治 美編：刀妹 校對：紫藤
關於樓市，多空對壘已經持續多年，每次均已多軍完勝而告終。
在上一輪樓市完成普漲之後，隨之而來的則是史上最嚴厲的調控政策，多地樓市持續橫盤，「房住不炒」無數次被提及，空軍似乎到了最接近勝利的時刻。
然而，歷史為什麼叫歷史，就因為他在不斷的輪迴，短短一年時間，多空的天平再次傾斜。
這次，笑到最後的，恐怕又是樓市多軍。
——1——
一線城市信號
沒有一點點防備，
也沒有一絲顧慮，
你就這樣出現在我的世界裡，
帶給我驚喜，情不自已！
2019年11月11號，在沒有任何徵兆的前提下，包括各路大V，樓市專家還沉寂在「房住不炒」的論調中不能自拔時，深圳突然取消了執行數年的「豪宅稅」！
這真是應了那樣一句話，明白的人裝糊塗，糊塗的人裝明白。
真正知道內情的政策制定者絕不會提前透露任何風聲，根本啥都不知道的人天天一頓瞎分析。
從2019年深圳取消豪宅稅之後，深圳西部的寶安、南山、光明開始進入暴擊模式，很多樓盤不到兩個月時間漲幅高達60%以上，部分優質的學區房實現翻倍！
受西部影響，深圳東部的樓盤整體也有10%-30%的漲幅。
時光進入2020年，深圳的房價並沒有因為疫情受到任何影響，頻頻出現「日光碟」，開盤不到一天，就瞬間售罄成為深圳一道靚麗的風景。
製圖：深圳壹地產
即便今年深圳實施7.15新政，大大提高了購房門檻，但是深圳樓市僅僅頓挫了一下，直到今日依然火氣不減。
受深圳影響，周邊的東莞以及惠州臨近深圳的惠陽等地也實現了不同程度的上漲。
而老牌一線城市廣州如今成交量也在上漲，中山、珠海等地的各個售樓部，如今湧入了來自全國各地的購房者...
大灣區核心城市的樓市，徹底瘋狂。
我們再把目光從珠三角投向長三角。
作為中國經濟一哥，上海樓市雖然啟動的比深圳晚，但聲勢卻絲毫不減。
根據易居研究院數據報告顯示，11月，上海新房成交量同比增長8%，市場延續10月供不應求的局面；二手房市場表現強勢，二手住宅成交套數約為3.2萬套，環比增長13.5%，同比增長81.4%，11月成交量創4年來新高。
而上海二手房掛牌數量是多少套呢？很難做統計，不過根據貝殼網掛牌統計，全上海二手房掛牌數僅僅不到4W套！
這是一個什麼概念？要知道，鄭州二手房掛牌接近10W套！
伴隨著交易活躍，上海的房價也在上漲當中。
筆者辦公室亦有人準備在上海買房，關注的好幾個小區房價已經出現不同程度的上漲，少則一兩千元，多則數千元，很多優質實現跳漲。
雖然上海房價未能像深圳那樣出現猛烈大幅度普漲，但就是這樣稍微一回暖，很多人一年的工資，就在這個漲幅中消失！
2020年上海達到「千人搖」項目有27個，並且市場的火爆讓開發商在篩選客戶時變得十分嚴格、強勢，如果你中了500W的彩票，對不起，對於部分上海樓盤來說，你根本通不過驗資環節！
如果說深圳是尖兵，廣州是助攻，上海是主力，那麼本輪上漲的核心信號，則在於北京。
北京太特殊了，是很多城市樓市的風向標，更是政策的風向標。如果北京整體把房價控的非常好，其他地方房價上漲只是個別現象，如果北京樓市完全啟動，那將形成一個示範效應。
畢竟，上行下效不僅存在於官場，還存在於樓市，各個財政並不充裕的地方XX，對於樓市這塊肥肉早已垂涎已經。
在表單上，北京目前樓市平穩，價格甚至出現下降，但是平靜的湖面下，暗流湧動。
根據筆者在北京市住房和城鄉建設委員會公開的數據顯示：
今年1-3季度,全市商品房銷售面積為584.9萬平方米，同比增長43.7%。其中，住宅銷售面積為495.1萬平方米，增長62.2%；辦公樓為29.1萬平方米，下降19.6%；商業營業用房為24.1萬平方米，下降8.7%。
據某個房地產機構的研究院發布的統計數據，北京的新建商品住宅，到12月15日為止，銷售數量已經達到了4.5萬套，創造了最近五年以來的新高。
而且，北京樓市進入12月以來，成交更是異常活躍，很多北京的統計機構說僅僅12月份，北京二手房住宅網籤量大增，保守估計會達到1.9W-2W套，達到2016年3.17新政以來成交新高！
官方和統計機構的數據可以參考，筆者又諮詢了幾位長居於北京的朋友。
根據他們的實際感受，北京二手房尤其是帶學區的，房價已經開始抬頭，且價格回升速度較快，歷年的3月份是二手房成交高峰期，未來漲價是大概率事件。
