調研紀要|安徽省三四線城市(四十八):亳州篇

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春節返鄉置業成交轉暖可期，但需求趨於飽和後前景難言樂觀。

◎ 作者 / 楊科偉、李詩昀

城市稟賦：人口基數大但流出至上海等以百萬計，醫藥白酒食品加工產業為主

亳州位於安徽省西北部，北依河南商丘，西接周口，南連阜陽，西倚淮北、蚌埠。2000年以前，亳州隸屬於阜陽市管轄，行政級別為縣級市，2000年國務院正式設立地級亳州市，並將阜陽市管轄的渦陽縣、蒙城縣、利辛縣劃歸亳州。中醫藥製造、白酒及食品加工是其傳統優勢產業。

亳州是典型的人口外流型城市，戶籍人口663萬，常住人口僅526萬，每年百萬級人口外出務工，其中八成以上流入外省，多數流向上海、南京、杭州等長三角核心城市。2019年末商合杭高鐵開通，進一步縮短亳州與長三角城市時空距離。

圖：亳州地理區位

資料整理：CRIC

歷年樓市

01

棚改助力16-18年樓市火熱

19年需求飽和下市場持續轉冷

2016年-2018年，受到城市擴張、棚改、品牌房企進駐等多方面因素驅動，亳州房地產市場步入快速上行期，2016、2017年商品房成交規模同比增速達到40%，2017年末成交均價較2015年末上漲約30%。

2019年，市場需求已趨於飽和，亳州樓市逐步降溫，下半年更是加速轉冷，全年成交規模同比增幅收窄至7%，成交均價下滑至6236元/平方米。

當前市場

02

3-6月返鄉需求釋放後階段性回暖

7月後再轉冷、項目競相降價

2020年，疫後亳州樓市迅速復甦，返鄉置業需求集中釋放，3月成交面積升至85萬平方米高位，4-6月單月成交面積維持在50萬平方米左右相對高位。

但進入三季度，市場再度轉冷，尤其是「金九銀十」明顯失色，各項目到訪量、成交量皆遜色於去年同期，典型如綠地城際空間站月均去化套數同比近乎腰斬。與此同時，各項目為加速去化競相降價，典型如融創南湖大觀洋房產品從9600元/平方米高位回落至8500元/平方米左右。另一方面，數據顯示，截止目前亳州市區商品住宅庫存超過4萬套，消化周期超20個月，庫存壓力不容小覷。

政策環境

03

不限購、不限售，首套首付20%、二套30%

只限房價「不破萬」

亳州不限購，不限售，首套房首付比例20%，二套房最低30%，商貸利率首套房5.88%，二套房6.125%。

亳州政府對主城區房價管控相對有力，普通住宅備案價不「破萬」是管控紅線，典型如碧桂園江山著價格在2018年持續上漲，但仍止步於9999元/平方米。此外，針對本土國有開發商如亳州建投等，政府為穩固區域市場信心，輕易不允許下調備案價。

區域市場

04

房價南部新區>老城、道東、西部>北部新城

縣域趕超主城

亳州市區大致可分為五個板塊——老城區、北部新城、南部新城、道東新區、西部新區。具體來說，渦河以北為北部新城，渦河以南、藥王大道以東、紫苑路以北是亳州老城區，紫苑路南面以鐵道為界，西面直至105國道為南部新區，東面為道東新區，藥王大道以西為西部新區。

北部新城新房均價在5500-6500元/平方米，北部新城樓市相對獨立，地緣性客戶佔據多數，少有渦河以南客戶北上購房，這主要是由於相較於其他片區，北部新城發展起步晚，規劃配套落地慢。

老城區、道東新區、西部新區均價相差無幾，基本在6500-7500元/平方米。老城區發展近乎飽和，城市面貌相對落後，早年間大量的自建房、員工房拆不動、遷不走，政府只能尋求城市外拓發展。西部新區目前在售項目不多，且隨著城市發展重點向東南轉移，市場關注度相較有限。

道東新區近一兩年發展迅猛，但與此同時，由於供地數量激增，道東片區新房林立、同質化競爭激烈。以建投東方名府為例，同期周圍在售樓盤多達5個，預計年內還將有3個項目入市，且每個項目體量都很龐大，大多要分成三到四期開發，規劃戶數動輒三五千。

南部新區近十年來發展提速，2014年開始逐步成為亳州價值高地，目前項目均價在8000元/平方米左右，南湖板塊更是亳州居民改善首選區域，融創南湖大觀、綠地新裡玉暉公館、碧桂園江山賦等項目當前售價近9000元/平方米。

圖：亳州主城區房地產板塊地圖

資料整理：CRIC

值得一提的是，亳州下轄的利辛縣、蒙城縣房價皆高於主城區，尤其是利辛縣，作為剛剛摘帽的國家級貧困縣，商品住宅均價超過7000元/平方米，單價「過萬元」項目屢見不鮮。究其原因，在於亳州市政府對市區項目備案價格管控較嚴，而對下轄地縣價格管控能力有限。