受北京樓市影響，邊緣的區域如北三縣、天津等地的樓市，也出現了不同程度的回暖。
已經結束的2020年，四個一線城市的房地產市場，深圳已經實現激進上漲，廣州和上海小步快跑，北京也處於上漲前夕的狀態。
——2——
上一輪大周期的邏輯
仔細回顧上一輪全國性的房價大漲，我們一定能從其中梳理出內在的邏輯。
從表面看，一線城市以深圳北京為代表，從2015年開始上漲，而二線城市則在2016年前後發力，繼二線城市之後，三四線城市則在2017年-2018年緊隨其後，而這一切的導火索，其實是發生在2014年開始對於房地產的寬鬆政策。
從14年兩會提出差額化調控後，樓市寬鬆政策重啟。
隨後，寬鬆再次加碼，央行3次降息、2次降準，貨幣全面寬鬆就此開始。
到15年9.30日，四部委再出兩項新政，將非限購城市首套商貸首付比降至25%；同時提高公積金貸款額度、全面推行異地貸。此後商貸首套首付比又降至20%，二套首付比降至30%。
2015年12月中央經濟工作會議提出供給側改革五大任務之「去庫存」，棚改貨幣化力度加大，至此，全部組合拳打出之後，一二線城市房地產市場迅速升溫。
一線城市在2015年一路高歌猛進，恐慌情緒逐漸蔓延到二線城市，2016年以合肥南京廈門蘇州為首的四小龍率先發力，隨後鄭州武漢等跟進，再到最後，濟南西安等也相繼上漲。
隨著區域內二線城市的猛漲，周邊三四五線城市也緊隨其後，先後不同程度的完成補漲。
從2015年一線城市發力到2018年三四五線城市補漲完畢，歷時三年，自中央提出堅決遏制房價上漲後，終於完成了上輪房價全國性的上漲。
從歷次房價上漲，我們不難總結，總是一線城市率先發力，逐漸波及二三線然後傳到四五線。不同城市從上漲開始到上漲結束都有一個反應期。
一線城市大概是3個月-1年。
二線城市大概1-2年。
三四五線城市及以下大概1.5-3年。
——3——
鄭州樓市即將啟動？
按照之前的經驗來看，當一線城市啟動後，接下來會是強二線，然後是中二線。
但是，能否判斷鄭州樓市在未來1-2年啟動？
現在下結論還為時尚早。
因為，在新的時期，存在了更多的新常態。
首先，儘管貨幣不停放水（當然，中國相對其他國家還算克制），但是最近兩年貨幣的水並未直接進入樓市，深圳、上海等熱點地區可能只是「精準滴灌」，樓市未必會出現大水漫灌，進行普漲。也就是說，貨幣的總閘門還未完全打開。
其次，這兩年南北差異進一步拉大。
製圖：智谷趨勢
上一輪樓市普漲之前，各個城市的樓市都比較低迷，而如今卻是僅北方很多城市樓市低迷。
很多南方城市如杭州、蘇州、成都、合肥等地即便上一輪已經完成了全面普漲，但是隨後的幾年裡面樓市一直不見降溫，甚至還在緩慢上漲，也就是說，這些地方的火苗根本就沒完全熄滅。
真正冷下來的則是濟南、瀋陽、青島、天津、鄭州等這樣的北方大城市。
本就沒冷下來的很多南方城市會跟隨一線再次完成全面普漲？這似乎也不太可能，如果再次普漲的僅為北方二線城市，這似乎也不太符合經濟基本面。
最後就是，儘管一線城市如今火熱，但真正實現大漲的只有深圳，廣州和上海只是「小幅」上漲。也就是說，一線城市目前上漲的信號還很微弱，只是苗頭，不知深圳會成為個例，還是一個趨勢，但是現在要時刻觀察這幾個大城市未來房價的動向，時刻警惕。
——4——
策略
經歷過一次或者幾次樓市大周期的實戰派都會明白，一定要看一線城市的風向。
但是，新時期，我們還要用發展的眼光看問題。
如果廣州、上海、尤其是北京在明年得到高層的默許，實現上漲，那麼我們就可以做好準備，因為風馬上要起。
如果廈門、合肥、杭州、南京、武漢、蘇州、青島、天津、成都、重慶這些城市有超過三分之一傳出樓市火熱的消息，那就可以馬上在鄭州買房。馬上！買房！因為風已經在路上。
當然，如果今年三月份重要會議再度壓制樓市，將北京、上海等地剛剛熱起來的行情再次撲滅，那未來一年鄭州樓市大概率還是維持現狀。
中國獨特的國情決定了樓市必然是自上而下的傳導，深圳是信號，上海是主力，而最終拍板的，則是北京。
微信公眾號ID：donggetanpan
備註：
本文部分圖片和信息來源於網絡。文中觀點只是作者看法，不構成操作建議。
【註：本文作者原創，未經本平臺允許禁止抄襲，侵權必究!全網追蹤!】