客群來源與購買力

05

鄉鎮客群是主力且對價格敏感

110平方米三房更易去化

亳州市區家庭大多擁有2-3套房，未來住房需求增長空間極為有限。鄉鎮客戶（含大量返鄉置業者）和棚改拆遷戶是亳州目前的主力購房群體，前者對價格的極度敏感，而對品牌、產品力等不甚在意，往往幾經觀望比對購入價格低者；後者相較前者購買力更為充裕，亳州近郊徵拆標準在4000-5000元/平方米，補償資金足以購買1-2套商品房，但近年來隨著棚改退潮，這一部分購房需求也逐漸疲軟。

亳州本地居民收入水平普遍偏低，據統計，近半數勞動人口年收入低於5萬元，2019年亳州城鎮居民人均可支配收入僅32409元，以此測算房價收入比已達到7.8，顯示居民購買力不濟。但好在亳州勞務輸出人口眾多，返鄉置業人員購買力仍有支撐。

目前，亳州在售高層項目大多是100-120平方米三房設計，主要面向剛需群體，洋房產品面積段普遍在120-180平方米，面向剛改、改善客群。一般而言，110平米左右三房產品更易去化。

項目營銷

06

分銷渠道佔比超7成，買房送車、送車位

首付分期最低僅2萬元

目前亳州市區所有在售項目都實行渠道分銷，佣金普遍為每套房2萬元。本地中介公司如戀家、萬國、承熙等通過持續招聘和迭代新員工，輪番收割其親友資源。從結果來看，渠道分銷導客成效顯著，七成以上成交客戶是由渠道導入。

各個項目以不同形式降價跑量。國慶、雙十一等時間節點諸如買房送車、送車位、特價房等營銷活動不斷推出。

為加速項目去化，吸引短期內首付能力不足的客戶購房，亳州不少樓盤提供首付分期服務，一般而言，最低首付5萬元，餘款可在半年或一年內分期繳清，北京城房項目首付最低僅需2萬元。

房企競爭

07

品牌房企並無明顯溢價空間

本土房企口碑分化

2014年以來，萬達、恆大相繼進駐亳州，目前碧桂園、恆大、綠地、綠城、融創、新城、金科等TOP50房企皆已落子亳州。

從市場認可度來看，近年來品牌房企交房維權事件頻出，口碑逐漸下滑，相較於本土房企已不具備明顯溢價空間；本土房企口碑分化顯著，古井、建投等國資背景本土房企口碑尚可，而中丞口碑極差，延期交房、工程質量問題屢屢引發業主維權，目前依靠高佣金返點和大規模降價艱難求生。

市場展望

08

春節返鄉置業成交轉暖可期

但需求趨於飽和後前景難言樂觀

短期來看，亳州樓市即將步入春節返鄉置業旺季，尤其是除夕前後十五天購房需求集中釋放，屆時成交將有明顯放量。但從中長期來看，亳州主城區居民後繼置業需求已明顯不濟，與此同時棚改逐年退坡，鄉鎮客戶也逐漸收割殆盡，未來亳州面臨需求枯竭困境。

典型項目一：綠地城際空間站

▲案場圖

地理位置：譙城區道東新區

物業類型：高層、洋房

項目點評：佔地1700畝，分為17個小區開發。2019年4月27日首開，翠峰公館A區、B區，10月推售雲峰公館，目前皆已清盤。目前在售紫峰公館，107平方米、116平方米高層，均價7000元/平方米，118、130平方米洋房，均價7600元/平方米。八成以上客源來自於南面鄉鎮，還有少量老城區改善和投資客戶。疫情後項目去化速度明顯放緩，2019年首開的A區、B區月均可去化300套，而疫後單月去化保持在100-200套區間內，10月也僅去化170套。2020年3月開啟渠道分銷，通過萬國、戀家、承熙等多家分銷帶客，全民經紀人帶客佣金比例在千分之六到百分之二不等。雙十一推出特惠房活動，部分房源價格降幅在500-600元/平方米。

典型項目二：建投雙清灣

▲案場圖

地理位置：譙城區北部新城

物業類型：高層、洋房

項目點評：項目分為兩期開發，一期潤園規劃1324戶，涵蓋102-117平方米高層，目前均價約6000元/平方米，115-125元/平方米洋房，均價6800元/平方米，2020年10月首開，至今高層去化約120套，洋房去化60套。項目售價略低於伊立騰亳望府、中鐵諾德逸都、古井頤康園等周邊競品項目。項目日均到訪20-30組客戶，主要客群來自於北面鄉鎮，渦河以南客戶較難導入。雙十一營銷買房送車位或五菱宏光MINI。

典型項目三：三巽公園裡

▲案場圖

地理位置：譙城區南部新區

物業類型：別墅、公寓

項目點評：項目地處南部新區南湖公園板塊的核心位置，共計推出123套別墅，主力戶型188、210平方米四室，231、258平方米五室，210平方米戶型最受歡迎。項目於2018年8月首開，目前僅剩3號樓、5號樓共計三套房源在售，均價12000元/平方米。別墅主要客群是中醫藥商、公務員。另外，2號樓公寓樓預計於今年11月開盤，20-48平方米毛坯公寓，均價5500元/平方米。

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